Come richiedere un mutuo per un terreno edificabile: informazioni, offerte 2019

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Se avete intenzione di chiedere un mutuo per un terreno edificabile dovreste sapere che l’iter necessario per ottenerlo è più complicato rispetto a quello che di norma di segue per richiedere un mutuo per l’acquisto di un terreno agricolo.
Ad esempio l’erogazione di un mutuo per acquistare un lotto di terreno da edificare è subordinato, tra le altre cose, al fatto il richiedente sia già in grado di presentare un progetto di costruzione; solo in questo modo la banca potrà concedere un mutuo, in quando un semplice lotto di terreno non viene in genere considerato un immobile ipotecario da parte delle banche.

Un terreno edificabile si può acquistare con un mutuo ipotecario?

In via teorica non ci sono elementi che impediscano a banche e istituti di credito di concedere un mutuo ipotecario per l’acquisto di un terreno edificabile e destinato ad ospitare un immobile; nella pratica, però, sono davvero poche le banche disposte e concedere questo tipo di finanziamento per un l’acquisto di un lotto di terreno.

Questo avviene perché non è possibile iscrivere un’ipoteca su un immobile che non è ancora stato costruito e non è possibile farlo nemmeno in base al progetto di costruzione.

In genere, quindi, in questi casi l’istituto di credito coinvolto può tutelare il proprio investimento iscrivendo per prima cosa una ipoteca sul terreno edificabile poi, una volta raggiunto lo stato di avanzamento dei lavori dell’immobile corrispondente al valore del mutuo erogato, può procedere a iscrivere l’ipoteca sull’immobile anziché sul terreno, adeguando anche eventualmente l’importo erogato.

Quindi è possibile acquistare un terreno edificabile con un mutuo ipotecario, ma ciò in genere avviene solo a determinate condizioni.

Come funziona un mutuo per un terreno edificabile

Abbiamo visto che chiedere un mutuo per acquistare un lotto di terreno edificabile è possibile, ma attenzione a fare bene i conti! La cifra che verrà richiesta, infatti, non dovrà servire solo per l’acquisto del terreno, ma anche dovrà essere usato anche per sostenere i costi di costruzione dell’immobile. E’ quindi il caso di valutare bene quali saranno le spese a cui si andranno incontro per poi analizzare al meglio tutte le offerte che banche e istituti di credito offrono per questi specifici casi.

Dopo aver valutato con attenzione la situazione finanziaria e reddituale del richiedente, la sua affidabilità creditizia e tutti i documenti relativi al terreno e all’immobile da costruire, l’istituto di credito a cui ci si è rivolti prenderà la sua decisione sulla concessione del mutuo.

Se questa valutazione dovesse dare un esito positivo, la banca erogherà la liquidità per l’acquisto del terreno e solo successivamente quella per la costruzione dell’immobile, suddividendo l’erogazione della cifra in più step in base all’avanzamento dei lavori di costruzione. L’erogazione di ogni nuova tranche viene solitamente effettuata dopo la verifica di un perito incaricato dalla banca.

La tipologia di mutuo e il tasso di interesse con cui deve essere rimborsato, fisso o variabile, viene concordata tra il richiedente e l’istituto di credito coinvolto; in ogni caso, in genere l’importo dei mutui per l’acquisto di un terreno edificabile non supera l’80% del valore dell’intero investimento, nello specifico l’80% del costo del terreno e l’80% dei costi per la costruzione dell’immobile.

Mutuo per terreno edificabile, cosa valutare

Come abbiamo detto, la prima cosa da valutare attentamente quando si è in procinto di acquistare un lotto di terreno edificabile con un mutuo è relativa alla cifra da richiedere, che deve essere sufficiente a coprire i costi di acquisto del terreno e di costruzione della casa. Prima di procedere, però, ci sono altre cose importanti da controllare: ad esempio è fondamentale verificare che il terreno che si sta per comprare sia effettivamente edificabile e che sia in possesso di tutte le opere di urbanizzazione necessarie.

Questo significa, in breve, che il terreno deve essere collegato ad una strada pubblica e deve essere predisposto per l’allacciamento alle reti pubbliche di approvvigionamento e smaltimento, quindi luce, acqua, fognature e così via. Questi semplici controllo possono evitare parecchie brutte sorprese al momento dell’inizio dei lavori.

Un altro costo da calcolare per la richiesta del mutuo, infine, è quella relativa alle varie imposte da pagare in relazione all’acquisto del terreno e alla costruzione dell’immobile.

I requisiti per ottenere un mutuo costruzione prima casa

Per ottenere un mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile e per la conseguente costruzione della prima casa, il richiedente deve essere in possesso di alcuni requisiti indispensabili dal punto di vista finanziario, oltre alla documentazione relativa al terreno e all’immobile ancora da costruire che vedremo in seguito. I requisiti che sono considerati necessari sono:

  • il reddito del richiedente del mutuo a stato di avanzamento dei lavori, che deve essere di importo tale da consentire di far fronte con tranquillità alle rate di rimborso mensili previste dal piano di ammortamento. In genere è considerato idoneo ed equilibrato un rapporto tra il reddito e la rata del 30% circa. Questo reddito è dimostrabile tramite le ultime buste paga, il cedolino della pensione oppure l’ultima dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti;
  • le garanzie patrimoniali, che possono essere richieste da alcune banche e istituti di credito a maggiore tutela del suo investimento, andando ad aggiungersi al reddito fisso mensile. Queste garanzie possono essere costituite uno o più immobili di proprietà del richiedente;
  • la presenza di un garante disposto a farsi carico di eventuali insolvenze del debitore principale: è un elemento che di solito influisce in maniera positiva sulla decisione della banca di erogare il mutuo perché tutela maggiormente l’istituto di credito;
  • una buona storia creditizia: un fattore che potrebbe far pendere l’ago della bilancia verso la decisione di non concedere il mutuo è il fatto che il richiedente risulti segnalato nelle banche dati del Crif come cattivo pagatore o come protestato. Purtroppo chi rientra in tali categorie, che segnalano delle difficoltà incontrate nel rimborso di prestiti precedenti, nella maggior parte dei casi vede molto ridotte le proprie possibilità di ottenere qualsiasi tipo di ulteriore prestito o finanziamento.

La documentazione necessaria per l’acquisto di un terreno edificabile

Bisogna essere consapevoli che in genere l’iter per aprire un mutuo per acquistare un terreno edificabile è mediamente più lungo rispetto a quello per l’acquisto di una casa. Per istruire e mandare avanti la pratica è necessario fornire alla banca alcuni documenti, in base ai quali verrà presa la decisione riguardante la concessione o meno del mutuo per l’acquisto del terreno.

Tra questi documenti ci sono tutti quelli che riguardano le caratteristiche principale del terreno oggetto di compravendita, quelli relativi ai servizi pubblici nelle sue vicinanze, il piano regolatore e i progetti relativi all’immobile che si intende costruire. La presenza di un cantiere già posto in essere dal precedente proprietario per la costruzione dell’immobile, ovviamente che rispetti tutte le norme e che abbia i necessari permessi, potrebbe facilitare la pratica burocratica e quindi l’ottenimento del mutuo.

Ricapitolando, oltre alla normale documentazione da presentare quando si richiede qualsiasi tipo di finanziamento, per il mutuo per l’acquisto di un terreno i documenti specifici da presentare sono:

  • il progetto di costruzione realizzato da un architetto o da un ingegnere regolarmente iscritto al proprio albo professionale, presentato all’ufficio tecnico del Comune di competenza per la concessione edilizia;
  • la concessione edilizia rilasciata dal Comune competente, che autorizza la costruzione dell’immobile;
  • l’autorizzazione di inizio lavori, un certificato che rende possibile iniziare i lavori per la costruzione dell’immobile.

Quali sono i costi da sostenere per l’acquisto di un terreno edificabile?

Il costo di un terreno edificabile dipende da molti fattori diversi; tra i più rilevanti troviamo ad esempio la zona in cui si trova il lotto di terreno su cui abbiamo messo gli occhi. E’ infatti scontato che un terreno edificabile posto in una zona turistica, di rilevanza storica oppure raggiunta dai principali servizi possa avere un prezzo nettamente superiore ad altri appezzamenti posti in zone considerate meno prestigiose.

Tra i costi, come abbiamo già detto, vanno annoverati anche quelli di costruzione dell’immobile, in cui rientreranno le spese da sostenere per il lavoro dell’impresa di costruzione, il costo dei materiali, le spese amministrative e le varie imposte che possono essere applicate.

Nell’iter di decisione riguardante la concessione del mutuo, la banca prenderà in considerazione anche il possibile guadagno che potrebbe ottenere dalla vendita del terreno oggetto di compravendita in caso di insolvenza del mutuatario e in base a questo deciderà che cifra concedere, cifra che verrà erogata secondo la formula del mutuo a tranches. Il mutuo per l’acquisto di un terreno edificabile, infatti, viene definito mutuo a SAL, ovvero a stato di avanzamento dei lavori.