Mutui prima casa: guida completa, le offerte più convenienti del 2019

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I mutui prima casa sono dei prestiti di tipo ipotecario che vengono richiesti per finanziare l’acquisto di un immobile che verrà adibito ad abitazione principale; è anche il tipo di mutuo richiesto più comunemente e di conseguenza i prodotti sul mercato sono davvero tanti. Vediamo quindi quali sono le cose da sapere sui mutui prima casa e quali sono le offerte più convenienti dell’anno.

Mutui prima casa: importo e durata del piano di rimborso

In genere l’importo erogato per l’acquisto della prima casa arriva all’80% del valore complessivo dell’immobile, anche se in alcuni (rari) casi può arrivare a coprire interamente il valore di mercato della casa; in questo caso, però, vengono solitamente richieste maggiori garanzie e viene applicato un tasso di interesse più elevato.

Il piano di rimborso di un mutuo per la prima casa ha una durata compresa tra i 5 e i 40 anni; in base a questi due parametri – l’importo richiesto e la durata del piano di rimborso, a cui si aggiunge il tasso di interesse applicato – risulta una rata mensile più o meno elevata.

Tasso sui mutui prima casa: variabile o fisso?

E’ una delle prime cose che si domanda chi ha intenzione di chiedere un mutuo: che tipo di tasso di interesse scegliere? I più comuni sono il tasso fisso e il tasso variabile.

  • Tasso fisso: si tratta di un tipo di tasso di interesse il cui valore viene stabilito al momento della stipula del mutuo e che da quel momento in poi non subisce variazioni. E’ in genere la soluzione scelta da chi non ama correre rischi finanziari.
  • Tasso variabile: in questo caso il valore del tasso di interesse segue le fluttuazione del tasso di riferimento. Questo si traduce spesso in rate di rimborso del mutuo più alte o più basse in base alle variazioni del tasso. Spesso si ha la possibilità di risparmiare, ma occorre mettere in conto la possibilità di un rialzo dei tassi di riferimento, soprattutto se il piano di rimborso è a lungo termine.

Quale banca scegliere per il mutuo per la prima casa?

Come dicevamo, i mutui prima casa sono i più richiesti e quindi sono moltissime le banche e gli istituti di credito che offrono questo tipo di prodotto. L’importante è valutare bene parametri come durata del piano di rimborso, tasso di interesse applicato, importo totale finanziato in rapporto al prezzo della casa e le condizioni generali del contratto. Prima della scelta del mutuo per l’acquisto della prima casa di possono fare più preventivi, sia recandosi di persona nella filiale più vicina per parlare con un consulente sia utilizzando uno dei tanti comparatori che si possono trovare online, almeno per farsi una prima idea.

La verifica di fattibilità

Prima di procedere alla richiesta vera e propria occorre ottenere un parere di fattibilità da parte della banca per capire se la richiesta ha la possibilità di essere accettata o meno. In genere vengono richieste informazioni sul nucleo famigliare, sul reddito del richiedente, sul valore dell’immobile che si intende acquistare e sulla proporzione tra il valore della rata di rimborso e il reddito mensile. Un’altra informazione utile è quella su eventuali garanzie che si possono fornire.

Come richiedere il mutuo prima casa e i documenti necessari

Avete scelto il prodotto che meglio si adatta alle vostre esigenze e avuto parere di fattibilità positivo? Bene, è il momento di passare alla richiesta del mutuo! Per farlo bisogna per prima cosa presentare tutta la documentazione necessaria, che in genere consiste in:

  • documento di identità e codice fiscale
  • certificato di residenza
  • stato di famiglia
  • copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso
  • copia della planimetria e visura catastale
  • copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile
  • i lavori dipendenti dovranno esibire copia delle ultime due buste paga, copia del modello CUD, estratto conto degli ultimi tre mesi
  • i lavoratori autonomi dovranno esibire copia del modello Unico degli ultimi due anni, numero di attribuzione della partita I.V.A.estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.), copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza ed estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

Molte banche online, come ad esempio WeBank e IngDirect, permettono di svolgere l’istruttoria dei documenti anche per via telematica, mentre le banche di tipo tradizionale mandano avanti questa procedura in filiale.

Dopo le presentazione della domanda e di tutti i documenti relativi, la banca in genere fornisce la delibera definitiva nel giro di un paio di settimane, salvo accertamenti sull’immobile che vengono effettuati da un perito di fiducia.

La stipula vera e propria e l’erogazione del mutuo

Lo step finale dell’iter, dopo il parere positivo del perito e una relazione notarile preliminare, è la stipula del mutuo vera e propria, in cui l’atto di mutuo ipotecario viene firmato dal rappresentante della banca e dal richiedente di fronte ad un notaio. E’ in questo momento che in genere viene erogata la cifra pattuita con un assegno circolare o tramite un bonifico sul conto del cliente; nello stesso momento viene posta un’ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile che è oggetto di compravendita, in modo che la banca abbia una forte garanzia in caso di insolvenza del debitore.

Al momento dell’estinzione del mutuo e dei relativi interessi, che avviene tramite rate mensili o comunque secondo le modalità stabilite nel piano di rimborso, sarà la banca stessa a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca senza costi per il cliente, come è stabilito dalla legge 40/2007.

L’intero iter, dalla prima richiesta di verifica di fattibilità alla stipula del mutuo passano in genere da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario (quindi non calcolando solo i giorni lavorativi); è importante tenere in considerazione queste tempistiche quando si deve stabilire la data dell’atto di acquisto di un immobile che deve essere pagato tramite un mutuo.

Mutui prima casa: le agevolazioni previste

Per i mutui prima casa sono previste alcune agevolazioni. Vediamo quali sono, da chi possono essere richieste e quali sono i requisiti necessari.

Agevolazioni per giovani coppie sul mutuo prima casa

Si tratta di agevolazioni che possono essere richieste da giovani coppie italiane che intendono acquistare la loro prima casa. Ci sono però alcuni requisiti da rispettare:

  • età inferiore ai 35 anni
  • reddito complessivo ISEE inferiore ai 35.000 euro
  • nessun diritto di proprietà su altri immobili (salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte e in uso da genitori o fratelli).

Anche l’immobile oggetto di compravendita deve rispettare alcune caratteristiche:

  • l’immobile non deve superare i 90 mq
  • non deve appartenere ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9

Se si è in possesso di tutti questi requisiti è possibile ridurre l’Irpef sugli interessi passivi del 19%, percentuale calcolata sull’importo annuo massimo di 4.000 euro.

Agevolazioni per lavoratori precari sui mutui prima casa

Anche i lavoratori precari possono accedere ad un mutuo prima casa e ci sono delle agevolazioni a loro riservate; ci possono essere, infatti, iniziative finanziarie locali o delle polizze aggiuntive che è possibile stipulare con la banca a cui si richiede il mutuo, polizze che prevedono la sospensione delle rate per un periodo di tempo prestabilito in caso di perdita del lavoro.

C’è però anche un rovescio della medaglia: questo tipo di mutuo è considerato rischioso da parte della banca, che per questo motivo si tutela con tassi di interesse più elevati e richiedendo maggiori garanzie al mutuatario.

Per aumentare le possibilità che la banca conceda un mutuo prima casa anche se il richiedente è un lavoratore precario, inoltre, sarebbe meglio richiedere un importo non troppo elevato, che di solito non dovrebbe superare l’80% del valore dell’immobile.

La detrazione degli interessi passivi

Una ulteriore agevolazione disponibile è la detrazione degli interessi passivi che vengono pagati sul mutuo per l’acquisto dell’immobile da adibire a prima casa: questi possono infatti in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico.

Questa detrazione può essere effettuata a patto che il mutuo sia acceso per l’acquisto dell’abitazione principale di chi presenta la dichiarazione o di un suo famigliare oppure per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale, rispettando i limiti e le modalità stabiliti dal fisco. Una cosa da sapere, però, è che la detrazione spetta sempre e solamente al titolare del mutuo, anche se l’immobile risulta come residenza principale di un altro membro della famiglia.

L’importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 4.000 euro all’anno. Per il primo anno sono detraibili anche gli oneri accessori, come le spese notarili, le spese di perizia oppure i costi di iscrizione dell’ipoteca.