Il pagamento delle rate dei mutui zona rossa ha rappresentato una problematica urgente per lo Stato italiano a seguito del devastante terremoto che ha colpito tutto il Centro attraversato dagli Appennini. Per questo evento catastrofico, analogamente esteso anche ad altri come ad esempio il crollo del Ponte Morandi a Genova, è stato stipulato un accordo tra il governo e gli istituti di credito affinché venga applicata la sospensione delle rate del mutuo nelle cosiddette zone rosse. Per i clienti delle banche che hanno sottoscritto l’intesa, in pratica tutti gli enti principali del sistema nazionale, vige il momentaneo congelamento del rimborso del finanziamento per tutti coloro che hanno imprese commerciali o abitazioni prima casa nelle aree colpite dal disastro, rientrando nelle fattispecie previste dai mutui zona rossa.

Mutui zona rossa: cosa prevede la normativa

Secondo quanto prevede la Legge 24 luglio 2018, n. 89, conversione del decreto legge recante misure urgenti a favore delle popolazioni dislocate nei territori colpiti dal sisma in Abruzzo, Lazio, Marche ed Umbria, per i mutui zona rossa viene sancita in accordo con gli istituti di credito aderenti

Questa sospensione, che ha aveva una durata prestabilita con scadenza già fissata, ha subito delle successive dilazioni a causa del susseguirsi di scosse, crolli e cedimenti, per cui abbiamo avuto una proroga mutui per eventi sismici fino al 2020 o il 2021, a seconda dei casi, per i soggetti nelle aree precedentemente descritte e che vanno a configurare i cosiddetti mutui zona rossa.

Come funziona la sospensione rate mutuo

Tramite l’accordo controfirmato con le banche aderenti, coloro che abitano o hanno attività commerciali e produttive soggette a un mutuo zona rossa, hanno ottenuto la sospensione delle rate in scadenza sia per l’anno 2018 che per il successivo, e con la proroga i termini vengono procrastinati ancora per il mutuo prima casa concernete abitazioni inagibili o distrutte a seguito del terremoto, nonché le attività economiche e produttive indebitate. I cittadini privati residenti e le altre attività localizzate nella zona rossa potranno invece godere della proroga dei pagamenti fino al 2021. Importante: la sospensione

Presentazione della domanda

Nei siti ufficiali delle banche interessate, oltre che nei canali ministeriali on line, è prescritto il funzionamento dell’iter per ottenere la sospensione rate mutui zona rossa, a partire dalla domanda di prima istanza che doveva essere presentata entro il 31 ottobre 2018 e a cui doveva seguire un’autocertificazione, con successive modifiche ed integrazioni, per attestare il danno subito. Con tali autocertificazioni

Ricalcolo del piano di ammortamento

Rammentando ancora una volta che non sono previsti interessi ed oneri aggiuntivi nei mutui zona rossa, così come non si è soggetti ad alcuna segnalazione di insolvenza per le rate sospese, ai fini della ripresa del pagamento delle rate del finanziamento

Gli istituti di credito aderenti

Qui di seguito forniamo un breve e non esaustivo elenco di istituti di credito che hanno siglato l’accordo con lo Stato per la sospensione delle rate del mutuo nelle zone rosse:

Queste sono solo alcuni degli enti aderenti: per info più dettagliate si suggerisce di consultare il sito dell’ABI.

Agevolazioni mutui zona rossa insufficienti: che fare?

La sospensione del pagamento delle rate del mutuo rappresenta indubbiamente una boccata di ossigeno per tutti coloro che hanno subito i danni derivanti dal terremoto 2016, o per altri eventi catastrofici come quelli già citati in esergo alla nostra analisi: tuttavia per coloro che hanno perso il lavoro o erano già stati duramente colpiti dalla crisi economica, queste misure straordinarie potrebbero risultare comunque insufficienti al momento della ripresa del pagamento del mutuo. Che fare?

Conclusioni

Le agevolazioni dei mutui zona rossa rientrano in un pacchetto di aiuti concreti destinati alle popolazioni colpite da eventi catastrofici, e che comprendono anche il differimento di bollette e utenze, canone televisivo e notifica delle cartelle esattoriali dell’Agenzia delle Entrate. La loro proroga permette indubbiamente ai soggetti destinatari di ripartire con maggiore facilità, e si è rivelata una misura tanto efficace da venire riproposta anche per altre situazioni estremamente critiche che hanno colpito il territorio italiano, e che ha visto il sistema bancario aderire convintamente per aiutare i loro stessi clienti.

Avete mai pensato ad un mutuo come affitto? Questa possibilità esiste davvero e il suo nome è leasing immobiliare: è una formula abbastanza recente che permette di acquistare un immobile pagando per i primi anni una somma mensile che ha tutta l’apparenza di un canone di affitto, ma che se si decide di rilevare l’appartamento viene considerato come una sorta di anticipo. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul mutuo come affitto.

Mutuo come affitto o leasing immobiliare: di cosa si tratta

Questo tipo di soluzione viene solitamente considerato un contratto di locazione, che dà la possibilità di usufruire dell’immobile versando un canone periodico e di decidere se riscattare l’immobile al termine del periodo concordato al momento della stipula del contratto. Anche la cifra per il riscatto viene definita al momento della firma del contratto: dopo il periodo iniziale il cliente può decidere di versare la cifra concordata e diventare a tutti gli effetti proprietario dell’immobile oppure di rinunciare e di restituirlo. In questo caso i soldi versati come canone mensile saranno considerati un vero e proprio affitto e pertanto non verranno restituiti.

I vantaggi

Quella del leasing immobiliare si configura come una formula flessibile e pertanto sempre più utilizzata, che riesce a venire incontro alle esigenze del cliente. Ma non è l’unico vantaggio che il leasing immobiliare può offrire. Tra gli aspetti positivi, infatti, c’è il fatto che l’ammortamento del canone avviene in un lasso di tempo compreso tra i 96 e i 240 mesi, con una rata iniziale che può variare tra il 10 e il 30% della cifra complessiva, a seconda della liquidità iniziale del cliente e dell’equilibrio tra tassi e ammortamento. Ovviamente ad una rata iniziale più alta corrisponderanno un tasso di interesse, un canone mensile e una eventuale maxi rata finale più convenienti.

Bisogna inoltre calcolare che al momento dell’eventuale riscatto il prezzo dell’immobile potrebbe risultare conveniente perché viene calcolato in base al valore al momento in cui viene stipulato il contratto. In caso di difficoltà economica del cliente, infine, c’è anche la possibilità di bloccare per 12 mesi il pagamento del canone senza commissioni o spese aggiuntive.

Le agevolazioni fiscali

Un capitolo a parte meritano i vantaggi fiscali del leasing immobiliare, che risultano interessanti in particolar modo per le persone con meno di 35 anni e con un reddito al di sotto dei 55mila euro all’anno.

Queste agevolazioni si possono applicare anche nel caso in cui il cliente abbia più di 35 anni, ma ridotte del 50%, quindi nella misura di 4mila euro all’anno per le rate e di 10mila euro per il riscatto finale; per poterne godere devono però non essere già proprietari di un immobile adibito a prima casa e non avere un reddito annuo superiore a 55mila euro.
Queste agevolazioni rimarranno in vigore fino al 31 dicembre 2020.

L’immobile in oggetto, inoltre, rimane di proprietà della società concedente per la durata del contratto che prevede il pagamento di un canone mensile: non concorre quindi a formare reddito imponibile e non deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi.

Gli svantaggi

C’è però anche un rovescio della medaglia: vediamo quindi quali sono gli svantaggi del leasing immobiliare. Il primo fattore da considerare è relativo ai tassi di interesse applicato al leasing immobiliare, che spesso si aggirano intorno al 3%. Si tratta di un valore abbastanza elevato, soprattutto in uno scenario che vede i tassi di interesse applicati ai mutui ai minimi storici, intorno all’1 o al 2%

I requisiti necessari

Possono accedere ad un leasing immobiliare anche i privati cittadini, non solo le aziende e i titolari di partita Iva. E’ però necessario essere in possesso di alcuni requisiti specifici:

• l’intestatario del contratto di leasing non deve risultare proprietario di altri immobili;
• il reddito dell’intestatario deve percepire un reddito inferiore ai 55mila euro all’anno;
• l’immobile oggetto del leasing deve diventare la residenza principale dell’intestatario del contratto.

Non c’è un’età massima per poter accedere a questo tipo di prodotto (solo la maggior età costituisce un requisito necessario) ma, come abbiamo visto, gli under 35 hanno diritto ad agevolazioni fiscali maggiori.

Come richiedere un leasing immobiliare

Come richiedere, quindi, un mutuo come affitto? Questo tipo di soluzione si può richiedere esclusivamente presso banche, istituti finanziari o altri operatori accreditati; la buona notizia è che in alcuni casi l’intera procedura può anche essere svolta online.
I documenti da presentare, in ogni caso, sono:

• il codice fiscale per i privati o la partita Iva per i liberi professionisti e per le aziende;
• la dichiarazione dei redditi o il bilancio aziendale degli ultimi anni;
• il certificato di vigenza che attesta l’assenza di procedure pendenti in corso;
• le eventuali garanzie che è possibile presentare, come ad esempio assicurazioni o fidejussioni.

I costi

Pur essendo più conveniente per quanto riguarda le spese iniziali, il mutuo come affitto non è del tutto privo di spese. Bisogna innanzitutto tenere conto della rata di anticipo prevista, il cui importo può oscillare tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile; a questa si aggiungono l’Iva, l’imposta di registro, quella ipotecario e quella catastale, il tasso di interesse previsto sulle rate e il costo delle eventuali assicurazioni richieste.

C’è poi la maxi rata finale, il cui valore è solitamente compreso tra il 15 e il 30% del valore della casa: questa cifra è stabilita al momento della firma del contratto e non subisce variazioni nemmeno se nel corso degli anni cambia il valore dell’immobile.

Cosa scegliere: mutuo, leasing o affitto?

Si può dire che, per certi aspetti, il mutuo per l’acquisto di un immobile e il leasing immobiliare siano abbastanza simili: entrambi prevedono il pagamento di una consistente somma iniziale e il pagamento periodico di rate. Il mutuo, al contrario del leasing, ha una durata nel tempo più lunga (elemento che si traduce in rate mensili più basse) e non prevede una maxi rata finale. Di contro, però, il mutuo prevede delle spese iniziali più elevate poiché sono obbligatorie le spese di apertura della pratica, quelle notarili e quelle per l’iscrizione dell’ipoteca, cosa che non avviene nel caso del leasing.

Il mutuo come affitto, inoltre, può essere una buona soluzione per chi intende diventare proprietario di un immobile ma non è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ad un mutuo.

Cosa scegliere, quindi? Quale conviene? Non esiste una risposta univoca: dipende molto dalla disponibilità economica presente e prevista del cliente e dalla sua capacità di rimborso nel breve medio periodo, dal momento che le rate del leasing potrebbero risultare più elevate, essendo “spalmate” su un periodo più breve.

Possiamo però dire che, se non si ha la certezza di poter affrontare la maxi rata finale per il riscatto dell’immobile, probabilmente sarebbe meglio puntare sul mutuo o addirittura sull’affitto, che darebbe comunque diritto al godimento di un immobile ma che non prevede maxi rate iniziali e finali; ricordiamo infatti che, nel caso in cui non si riscattasse l’immobile oggetto del leasing, anche la consistente rata iniziale andrebbe persa!

Ci si chiede spesso quali siano i mutui con tassi più bassi attualmente a disposizione sul mercato, soprattutto quando si è in procinto di compiere un passo importante come l’acquisto di una casa. Il tasso di interesse applicato al finanziamento, infatti, può cambiare anche in maniera sostanziale l’onerosità del mutuo stesso, ma prima di chiedersi quali siano i mutui con tassi più bassi è bene capire a fondo ciò di cui si sta parlando.

Cos’è il tasso di interesse

Quando viene erogato un prestito, infatti, il debitore è tenuto a restituire l’intero capitale secondo le modalità previste in fase di stipula del contratto, più una certa somma di denaro a titolo di interesse, somma che rappresenta la remunerazione per chi ha concesso ed erogato il prestito.

I valori di riferimento che servono a calcolare il tasso di interesse possono essere di diverso tipo: si è soliti riferirsi all’Euribor per i mutui a tasso variabile e all’Euris per i mutui a tasso fisso, a cui si aggiungono parametri come lo spread scelto dalla banca, l’importo erogato, la durata del prestito, il profilo di rischio del debitore, la finalità del prestito e infine Tan e Taeg.

I tipi di tasso di interesse: il mutuo a tasso fisso

I mutui a tasso fisso di solito non risultano essere i mutui con tassi più bassi, ma offrono alcuni vantaggi da non sottovalutare.

Già al momento dell’accensione del mutuo, infatti, è possibile calcolare il piano di ammortamento nel dettaglio, con l’indicazione delle rate da pagare e del loro importo.
Il tasso fisso viene in genere calcolato come somma del tasso base Euris corrispondente alla durata del mutuo e dello spread scelto dalla banca; proprio perché questo tipo di tasso non segue l’andamento del mercato, i mutui a tasso fisso risultano spesso più onerosi di quelli a tasso variabile.

Il mutuo a tasso variabile

Questo tipo di tasso può essere scelto quando si prevede una discesa dei valori, ottenendo così delle rate di rimborso più basse; solitamente è poi più conveniente rispetto ai mutui a tasso fisso perché le banche tendono ad applicare una spread minore.

Esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo a tasso variabile con cap, applicando cioè un tetto massimo all’aumento del tasso per non pregiudicare la capacità di rimborso del debitore, oppure un mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui l’importo della rata rimarrà costante ma potrà variare la durata del prestito in caso di rialzo (o di ribasso) dei tassi. Questa può essere una buona soluzione per chi vorrebbe seguire l’andamento del mercato ma teme di mettere a rischio la sua capacità di rimborso; l’unico neo è che è impossibile determinare con esattezza la data di scadenza del mutuo.

Mutui con tassi più bassi: il mutuo a tasso misto

Il suo vantaggio principale è costituito dal fatto di poter scegliere di volta in volta la soluzione più conveniente, valutando il tasso di interesse attuale e le previsioni a breve e medio termine.

Tasso fisso o tasso variabile?

E’ una delle maggiori perplessità di chi si guarda intorno alla ricerca dei mutui con tassi più bassi. Non esiste una risposta valida per tutti. I vantaggi e gli svantaggi delle due formule li abbiamo visti: un costo leggermente più alto per il tasso fisso, bilanciato dalla sicurezza di una rata costante per tutta la durata del piano di rimborso, una maggiore convenienza per i mutui a tasso variabile, che ha costi iniziali più bassi e, seguendo le oscillazioni del mercato, può far abbassare la rata del mutuo. Il rovescio della medaglia, però, è che queste variazioni possono anche essere al rialzo; bisogna quindi essere sicuri di avere in ogni caso la necessaria capacità di rimborso.

Per i mutui con un lungo piano di rimborso – parliamo di 25/30 anni, il mutuo a tasso fisso offre sicuramente una maggiore sicurezza; la decisione dovrà essere presa i base alla propensione al rischio del mutuatario.

Cosa si intende con Euribor ed Euris

Sono due valori che concorrono a determinare il tasso di interesse di un mutuo o di un finanziamento.

Proprio per questo motivo viene solitamente utilizzato come valore di riferimento per decidere il tasso di interesse da applicare ad alcune operazioni bancarie, tra cui i mutui a tasso variabile, che possono risultare tra i mutui con tassi più bassi.

Viene spesso utilizzato per calcolare il tasso di interesse dei mutui a tasso fisso in abbinamento allo spread scelto dalla banca. L’Euris in genere cresce con l’aumentare della durata del prestito e non dipende dall’ammontare del capitale erogato: per i prestiti a tasso fisso, infatti, il creditore è soggetto ad un rischio di mercato legato alla possibilità che i tassi di interesse salgano al di sopra del valore deciso in fase di stipula del contratto, causando così una perdita per la banca.

Per tutelarsi da questo rischio le banche stipulano dei contratti in strumenti derivati chiamati swap, che possono essere definiti degli interessi percentuali sui prestiti a tasso fisso “riassicurati”. L’Euris è il tasso di interesse applicato agli swap dalle principali banche europee.

Cosa sono Tan e Taeg

Per determinare quali sono i mutui con tassi più bassi bisogna considerare anche Tan e Taeg. Di cosa si tratta?

Questo valore viene usato per calcolare la quota di interesse che il debitore dovrà pagare all’ente erogatore in base all’importo e alla durata del prestito; questa cifra, aggiunta alla quota capitale, determinerà l’importo delle rate di rimborso del finanziamento.

Grazie a questo valore è possibile capire in maniera immediata la convenienza del mutuo, confrontando i diversi preventivi.
Il Taeg deve essere obbligatoriamente inserito nel contratto e nel documento informativo precontrattuale consegnati al cliente.

Cos’è lo spread per i mutui?

Quando si parla di spread in relazione ad un mutuo o ad un finanziamento si intende il costo effettivo che la banca richiede al cliente per la concessione del mutuo e il guadagno reale dell’istituto di credito. E’ un valore che si va ad aggiungere al tasso di interesse applicato al mutuo, definendo così il costo fisso del prestito. Come abbiamo visto, il tasso di riferimento cambia in base alla tipologia di mutuo che abbiamo scelto: per i mutui a tasso fisso questo valore sarà dato dall’Euris a cui si aggiunge lo spread, per i mutui a tasso variabile dall’Euribor sommato allo spread.

Richiedere un mutuo è un passo molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, una scelta che condizionerà in maniera anche importante lo stile di vita per tutta la durata del finanziamento. Dunque quale mutuo scegliere nel 2024? Quali sono i parametri da tenere in considerazione per fare la migliore scelta possibile?

La tipologia di mutuo

E’ facile dire mutuo, ma bisogna sapere che ne esistono diverse tipologie, ognuna con le sue caratteristiche, i suoi vantaggi e i suoi svantaggi, che è bene tenere in considerazione prima di decidere quale mutuo scegliere nel 2019 perché possono incidere notevolmente.
Le tipologie di mutuo si differenziano per le finalità per cui viene richiesto; la più frequente è l’acquisto della prima casa, ma non è l’unica. Possiamo ad esempio elencare:

• mutuo prima casa;
• mutuo seconda casa;
• mutuo ristrutturazione;
• mutuo liquidità;
• surroga o rinegoziazione.

Per usufruire di un mutuo per la prima o per la seconda casa è necessario essere in possesso di requisiti ben precisi, che variano da una tipologia all’altra, e anche l’importo concesso in prestito è diverso: si arriva al massimo all’80% del valore dell’immobile nel caso della prima casa, mentre per un mutuo seconda casa questa percentuale si abbassa al 60/70% del valore dell’abitazione. Per il mutuo ristrutturazione, dedicato appunto a lavori di manutenzione o miglioramento della casa, il massimo erogabile si aggira intorno al 30% del valore dell’immobile stesso.

E’ ancora diverso il caso del mutuo liquidità, che non prevede che il richiedente dichiari una vera e propria finalità per cui verrà utilizzato il denaro concesso in prestito; proprio per questo motivo per accedervi bisogna sottostare a vincoli più restrittivi.

La rinegoziazione del mutuo, invece, è la semplice modifica del contratto di mutuo effettuata dalla stessa banca che lo ha concesso, mentre la surroga è il trasferimento di un mutuo già in essere dalla banca che lo ha concesso ad un’altra che offre condizioni migliori al mutuatario.

Il tasso di interesse

Una volta individuato quale mutuo scegliere nel 2024, bisogna individuare il tipo di tasso di interesse che più si adatta alle nostre esigenze. Il tasso di interesse applicato al finanziamento, infatti, è un parametro molto importante da considerare, che può cambiare in maniera anche sostanziale l’onerosità del mutuo, cioè l’importo che il mutuatario dovrà aggiungere al capitale prestato dalla banca.

Ogni rata di rimborso è infatti composta da una parte di rimborso del capitale e da una parte di interessi, calcolati secondo la tipologia di tasso di interesse prescelta al momento della stipula del contratto. Si può scegliere tra:

• tasso fisso: in questo caso il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto in base al tasso di riferimento di quel momento e si mantiene inalterato per tutta la durata del mutuo, dando origine a rate sempre costanti nel tempo. Il costo di base è di norma più elevato rispetto a quello del tasso variabile, ma si ha la sicurezza di essere al sicuro da possibili rialzi del tasso di riferimento;
• tasso variabile: il tasso di interesse variabile si determina generalmente in base all’Euribor a scadenze fisse, in base al tipo di rateizzazione scelta. In questo caso il tasso, e di conseguenza la rata di rimborso, possono variare in base alle oscillazioni del tasso di riferimento. Il costo base è di solito più basso rispetto al tasso fisso ma c’è sempre la possibilità di variazioni della rata, al ribasso ma anche al rialzo;
• tasso misto: questa soluzione permette di passare dal tasso variabile a quello fisso e viceversa a scadenze prestabilite nel corso del piano di rimborso del mutuo, scegliendo di volta in volta la soluzione più conveniente. Il cambio di tipologia di tasso generalmente ha un costo per il mutuatario, che però spesso è ripagato da una maggiore convenienza per un buon periodo di tempo.

Il piano di ammortamento e la rata di rimborso

Una delle prime cose su cui ci si informa quando si richiede un mutuo è a quanto ammonterà la rata di rimborso mensile, che è basata su alcuni parametri che è bene conoscere:

• l’importo da restituire;
• il tasso di interesse applicato;
• la quota di interessi maturata nel tempo;
• la durata del piano di rimborso.

In base alla composizione delle rate si possono poi individuare diversi tipi di piano di ammortamento, che rappresenta il piano dettagliato della restituzione del capitale prestato più gli interessi maturati; il più diffuso è quello alla francese, detto anche “a rate costanti”, ma esistono anche quelli all’italiana e quello tedesco, anche se sono applicati più raramente.

• Piano di ammortamento alla francese: è contraddistinto da rate costanti, che però cambiano per quanto riguarda la composizione. La quota di interessi ha infatti una maggiore incidenza nelle prime rate, per poi lasciare più spazio alla quota capitale;
• piano di ammortamento all’italiana: è caratterizzato da una quota di capitale costante e da una quota di interessi che decresce in base all’entità del capitale su cui è calcolata. In questo modo anche la rata risulterà sempre minore con il trascorrere degli anni;
• piano di ammortamento tedesco: è simile a quello alla francese perché prevede anch’esso una rata costante. La differenza sta nel fatto che il pagamento degli interessi avviene in anticipo, all’inizio del periodo in cui matureranno.

La durata del mutuo

La durata del finanziamento è un altro fattore importante quando ci si chiede che mutuo scegliere: le banche concedono in genere mutui che possono essere rimborsati anche in 30 anni, anche se difficilmente viene concessa questa possibilità a persone avanti con l’età.

Quale mutuo scegliere? Consideriamo anche le spese accessorie

Un mutuo, come abbiamo visto, sarà un impegno che ci accompagnerà per lungo tempo ed è quindi bene informarsi su tutte le spese che si dovranno affrontare lungo questo percorso. Ci sono spese accessorie una tantum che riguardano l’apertura del mutuo e spese ricorrenti. Vediamole nel dettaglio:

• costi una tantum: sono quelli da sostenere una sola volta nel corso del mutuo, di norma al momento della sua accensione. Si tratta di imposta sostitutiva, spese di istruttoria, spese per la perizia tecnica e spese notarili; possiamo poi aggiungere quelle per l’estinzione anticipata dal finanziamento, anche se grazie alla Legge Bersani del 2007 non si è più soggetti al pagamento di una penale;
• costi ricorrenti: sono quelli da sostenere per tutta la durata del piano di rimborso del mutuo e possono comprendere le spese di gestione del mutuo, le spese di incasso rata e il costo delle assicurazioni sull’immobile posto a garanzia.

Le garanzie richieste

Prima di erogare il mutuo richiesto, la banca si assicurerà che l’aspirante mutuatario abbia tutti i requisiti richiesti e che sia in possesso delle garanzie necessarie per mettersi al riparo da un eventuale insolvenza da parte del debitore.

Nonostante la solidità di questo tipo di garanzia, la banca spesso richiede anche delle garanzie aggiuntive, come ad esempio la firma di un garante, che si impegna ad intervenire economicamente in caso di difficoltà del mutuatario nel rimborsare le rate del prestito. Questo tipo di garanzia viene chiamata anche fideiussione e rientra nella categorie delle garanzie di tipo personale, che vincolano il garante nei confronti della banca.

Quando si inoltra una richiesta per ottenere un mutuo, generalmente la banca chiede come garanzia di porre un’ipoteca sulla casa per la quale si sta richiedendo il prestito. Questo perché in caso di insolvenza nelle rate da parte dell’acquirente, l’Istituto di credito può rivalersi sulla proprietà in oggetto. Molto spesso però la vendita dell’immobile avviene tramite asta giudiziaria; ciò comporta che il più delle volte viene svalutato e ceduto per somme nettamente inferiori rispetto al suo valore reale di mercato. Fornire la casa come garanzia per ottenere un mutuo non permette di avere una liquidità immediata, anzi a volte i tempi si possono anche allungare. In più i costi da sostenere per le procedure notarili si sono sensibilmente alzati. Ci sono quindi altre soluzioni?

Mutuo senza ipoteca: quali sono le alternative?

Esistono varie possibilità per richiedere ed ottenere un mutuo senza ipoteca a partire dal prestito personale per arrivare al così chiamato mutuo chirografario, considerando anche un’altra tipologia di mutuo che però necessita di altre garanzie al di fuori di quella ipotecaria. Quindi per ricapitolare c’è la possibilità di ottenere un mutuo senza ipoteca, ma è certamente impossibile avere un esito positivo senza offrire delle garanzie certe. Vediamo ora nel dettaglio le soluzioni consigliate e presenti sul mercato.

Tra le soluzioni più comuni c’è il prestito personale. È un finanziamento richiesto presso un Istituto bancario che chiede come garanzia tutta una serie di documenti che possono variare in base al tipo dello stesso ed in base ai parametri applicati dalla banca a cui se ne fa richiesta. Ad ogni modo, per combattere la piaga del riciclaggio viene sempre richiesta la seguente documentazione personale:

• Per i cittadini di nazionalità italiana è richiesto un documento valido d’identità che può essere la carta d’identità o la patente di guida. In più bisogna fornire il codice fiscale;
• Per i cittadini di nazionalità della UE è richiesta la carta d’identità, il certificato contestuale di residenza (consiste in un certificato dove sono riportate sia le informazioni anagrafiche, sia le informazioni del proprio stato civile;
• Per i cittadini extracomunitari è richiesta la presentazione del documento di soggiorno.

La documentazione economica

Per quello che riguarda la documentazione che attesti la situazione economica del richiedente vediamo di seguito nel dettaglio le diverse situazioni:

• i lavoratori dipendenti dovranno fornire l’ultima busta paga ed in alcuni casi anche il Cud (Certificazione Unica);
• i lavoratori autonomi dovranno fornire l’ultima dichiarazione dei redditi (Modello Unico o 730). In aggiunta dovranno presentare il modulo F24 che ne attesti i pagamenti effettuati;
• i pensionati dovranno fornire l’ultimo cedolino.

La cessione del quinto

La cessione del quinto è un tipo di prestito rivolto ai lavoratori dipendenti che abbiano un contratto di lavoro a tempo indeterminato o ai pensionati Inps o Inpdap. Tale soluzione offre la possibilità di pagare il debito mediante delle trattenute mensili sottratte direttamente dalla pensione o dallo stipendio, per una somma equivalente ad un quinto degli stessi. Per ottenere questo prestito in aggiunta alla documentazione riguardante la propria situazione fiscale, bisognerà presentare:

• la Dichiarazione della quota cedibile (trattasi di un documento che certifica a quanto ammonta la cifra della pensione che è possibile utilizzare per un prestito). La quota cedibile Inps è si può richiedere:

1. Presentandosi all’Inps (non è possibile fare una delega ad un’altra persona) direttamente allo sportello dedicato per fare la domanda;
2. Richiedendola online alla banca o società finanziaria in convenzione (in questo caso grazie alla convenzione tra Inps e banche, è possibile anche beneficiare di tassi di interesse agevolati);
3. Tramite le applicazioni scaricabili dal web dedicate al calcolo quota cedibile oppure consultando il sito dell’Inps.

• Il Certificato di stipendio (documento da richiedere al proprio datore di lavoro, che contiene le informazioni riguardanti l’assunzione come l’anzianità, il TFR ovvero il trattamento di fine rapporto, lo stipendio mensile).

È possibile procedere all’estinzione anticipata della cessione del quinto?

La risposta è sì, è possibile effettuare l’estinzione con la finalità sia di saldare il debito, sia di richiedere ed ottenere una nuova liquidità pur essendoci alcune limitazioni poste dalla legge. Nel primo caso, ci si troverebbe di fronte ad un’estinzione effettiva e vera del debito e di conseguenza applicabile in qualsiasi momento. Nel secondo caso, il contraente non potrà fare ricorso a questo tipo di finanziamento prima che sia passato un periodo di tempo pari ad un anno.

Mutuo senza ipoteca: cos’è il mutuo chirografario

Parliamo ora di una soluzione non molto conosciuta; il mutuo chirografario. Questo tipo di finanziamento è simile ad un prestito personale ma ha le funzioni di un mutuo anche se di minor durata temporale. Infatti solitamente le cifre concesse sono inferiori, così come sono inferiori i tempi di restituzione, con la conseguenza di un’applicazione di tassi di interesse più alti. Come garanzia viene richiesto un documento chirografario invece di un’ipoteca.

Questo tipo di mutuo può avere una durata massima temporale di 15 anni (ciò è però a discrezione della banca a cui ci si rivolge) e la somma più alta concessa può arrivare a 100.000 Euro. Può essere richiesto da società ma anche da persone fisiche. Occorre valutare bene i vantaggi e gli svantaggi di un mutuo chirografario, che rimane sempre una soluzione poco usata per l’acquisto di un immobile.

Quando è conveniente richiedere un mutuo chirografario

Quando è consigliabile fare domanda per questo tipo di prestito? Vediamole di seguito:

• innanzitutto quando non si è obbligatoriamente nella condizione di dover porre un’ipoteca sull’immobile da acquistare (ricordiamo poi che tale operazione non è per niente economica);
• nel caso in cui la finalità del prestito per cui è stata inoltrata la richiesta riguarda dei lavori condominiali;
• nel caso in cui la somma di cui si ha bisogno non sia troppo elevata ed il periodo di tempo di restituzione della stessa sia breve.

Come funziona 

Così come funziona quando si sottoscrive un qualsiasi tipo di muto, così anche per quello chirografario sarà necessario stipulare un contratto che deve rispettare le seguenti condizioni:

• il richiedente, apponendo la sua firma sul contratto, accetterà di rimborsare la banca di tutta la somma percepita attraverso il pagamento di rate la cui periodicità verrà stabilita sempre in fase contrattuale;
• al momento della stesura del contratto si dovranno decidere le quote degli interessi che si andranno a sommare alla rate oltre che definire il piano di ammortamento (ovvero la durata del tempo di restituzione della somma erogata);
• al momento della stesura del contratto si dovrà decidere il tasso di interesse che verrà applicato al prestito. Ci sono infatti tre soluzioni da scegliere in base alle nostre esigenze, ovvero tasso variabile, tasso fisso e tasso indicizzato o misto;

Conviene stipulare un mutuo senza ipoteca?

Consideriamo che questo tipo di mutuo non richiede i servizi del notaio (necessari per l’iscrizione dell’ipoteca); inoltre non si incorre nel rischio di poter perdere l’immobile in caso non si riuscisse più a pagare le rate del mutuo. I tempi richiesti per l’erogazione sono molto veloci, a volte anche è possibile ottenere il finanziamento in 24/48 ore. La somma ottenuta inoltre può essere utilizzata liberamente senza alcun vincolo. Questi li definirei i vantaggi di un mutuo senza ipoteca.

Gli svantaggi potrebbero riguardare due aspetti importanti: il primo è riferito al fatto che i propri risparmi si disperderebbero in tempi molto più rapidi se messi a paragone con la prassi che può culminare con la vendita all’asta dell’immobile ipotecato, il secondo riguarda un aspetto fiscale. Infatti non sarà possibile detrarre gli interessi passivi. In aggiunta gli spread che vengono applicati sono solitamente più alti e le percentuali utilizzate per calcolare il controvalore dei titoli e degli altri strumenti finanziari sono sostanziali.

Oggi vediamo del mutuo come calcolare la rata, e scoprire così l’incidenza dell’importo da sborsare ogni mese. Prima di stipulare qualsivoglia contratto di mutuo a tasso fisso o variabile è consigliabile effettuare un calcolo rata, per avere un’idea indicativa dei costi e soprattutto se tale rata di ammortamento del debito possa essere davvero sostenibile per il nostro reddito. Gli esperti in materia finanziaria sostengono che una rata sostenibile non dovrebbe mai superare un terzo del reddito percepito: per fare un esempio banale, se percepisco uno stipendio di 1.200 euro netti, la rata mensile dovrebbe essere fissata a 400 euro.

Mutuo: calcolo rata, le variabili

Come calcolare la rata del mutuo? Innanzitutto, prima ancora di vedere i metodi con cui effettuare le operazioni, vediamo di capire quali sono le variabili che entrano in gioco nel determinare l’importo dell’esborso mensile. Gli elementi principali da prendere in considerazione in un mutuo prima casa, acquisto seconda casa o ristrutturazione immobile sono:

In genere gli istituti di credito finanziano fino a l’80 per cento del valore dell’immobile, e le rate di ammortamento possono essere mensili, ma anche trimestrali o semestrali. Decisivo è ovviamente il tasso di interesse applicato, si ottiene sommando lo spread, ovvero il guadagno netto percepito dalla banca, con l’indice Euribor a 1, 3 o 6 mesi per un mutuo a tasso variabile, mentre si utilizza l’indice Irs o Eurirs se il finanziamento è a tasso fisso.

Il tasso di interesse

Nel calcolo rata mutuo il tasso di interesse è l’elemento decisivo, in particolare in un confronto preventivi di finanziamento bisogna osservare con attenzione il TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale che comprende tutte le spese correlate insieme agli interessi, che sono a carico del cliente: maggiore è questo valore percentuale, minore è la convenienza del finanziamento. I tassi di interesse sui mutui sono soggetti a varie variabili: molte banche

Mutuo, come calcolare la rata da soli

A meno di non voler ricorrere a un consulente finanziario oppure all’aiuto in generale di chi ha abilità matematiche superiori alle nostre, è possibile molto facilmente fare il calcolo rata di un mutuo grazie all’ausilio della tecnologia. Un primo metodo molto semplice

Per fare un esempio molto banale, ipotizziamo un mutuo con una durata di 20 anni e un importo di 100 mila euro: conoscendo il tasso fisso o variabile, dato dalla somma di spread e indice è possibile ottenere in breve tempo l’importo indicativo della rata. Mutuando un calcolo desumibile in Rete, con un tasso fisso al 2,5 per cento, si otterrebbe con i parametri sopra indicati una rata mensile di 530 euro. Ipotizzando invece un tasso variabile de l’1,5 per cento, la rata iniziale sarebbe di 483 euro, soggetta però a rialzi o ribassi a seconda delle oscillazioni del parametro Euribor.

Calcolo rata on line

C’è un modo ancora più semplice per conoscere la rata del mutuo, ed è sfruttare quei siti web che si propongono come calcolatori on line: ve ne sono diversi, facilmente rintracciabili inserendo le parole chiave sui motori di ricerca, che consentono

Come ottenere le informazioni necessarie?

Non è affatto complicato ottenere queste informazioni che ci sono necessarie per effettuare il calcolo rata del mutuo: tutti gli istituti di credito e le società finanziarie operanti in Italia rilasciano preventivi gratuiti e senza impegno attraverso i loro siti web ufficiali, per informare i potenziali clienti e in obbedienza anche alla legge sulla trasparenza informativa. Inoltre

Attraverso questi modi è molto facile ricavare le informazioni che ci servono e ottenere un’idea perlomeno indicativa dei costi che dovremmo effettuare calcolando la rata del mutuo.

Conclusioni

Grazie ai mezzi di comunicazioni odierni e alla tecnologia disponibile oggi è molto semplice sapere del mutuo come calcolare la rata, senza dover ricorrere ad aiuti esterni. Che si tratti di un mero foglio di calcolo Excel, o ancora più facilmente un calcolatore on line, basta avere quei pochi dati necessari per avere un’idea abbastanza precisa dei costi di un mutuo. Noi suggeriamo di effettuare con la dovuta attenzione questo calcolo, poiché è vitale prima di sottoscrivere qualsiasi finanziamento capire quanto la rata possa essere davvero sostenibile per le nostre tasche: anche se lo è dal punto di vista del mero calcolo matematico, bisogna tenere conto anche di tutte le altre spese della quotidianità, che variano in base al singolo soggetto.

Le possibilità di mutui per giovani single fino a 10 o 20 anni fa al massimo erano impensabili, ma i mutamenti sociali hanno condizionato anche le scelte degli istituti di credito. Sono sempre di più infatti coloro che vogliono acquistare casa da single, che nell’arco di tempo precedentemente citato sono più che raddoppiati arrivando a quasi 5 milioni di persone. E tra questi, coloro che preferiscono comprare un immobile invece di vivere in affitto possono contare su mutui per giovani con agevolazioni accordate dallo Stato per venire incontro alle esigenze di categorie più deboli, come appunto i giovani under 30 o under 35 al massimo.

Il Fondo di garanzia

Come per altre categorie di soggetti, anche i giovani single possono usufruire di quanto stabilito dal Fondo di garanzia per la prima casa, approvato in prima istanza con la legge 27 Dicembre 2013 n. 147, e ogni anno rifinanziato dallo Stato. Si tratta di un sostegno concreto che consente alle banche di erogare mutui per giovani single

Questo vuol dire che se il giovane single, per cause involontarie e non programmabili si ritrovasse impossibilitato a restituire la somma finanziata, almeno per metà della cifra si vedrebbe garantito dallo Stato stesso: ipotizzando ad esempio un mutuo casa di 80 mila euro, lo Stato attraverso il Fondo di garanzia provvederebbe a tutelare la banca (e anche il titolare stesso del finanziamento) per 40 mila euro.

Chi può accedere alle agevolazioni?

Le agevolazioni previste dal Fondo di garanzia per la prima casa si applicano alle seguenti categorie di soggetti:

I vantaggi del mutuo agevolato

Appaiono da subito piuttosto evidenti i vantaggi dei mutui agevolati per giovani single: consentono l’accesso a soggetti che normalmente verrebbero esclusi dal mercato del credito per mancanza di sufficienti garanzie reddituali, permettono di avere un aiuto economico concreto dallo Stato, ma soprattutto

Altri vantaggi che possono risultare da un mutuo agevolato sono:

• Risparmi su spese di commissioni
• Flessibilità di pagamento (es. una rata di ammortamento più bassa per tot periodo di tempo)
• Loan to Value superiore alla media
• Durata personalizzabile da 5 a 30 anni (40 anni per i mutui 100 per cento)
• Possibili agevolazioni anche per mutuo ristrutturazione

Immobili finanziabili

Va in ogni caso specificato  che non tutti gli immobili hanno le agevolazioni previste per i mutui per giovani single, ma che molto dipende sia dal valore catastale che dalla destinazione d’uso quest’ultima solo come abitazione principale e cono come seconda casa. Le categorie catastali non finanziabili sono:

Tutte le altre invece sono assolutamente rientranti all’interno del finanziamento agevolato.

Come fare domanda

I giovani single che vogliono accendere un mutuo prima casa agevolato possono innanzitutto consultare questo elenco delle banche aderenti al Fondo di garanzia per sapere a quali istituti rivolgersi. Successivamente dovranno fornire i documenti personali e di reddito, oltre a quello dell’immobile, e completare l’apposita domanda in allegato ala documentazione richiesta, che sarà inviata al Gestore del Fondo per la Casa on line.

Confronto preventivi e calcolo on line

Anche per valutare l’effettiva convenienza del mutuo agevolato, il suggerimento è di effettuare sempre confronti preventivi di mutuo anche attraverso gli strumenti come i comparatori on line, oppure

Alternativa al mutuo: il leasing immobiliare

Vale la pena sottolineare una possibile alternativa al mutuo per giovani single, che è il leasing immobiliare abitativo, che gode di altrettanti agevolazioni confermate anche per il 2019. Che cos’è il leasing immobiliare abitativo? Si tratta di un’alternativa di acquisto introdotta grazie alla Legge di Stabilità 2016, per cui l’utente

Alcune agevolazioni sono anche per gli over 35, ma la gran parte dei benefici fiscali è diretta verso giovani single e coppie, che possono dunque considerare ancora il leasing abitativo come valida alternativa al mutuo.

Conclusioni

Rispetto a nemmeno troppi anni fa i mutui per giovani single rappresentano un’opportunità concreta da cogliere al volo, grazie all’interessamento dello Stato manifestato attraverso l’istituzione del Fondo di garanzia. I vantaggi sono effettivi, l’unica perplessità sono i mutui di durata 40 anni, che vengono erogati soprattutto per chi vuole ottenere finanziamenti per il 100 per cento dell’immobile: si tratta in quest’ultimo caso di un finanziamento poco conveniente, soprattutto se si hanno reali opportunità di veder migliorare la propria posizione lavorativa e reddituale nel giro di pochi anni. Per il resto, i mutui agevolati under 35 sono davvero un’occasione invidiabile, e conviene approfittarne per chi ha i requisiti anagrafici richiesti.

Si parla spesso di mutuo ipotecario, quello comunemente utilizzato quando si ha la necessità di acquistare la prima casa, ma quanti di voi sanno esattamente cose si intende con il termine “ipotecario” e in cosa consiste un’ipoteca? A maggior ragione, saranno ancora meno quelli che sanno cosa si intende quando si parla di ipoteca di secondo grado. Vediamo quindi tutto quello che bisognerebbe sapere sull’argomento.

Cos’è l’ipoteca

La definizione ufficiale recita che l’ipoteca è un diritto di garanzia e, più precisamente, un tipo di garanzia che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare un bene e di procedere alla sua vendita forzata. Ci sono tre tipi di ipoteca:

• ipoteca volontaria: viene concessa dal debitore come garanzia, ad esempio per accedere ad un mutuo ipotecario. Si parla di ipoteca volontario quando il debitore individua spontaneamente un bene o un immobile da offrire a garanzia del suo debito.
• Ipoteca legale: questa situazione si verifica quando l’acquirente non estingue del tutto il suo debito. Viene quindi prevista nei contratti di compravendita di un immobile per tutelare il venditore nel caso in cui il debitore risultasse inadempiente.
• Ipoteca giudiziale o da sentenza: questo tipo di ipoteca viene deciso da un giudice sollecitato da un creditore; ha la conseguenza di condannare il debitore al pagamento di un somma, all’adempimento di una obbligazione o al risarcimento di un danno.

La registrazione delle iscrizioni ipotecarie sugli immobili, infine, viene tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio in cui è ubicato l’immobile.

Come si costituisce

L’ipoteca può essere costituita con una scrittura privata oppure con un atto pubblico; entrambi diventano validi soltanto se risultano iscritti nei pubblici registri immobiliari. Nella nota di iscrizione, inoltre, devono obbligatoriamente essere indicati:

• la descrizione dei beni ipotecati;
• la somma per cui si è costituita l’ipoteca;
• il tasso di interesse dei pagamenti;
• i dati identificativi e il codice fiscale sia del debitore sia del creditore e anche quelli dell’eventuale terzo datore d’ipoteca.

Cosa sono i gradi dell’ipoteca e cosa indicano?

Può succedere che su uno stesso bene vengano iscritte più ipoteche: in questo caso i gradi di ipoteca indicano la priorità di garanzia, cioè in quale ordine i creditori avranno il diritto di rientrare del proprio credito.

Se ci sono più creditori garantiti da ipoteche richieste contemporaneamente e quindi dello stesso grado, si procederà a dividere in maniera proporzionale la somma ricavata dalla vendita del bene ipotecato.

Un’altra questione collegata al grado dell’ipoteca è quella relativa alla disciplina sul credito fondiario, perché ci si può appellare ad essa solo in caso di mutui garantiti da ipoteche di primo grado.

E’ possibile cambiare il grado dell’ipoteca?

Come abbiamo visto, il grado delle ipoteche è stabilito in maniera cronologica, in base all’ordine in cui vengono richieste ed iscritte.

Questo accordo, però, non può danneggiare i creditori dei gradi successivi, pregiudicando la loro possibilità di rientrare dell’importo erogato. Facciamo un esempio: uno scambio del grado dell’ipoteca tra il creditore 1 (con ipoteca di primo grado) a cui spettano 1.000 euro e il creditore 3 (con ipoteca di terzo grado) a cui ne spettano 3.000 potrebbe ipoteticamente apportare un danno al creditore 2 (con ipoteca di secondo grado), che prima di rientrare del suo credito dovrebbe aspettare che venga soddisfatta un’ipoteca di primo grado non più di 1.000, ma di 3.000 euro. Questi cambiamenti del grado dell’ipoteca vengono annotati in margine all’iscrizione dell’ipoteca.

E’ possibile accedere ad un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado?

Può succedere di accendere un mutuo per l’acquisto di un bene iscrivendo un’ipoteca di primo grado e di avere successivamente bisogno di ulteriore liquidità, che si può ottenere richiedendo un secondo finanziamento garantito da una seconda ipoteca sullo stesso bene.

L’importo massimo che si può ottenere con un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado è dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca di primo grado: questa differenza è importante perché determina l’importo massimo del nuovo finanziamento, l’ammontare dell’ipoteca di secondo grado e l’entità della rata del mutuo.

Quali sono i rischi di un’ipoteca di secondo grado

Questa operazione comporta però alcuni rischi sia per il richiedente sia per l’istituto di credito coinvolto. I rischi per la banca sono abbastanza semplici da individuare: nel caso di una seconda ipoteca, infatti, potrà godere di garanzie inferiori dovute alla presenza di un primo debito da estinguere.
Da qui deriva il rischio per il richiedente: molte banche, proprio per questo motivo, concedono importi molto limitati o rifiutano direttamente la richiesta; un buon consiglio è quello di rivolgersi alla banca che risulta già beneficiaria dell’ipoteca di primo grado, in quanto è più probabile che possa concedere ulteriore liquidità.

L’alternativa al mutuo con ipoteca di secondo grado

C’è un’alternativa al mutuo con ipoteca di secondo grado ed è costituita dal mutuo chirografario, che non comporta la necessità di iscrivere un’ulteriore ipoteca.

C’è però anche un rovescio della medaglia: questo tipo di finanziamento viene concesso per somme di importo abbastanza limitato ed è spesso gravato da tassi di interesse piuttosto elevati.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono la stessa cosa?

Estinzione e cancellazione possono sembrare sinonimi ma, quando si parla di ipoteche, non lo sono: si tratta infatti di due cose molto diverse.
Si parla di estinzione dell’ipoteca quando questa viene in pratica resa inutilizzabile. Come? I casi sono diversi. Si parla quindi di estinzione dell’ipoteca quando:

• il debito garantito dall’ipoteca viene completamente saldato;
• il creditore rinuncia al credito garantito dall’ipoteca;
• scade il termine fissato per la validità dell’ipoteca;
• passano 20 anni dall’iscrizione dell’ipoteca e non ne viene richiesto il rinnovo;
• il bene ipotecato viene a mancare;
• il tribunale dispone l’estinzione dell’ipoteca.

Quando si verifica una di queste condizioni, quindi, in pratica l’ipoteca, di qualsiasi grado essa sia, non esiste più, anche se formalmente può ancora risultare ed essere visibile nei registri, ad esempio tramite una visura ipotecaria. Perché non sia più visibile è necessario richiedere la cancellazione di tutte le annotazioni relative all’immobile.

Le modalità di cancellazione di un’ipoteca, invece, variano in base alla tipologia stessa dell’ipoteca e hanno generalmente tempi più lunghi.

Nel primo caso la cancellazione dell’ipoteca è un’incombenza che spetta alla banca senza alcun onere per il mutuatario: l’istituto di credito ha 30 giorni di tempo per comunicare a chi di dovere l’estinzione del debito; a seguito di questa comunicazione l’Agenzia del Territorio procede a cancellare l’ipoteca.

Nel secondo caso, invece, è un notaio a redigere quello che è chiamato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”, che deve essere firmato dal creditore. Le spese sono a carico di chi ha pagato il mutuo e richiesto la cancellazione dell’ipoteca.

In questo articolo vi parlerò delle possibilità e della documentazione richiesta per ottenere un mutuo riservato alla categoria di persone che hanno superato i 60 anni di età. La soluzione per avere una liquidità immediata riguarda un tipo di finanziamento chiamato prestito vitalizio ipotecario. Vediamolo insieme.

Il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento riservato alle persone che hanno superato i 60 anni di età. Questo tipo di prestito implica necessariamente l’obbligo di porre un’ipoteca di primo grado su una proprietà immobiliare di tipo residenziale.

Come funziona

La particolarità di questo tipo di finanziamento è che non deve essere restituito tramite un classico piano di ammortamento, bensì in un’unica soluzione nel caso si verificasse una delle seguenti condizioni:

1. nel caso in cui sopraggiungesse la morte del contraente;
2. nel caso in cui si procedesse con la vendita dell’immobile;
3. nel caso in cui vengano effettuate delle modifiche all’immobile che possano pregiudicare lo stato dello stesso (per esempio mancanza di manutenzione);
4. nel caso in cui altre persone al di fuori dei familiari, prendano la residenza nella casa in oggetto;
5. nel caso in cui l’immobile posto ad ipoteca sia soggetto a procedimenti esecutivi o conservativi corrispondenti ad un importo che sia uguale o superiore al 20% del suo stesso valore.

Ciò che avviene in pratica è che la persona che riceve il finanziamento non è obbligata a restituire alcuna somma fintanto che resterà in vita, poiché tale responsabilità spetterà agli eredi. Infatti al momento della morte del richiedente, gli eredi saranno chiamati a restituire in un’unica soluzione, la somma con l’aggiunta degli interessi nel frattempo maturati. Tali interessi posso essere a tasso fisso, a tasso variabile, oppure a tasso misto, come stabilito al momento della firma del contratto.

Esiste la possibilità che il contraente prenda accordi con l’Istituto bancario per restituire in modo graduale le spese e gli interessi maturati mentre egli è ancora in vita, permettendo così ai suoi eredi di corrispondere solo la somma capitale. In questo caso, la banca non è autorizzata a chiedere la risoluzione del contratto (che comporterebbe la restituzione immediata della somma ottenuta tramite il finanziamento), a meno che non si verifichi per almeno sette volte l’impossibilità da parte del finanziato di pagare le rate.

Cosa succede se gli eredi non possono restituire la somma finanziata

Nel caso in cui al momento della morte del finanziato i suoi eredi non possano provvedere a rimborsare la cifra dovuta, essi vengono comunque tutelati nei seguenti modi:

• nel caso in cui il finanziamento non sia stato totalmente restituito entro i 12 mesi dalla morte, l’Istituto bancario ha il diritto di procedere con la vendita dell’immobile; il prezzo dello stesso dovrà essere determinato da un perito.
• nel caso in cui l’immobile non venga venduto in un periodo di tempo pari a 12 mesi, il suo prezzo scenderà del 15% per i 12 mesi a venire e così via fintanto che lo stesso non venga finalmente venduto;
• nel caso in cui la somma ricavata dalla vendita dell’immobile non riesca a coprire interamente la somma da restituire, gli eredi non andranno incontro ad alcuna problematica (se non ovviamente la perdita della casa). Questo perché è possibile e contemplato che la vendita della casa sia pari ad una somma inferiore all’importo dovuto.

I punti deboli di tale prestito

Vediamo ora quali sono i punti deboli e le criticità di tale finanziamento:

1. Può succedere che gli interessi crescano in modo esponenziale, andando così ad aumentare la somma da restituire; questo è probabile che succeda nel caso in cui l’aspettativa di vita del finanziato sia abbastanza lunga. Di conseguenza potrebbe verificarsi la situazione che la somma da restituire superi il valore effettivo dell’immobile dato in garanzia;
2. La legge permette alla banca di rientrare del proprio credito senza dover ricorrere ad alcuna procedura esecutiva; ciò significa che l’intero procedimento è gestito dal creditore che provvederà a vendere l’immobile e a restituire agli eredi, qualora si verificasse il caso, l’eventuale somma in eccedenza;

Il loan-to-value di un prestito vitalizio ipotecario

La cifra che può essere richiesta come finanziamento può cambiare in base all’età del proprietario dell’immobile e può arrivare a coprire il 50% del valore della casa (ciò deve essere stabilito da un perito nominato dalla banca).

In pratica possiamo dire che:

• le persone che hanno un’età compresa tra i 60 e i 70 anni potranno ottenere una somma che può oscillare tra il 10 ed il 15% del valore dell’immobile;
• le persone che hanno un’età compresa tra i 70 e gli 80 anni potranno ottenere una somma pari al 20% del valore dell’immobile;
• le persone che hanno un’età compresa tra gli 80 e i 90 anni potranno ottenere una somma pari al 40% del valore dell’immobile.

Tassi più alti

Il fatto che non sia possibile determinare la durata esatta del prestito, comporta il fatto che il tasso di interesse per l’operazione sia più alto e superi generalmente il 4%. In più non è possibile procedere con la vendita dell’immobile, in quanto lo stesso, deve rimanere sempre a disposizione del finanziatore come garanzia.

Cosa succede alla morte del finanziato?

Al momento della morte del finanziato, gli eredi dovranno provvedere alla restituzione del prestito facendo riferimento al prezzo definito da un perito nominato dalla banca. In alternativa l’istituto bancario procederà con la vendita dell’immobile.

Documentazione richiesta per la domanda

Di seguito tutti i documenti richiesti, partendo dalla documentazione anagrafica per poi passare alla documentazione immobiliare per concludere poi con la documentazione reddituale e lavorativa.

La documentazione anagrafica è composta da:

• copia della carta di identità o di un alternativo documento di riconoscimento;
• copia del codice fiscale;
• certificato di residenza;
• certificato storico di residenza (tale documento si rivela necessario in caso in cui la banca, rilevi degli omonimi);
• certificato dello Stato di Famiglia;
• certificato di Stato Libero;
• estratto dell’atto di matrimonio (tale documento serve ad attestare se tra i coniugi sussista la comunione o la separazione dei beni);
• copia della sentenza del tribunale, in caso di coppia separata o divorziata.

La documentazione immobiliare è composta da:

• atto di provenienza dell’immobile (tale documento consiste nell’atto notarile tramite il quale venditori sono entrati in possesso dell’immobile);
• copia del compromesso o proposta di acquisto registrata;
• scheda catastale o planimetria dell’immobile;
• copia del certificato di agibilità e abitabilità;
• nel caso in cui vi siano dei condoni edilizi, bisognerà presentare la copia della domanda e delle ricevute relative al pagamento della concessione edilizia;
• nel caso in cui l’immobile si trovi su terreni in diritto di superficie, bisognerà presentare la copia della convenzione stipulata tra la ditta costruttrice ed il comune;
• nel caso in cui il mutuo venga richiesto per poter effettuare lavori di ristrutturazioni o lavori di costruzione, bisognerà presentare i permessi amministrativi comunali, completi di preventivi relativi alle spese da supportare;
• nel caso in cui si presenti richiesta di un mutuo per sostituzione bisognerà presentare la copia dei pagamenti effettuati e il contratto relativo al mutuo da sostituire.

Per finire, la documentazione reddituale e lavorativa è composta da:

• documentazione relativa alla dichiarazione dei redditi (CUD, UNICO, 730)
• nel caso fossi un lavoratore autonomo, è possibile che l’Istituto bancario ti richieda una copia del bilancio relativo all’anno seguente per sincerarsi riguardo alla tua situazione finanziaria;
• nel caso fossi un lavoratore dipendente, ti verrà richiesta la copia degli ultimi due cedolini riguardanti lo stipendio. In caso fossi stato assunto da poco tempo, sarà importante richiedere al proprio datore di lavoro una dichiarazione che certifichi la tua assunzione a tempo indeterminato;
• nel caso fossi un dipendente della pubblica amministrazione, dovrai presentare l’attestato di servizio
• nel caso fossi un libero professionista dovrai presentare il Certificato di Iscrizione all’Albo Professionale di appartenenza. Eventualmente potrai fornire il tesserino d’iscrizione.

Può capitare di avere dei contenziosi con la banca, e le controversie mutui rappresentano uno degli oggetti di disputa più comuni tra cittadino e istituto di credito. La contestazione di addebiti, e qualsivoglia altra problematica riguardante il mutuo casa, necessita di un ricorso giuridico: oggi, grazie al preminente sviluppo della tecnologia digitale, è possibile effettuare questo ricorso on line. In questa guida vedremo come risolvere le controversie mutui, a chi rivolgersi, e tutti i passi necessari da compiere affinché si giunga a una soluzione. Non è necessario portare istanza necessariamente a un tribunale, in quanto esiste uno strumento di risoluzione extragiudiziale per le controversie con la banca.

L’Arbitro bancario e finanziario

Dietro la sigla Abf si nasconde l’Arbitro bancario e finanziario, un organismo istituito appositamente per affidare le controversie mutui e qualsiasi altro problema con l’istituto di credito: infatti quando sorgono problemi fra cliente e intermediario, l’Abf può intervenire per tutte le questioni che riguardano

Un tempo il ricorso all’Abf era solo cartaceo, ma oggi questa modalità è destinata entro il 30 giugno 2019 a decadere, sostituito integralmente dall’Arbitro bancario e finanziario on line, per cui è necessario poi registrarsi al sito web per avanzare la propria domanda di ricorso.

I vantaggi del ricorso all’Arbitro

Esistono diversi motivi per cui il ricorso all’Abf digitale sia consigliato rispetto al normale iter di risoluzione davanti a un giudice competente. Questi vantaggi dell’Arbitro bancario e finanziario sono:

Oltre a essere più rapido e meno costoso di un Tribunale, l’Arbitro bancario e finanziario ha l’indubbio merito di poter accogliere anche le controversie avanzate da clienti potenziali, e non solo utenti privati e imprese che hanno già un accordo in essere con l’istituto di credito. Pensiamo ad un caso molto semplice legato alle controversie mutui: se la banca non ha fornito tutti i documenti necessari al soggetto richiedente prima della stipula del mutuo, procurando un danno nella compravendita di un immobile, quest’ultimo può legittimamente avanzare ricorso all’Abf.

Quando fare ricorso

Sia per le controversie mutui che per altre liti da risolvere in via extragiudiziale, bisogna innanzitutto fare un reclamo scritto alla banca o alla finanziaria, la quale dovrà fornire risposta entro 30 giorni dall’invio della segnalazione. In caso di mancata risposta,

Come fare ricorso all’Abf

Vediamo adesso passo dopo passo come funziona il ricorso all’Arbitro bancario e finanziario: come prima cosa, lo abbiamo detto, bisogna registrarsi al sito web, accedendo all’Area riservata con user name e password, e compilando il classico form con dati personali, email e numero di telefono, siglando in ultimo il consenso alla privacy. Dopo aver confermato entro 72 ore dalla ricezione della mail di risposta la registrazione, si può procedere al ricorso:

Dunque in un arco di tempo di 3-4 mesi si può avere una risoluzione extragiudiziale sulle controversie mutui tramite l’Abf. Dalla propria area riservata all’interno del portale è possibile monitorare lo stato di avanzamento della propria domanda di ricorso.

I costi da affrontare

Anche dal punto di vista dei costi di ricorso, è certamente più conveniente risolvere le controversie mutui tramite l’Arbitro bancario e finanziario che non affrontare le varie spese legali legate a una causa giudiziaria. Infatti per avanzare la domanda di risoluzione

Alla banca o finanziaria che viene riconosciuta essere in difetto nella controversia, spetta inoltre il pagamento di 200 euro all’Abf.

Vizi di forma

Come in molti adempimenti giuridici e burocratici, anche l’Arbitro può incappare in errori formali di cui si può chiedere contezza: parliamo di questioni formali e non sostanziali,

Controversie mutui, i casi più ricorrenti

Più ancora dei prestiti personali, i mutui rappresentano l’oggetto del maggior contendere tra istituto di credito e cliente davanti all’Arbitro bancario e finanziario: in base alle sentenze pubblicate negli ultimi anni sulle controversie mutui, emerge che i casi più ricorrenti di lite extragiudiziale hanno riguardato

Pertanto ogni aspetto del mutuo casa può essere oggetto di controversia e dunque anche di risoluzione attraverso l’Abf: non bisogna lasciarsi scoraggiare  da eventuali problematiche, poiché l’Arbitro bancario e finanziario è una figura imparziale costituita appositamente per ottenere rapidamente il ripristino delle condizioni di legalità che connotano il rapporto tra banca e cliente.

Conclusioni

Prima di decidere di andare davanti a un giudice è senz’altro consigliato rivolgersi all’Arbitro bancario e finanziario per tentare una risoluzione extragiudiziale sulle controversie mutui: i tempi di attesa sono molto più brevi, il costo è minimo, appena 20 euro, che oltretutto viene rimborsato se ci viene riconosciuta la ragione nella questione, ed anche in fase di pre-stipulazione del contratto siamo comunque tutelati e possiamo legittimamente avanzare istanza di risoluzione. Il fatto che oggi la procedura per l’Abf sia interamente on line può spaventare chi è poco avvezzo alla tecnologia, ma indubbiamente è un metodo assai più efficiente sotto molteplici aspetti, come abbiamo riportato in questa guida.