Migliori mutui online: guida completa, migliore prestito casa di Agosto 2019

Quando si vuole accendere un mutuo, è necessario fare riferimento ad un istituto di credito. Il classico esempio è la banca. Il mutuo non è altro che un contratto di prestito firmato fra due parti in gioco: il mutuante e la parte mutuaria. Il mutuante è colui che offre la somma di denaro necessaria ad ottenere il bene in questione. La parte mutuaria è colui che la riceve e che si prende la responsabilità di restituire la stessa al mutuante.

Il classico esempio di mutuo è quello relativo all’acquisto di un’immobile. In realtà esistono diverse tipologie di mutuo, che si differenziano fra loro per lo scopo.

La rata del mutuo

La rata mensile è molto importante poiché rappresenta il rimborso effettivo che andremo a rendere alla banca o all’Istituto di credito. Al momento dell’analisi, la banca valuterà anche la situazione reddituale, il tipo di lavoro che si svolge per capire la reale capacità di sostentamento e di affronto di una data rata mensile. Assodate queste garanzie, prima di chiedere un mutuo, possiamo fare un breve calcolo e capire sommariamente, se la nostra richiesta può essere meritevole di accoglimento. Intanto occorre valutare in questo calcolo un eventuale tasso di interesse variabile, che farebbe alzare l’importo della rata anche di parecchio in alcuni mesi. Questa valutazione è necessaria per tenerci larghi nel calcolo. Considerando l’introito mensile derivante dal proprio lavoro ed eventualmente da un’entrata patrimoniale; da questa si sottraggono le spese per il sostentamento di base (alimenti; vestiario; utenze domestiche ecc..). Se ciò che resta è largamente superiore all’importo rateale ipotizzato, significa che abbiamo speranze di vedere accettata la domanda di mutuo.

Mutuo immobiliare

Questa categoria è la più diffusa poiché consente di ottenere una somma di denaro cospicua che consente la compravendita di una casa. Esiste una sottocategoria relativa al mutuo immobiliare, che si configura come mutuo fondiario. Questo è un finanziamento che può avere una durata minima di un anno e una massima di trent’anni. La sua particolarità risiede nel fatto che prevede nel contratto una clausola relativa ad un’ipoteca di primo grado sull’immobile, come garanzia da rendere all’istituto di credito che eroga il prestito.  Occorre precisare che si tratta di un’ipoteca di primo grado, poiché la legge prevede la possibilità di stipulare diverse ipoteche. Su un singolo bene possono essere accese più ipoteche, ognuna definita da un grado. Questo valore graduale stabilisce la priorità che il creditore può avere sull’immobile. Dunque, accendere un mutuo fondiario significa che il creditore avrà la priorità sull’immobile.

Nel mutuo fondiario, il valore del bene ipotecato non può essere superiore all’80% della somma rilasciata dall’istituto finanziario che eroga il prestito. In caso di garanzia ulteriore da parte del cliente e di eventuale necessità di ottenere un prestito corrispondente al 100% del valore immobiliare, è possibile accendere il mutuo fondiario.

Gli importi massimi relativi alle somme da concedere sono stabilite dalla Banca d’Italia che regolamenta il mutuo fondiario in ogni sua parte costituente. Queste somme sono generalmente calcolate in base al valore del bene ipotecato oppure, nel caso di mutui per ristrutturazione, ai costi relativi il lavoro di ristrutturazione stessa.

Mutuo per ristrutturazione

Il mutuo per ristrutturazione è una particolare tipologia di contratto stipulato quando vi è la necessità di procedere alla ristrutturazione di un immobile. Si tratta dunque di un mutuo di tipo immobiliare.

La somma erogata dalla banca o da qualsiasi istituto di credito può essere versata subito e in un’unica soluzione; oppure a lavori già iniziati. La differenza tra queste due chance risiede nel tipo di lavoro da svolgere: solitamente per lavori di minore entità si procede ad un versamento unico; mentre i mutui erogati a lavori iniziati, cosiddetti SAL, sono generalmente riguardanti ristrutturazioni di una certa importanza. In quest’ultimo caso, la banca tutela la propria posizione nominando un tecnico di fiducia che procede a fare un piccolo sopralluogo al fine di stabilire l’ammontare dei costi di rifacimento.

La banca in questo caso eroga la somma pattuita mano a mano che i lavori avanzano, fino a fine lavoro. Questo procedimento serve sia a tutelare la banca, sia a rendere proporzionato il valore del bene ristrutturato con la somma elargita dalla banca. Inoltre, l’ultima tranche verrà erogato soltanto a lavori ultimati e dunque con la presentazione del certificato di fine ristrutturazione.

Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario si ha quando il soggetto che ottiene un prestito rilascia come garanzia l’ipoteca su un immobile. Il mutuo ipotecario deve, obbligatoriamente, avere una durata superiore ai cinque anni.
Il contratto di mutuo ipotecario si ha quando si accende l’ipoteca sull’immobile che si sta acquistando. Si tratta di una tipologia di mutuo diffusissima nella compravendita degli immobili. L’ipoteca sull’immobile si accende per tutelare la banca che eroga il prestito. Questa avrà diritto a prendere possesso dell’immobile, qualora il beneficiario del prestito si dimostri insolvente nei confronti del debito.

Mutuo liquidità

Il mutuo liquidità è un contratto molto più raro rispetto all’ipotecario e al fondiario. Si tratta di un caso particolare in cui la concessione riguarda una somma di denaro liquida. E’ bene precisare che non è certo che tutte le banche ne prevedano l’erogazione. Si tratta di una scelta e se una banca non la concede, è possibile provare presso un altro istituto bancario.

L’istruttoria prevista per l’erogazione del mutuo per liquidità segue un processo molto rigoroso e comunque prevede sempre un importo contenuto rispetto a quello previsto per i mutui di acquisto e costruzione o ristrutturazione dell’immobile. I tassi di interesse sono normalmente più bassi rispetto ai mutui erogati per l’acquisto di immobili. Questa tipologia di prestito viene concessa infatti per consentire di affrontare agevolmente diverse situazioni di vita che non hanno a che fare con l’acquisto di una casa, o per la sua ristrutturazione.

Mutuo per consolidamento debiti

Il mutuo per consolidamento debiti è una sorta di paracadute cui si fa riferimento quando ci si trova in enorme difficoltà debitoria. Esistono istituti di credito che concedono la somma di rimborso direttamente all’istituto creditore per far si che il debito del cliente venga estinto unna volta per tutte. Il nuovo ente erogatore provvede a realizzare un piano d’ammortamento che si svolgerà praticamente in un’unica rata mensile accogliente le diverse somme dovute ad uno o più creditori. In questo modo si ha l’opportunità di saldare in un’unica soluzione qualsiasi numero e tipo di debito con le altre banche per eventuali precedenti finanziamenti. Ovviamente, in ragione della difficoltà cui si tenta di andare incontro, l’importo delle rate sarà inferiore a quelle precedenti.

Il mutuo a tasso fisso

Quando si stipula un contratto mutuale si ha a che fare con delle rate mensili che possono variare per importo e tassi di interesse. Esiste tuttavia una soluzione caratterizzata da una certa stabilità. Si tratta dei mutui a tasso fisso che prevedono una rata mensile fissa e un tasso invariato. Di fatto l’importo mensile corrisponde ad un calcolo che viene effettuato in base alla somma erogata al momento della stipulazione del mutuo. Un importante differenza che incide sul mutuo a tasso fisso è se questo viene chiesto per la prima o la seconda casa. Nel caso i cui si stia chiedendo un mutuo per la prima casa le agevolazioni sono più concrete e l’ottenimento del mutuo è più semplice.

Mutuo a tasso variabile

Quando ci si appresta alla scelta di un mutuo, la domanda sorge quasi spontanea: meglio un mutuo a tasso fisso o variabile? Il mutuo a tasso fisso è caratterizzato da rate ad importo più alto ma stabili nel tempo; mentre le rate a tasso variabile sono soggette a rialzi nel tempo dovuti a cambiamenti fiscali a monte. Il mutuo a tasso variabile è la soluzione ideale in un periodo di crisi finanziaria temporaneo; quando si ha la certezza che la situazione economica precaria non avrà vita lunga. Ciò che rende particolarmente vantaggioso il mutuo a tasso variabile è la spesa d’ingresso.

Mutuo a tasso variabile con CAP

Questa tipologia di mutuo detta anche mutuo con tetto massimo offre la possibilità di usufruire di un mutuo a tasso variabile caratterizzato però da un limite stabilito dall’Istituto di credito. Che significa nel concreto? Sebbene il tasso sia variabile e dunque passibile di un incremento, questo non potrà superare un tetto massimo stabilito a priori. Inoltre quando i tassi di interesse decrementano, la parte mutuaria potrà essere tranquilla poiché l’importo della rata sarà inferiore. A seguito di inflazione forte, purtroppo la rata aumenta. Ma il tutto non avviene mai oltre il limite stabilito.

Il mutuo a tasso misto

E se fosse possibile scegliere di passare ad un tasso diverso in base all’andamento dell’inflazione? In un certo senso questo è possibile: si tratta del mutuo a tasso misto, che consente appunto di cambiare il tasso e passare dal misto al variabile, oppure dal variabile al misto. In base all’andamento mensile, il cliente ha l’opportunità di adeguare le proprie rate. Ma non solo: la possibilità è estesa a prescindere dall’andamento dei tassi. I motivi di un cambiamento possono essere relativi anche a motivi personali.

Surroga del mutuo

Effettuare il passaggio del mutuo da una banca ad un’altra si può? Ebbene si, è possibile. Grazie alla surroga del mutuo è possibile trasferire un mutuo ipotecario da un vecchio istituto ad uno nuovo stabilendo condizioni contrattuali del tutto nuove, anche più vantaggiose e congeniali alle proprie esigenze e disponibilità. I cambiamenti all’atto pratico riguardano soltanto la durata del mutuo e il tasso di interesse. Se vi è una rata da saldare in corso, l’importo di questa non cambia. Non occorre chiedere il permesso alla vecchia banca. Il trasferimento può essere effettuato senza cancellazione alcuna. Non è necessario iscrivere una nuova ipoteca, che resta la stessa.

Parametri generali per la richiesta di un mutuo

Naturalmente le banche prima di dare un responso positivo alla richiesta di un mutuo, analizzano la situazione economico-finanziaria del cliente. E’ indispensabile che costui sia una persona affidabile, e che abbia una situazione reddituale tale da consentirgli di pagare le rate mensili di rimborso. Quali sono i parametri controllati ed analizzati in concreto dalle banche? Sicuramente l’affidabilità creditizia; e quindi che la persona non sia iscritta alla CRIF come cattivo pagatore; in secondo luogo che non abbia finanziamenti accesi che possono in qualche modo ostacolare il rimborso eventuale; in terzo luogo la situazione reddituale, e dunque il lavoro eventuali buste paga, pensione, e patrimonio immobiliare.

Il reddito riveste un ruolo chiave nella richiesta del mutuo: la banca deve essere sicura o quasi, del ritorno economico rateale. Solitamente è richiesto un lavoro a tempo indeterminato. In alternativa, è possibile che vengano richieste altre tipologie di garanzie, come un garante terzo o ad esempio un patrimonio immobiliare da cui si ricava attivamente liquidità mensile.

Il piano d’ammortamento è variabile e dipende dalla politica bancaria cui facciamo riferimento. La durata e l’importo delle rate cambiano in base a diversi fattori. Solitamente, in caso di pensione, le banche riducono la durata del mutuo e dunque le rate risultano più alte. Altri importanti parametri per poter richiedere un mutuo sono:

  • Cittadinanza italiana o permesso di soggiorno
  • Età maggiore di 18 anni
  • Limite di anzianità stabiliti in base al mutuo e alla banca
  • Requisiti lavorativi (Pensionati, lavoratori a tempo determinato, indeterminato, atipico e liberi professionisti)

Documenti richiesti

Prima di iniziare ad elencare tutti i documenti relativi la persona che chiede il prestito, occorre precisare che esiste un documento molto importante alla richiesta di un mutuo: si tratta del compromesso di vendita, obbligatorio in ogni banca che eroga il prestito. Si tratta di un documento che contiene tutte le generalità e le caratteristiche dell’immobile in questione, come la metratura e il prezzo.

Affinché la richiesta sia completa, è necessario poi che ci siano:

  • i certificati di nascita;
  • i certificati relativi lo stato civile;
  • l’estratto dei beni patrimoniali;
  • il certificato di matrimonio o di separazione;
  • documenti attestanti la planimetria dell’immobile
  • Modello 4 0 240 (a seconda che si tratti di un immobile pervenuto mediante successione o meno)
Parametri per la richiesta del mutuoDocumenti da presentare
Situazione economicaCertificato di nascita
Affidabilità creditiziaStato civile
Situazione redditualePlanimetria immobile
Tipo di lavoroModello 4 oppure 240
Eventuali garanzie ulterioriEstratto dei beni patrimoniali

Mutuo per immobili ad uso non abitativo

Il mutuo può essere richiesto anche per un fine differente dalla compravendita di un immobile ad uso abitativo. E’ questo il caso dei negozi ad uso commerciale, degli uffici, dei fabbricati ecc.. E’ possibile che questi immobili vengano acquistati tramite mutuo sia da enti privati che da società. I privati potrebbero avere interesse a destinare tali immobili ad imprese e quindi ad investimenti commerciali. In ogni caso, questa categoria rientra nella sezione dei prestiti personali finalizzati e dunque quei generi di prestito, la cui somma è vincolata ad una specifica soluzione. La documentazione da presentare alla banca in caso di mutuo a fini di compravendita di immobile a scopo non abitativo è leggermente differente dalla documentazione tradizionale. Soprattutto rispetto all’acquisto di una prima casa. Per capire il motivo di questi documenti, occorre precisare alcune nozioni di base.

Per l’acquisto degli immobili ad uso diverso da quello abitativo, troveremo un valore chiamato LTV, acronimo di Loan to Value. Questo valore esprime il valore in percentuale del rapporto tra capitale richiesto e il valore di mercato dell’immobile che si ha intenzione di acquistare.
Questo valore è importantissimo poiché rappresenta la garanzia che si offre al mutuante per il capitale erogato. Il Ltv copre l’80% del valore dell’immobile.

I piani d’ammortamento per i mutui ad uso non abitativo

I piani d’ammortamento per mutui di immobili ad uso non abitativo non possono mai superare vent’anni di rate. Il capitale erogabile non è sempre libero, anzi: questo valore varia molto in base alle garanzie che si possono offrire e all’ente che finanzia. A differenza dei mutui tradizionalmente utilizzati per un utilizzo abitativo, il mutuo in questione abbraccia un piano d’ammortamento a tasso d’interesse fisso e a rate semestrali; in questo modo il beneficiario è decisamente più avvantaggiato. Si tratta di un piano appositamente studiato per certi casi. Questo genere di mutui è richiesto principalmente per fini commerciali: nell’imprenditoria, infatti, si è maggiormente disponibili a pagare dopo un ritorno economico derivante da un’iniziale cospicuo investimento; per questo le banche sono maggiormente indirizzate verso un piano d’ammortamento che prevede una cadenza semestrale.

C’è da precisare che le banche sono molto rigorose su tali prestiti: è assolutamente vietato dalla legge la vendita dell’edificio mutuato, la cessione o la destinazione a fini differenti da quelli sottoscritti. In caso di infrazione, la banca può arrogarsi il diritto di chiedere che il capitale erogato venga restituito, insieme al pagamento di una sanzione di importo variabile.

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Sono una giornalista pubblicista, con una grande passione per l'approfondimento di temi quali l'attualità e il fisco. Da sempre propensa alla redazione di contenuti web adatti al problem solving su tematiche importanti e di pratica attuazione.

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