Mutui per costruzione casa: guida generale, migliori offerte nel 2020

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I mutui per costruzione casa sono uno dei tanti prodotti di finanziamento casa che gli istituti di credito propongono ai propri clienti. In genere quando si pensa a un mutuo prima casa ci si occupa di immobili già costruiti e messi in vendita, e che il beneficiario del finanziamento vuole acquistare per adibirla appunto ad abitazione principale. Il mutuo edilizio invece riguarda case ancora in costruzione, e possono farne richiesta tanto i soggetti privati quanto le imprese edilizie: esistono delle caratteristiche peculiari di questo finanziamento casa, pertanto ci sembra idoneo offrire una guida specifica per i mutui costruzione casa, in modo da evidenziare come funzionano oltre che indicare le migliori offerte del momento.

Mutuo edilizio, in cosa consiste?

Esistono delle differenze significative tra il mutuo per costruzione casa e il mutuo acquisto casa, in particolare per quanto riguarda l’erogazione del capitale. Mentre nel secondo caso l’erogazione avviene in un’unica soluzione, una volta stimato l’immobile dal perito e definito il corrispettivo massimo in percentuale (in genere non più de l’80 per cento), nel mutuo edilizio

la somma stanziata viene erogata in maniera graduale, poiché l’istituto di credito in una casa in costruzione vuole monitorare costantemente lo stato dei lavori, in modo da accertarsi della loro regolarità. In genere la prima parte dell’importo del finanziamento viene stanziata al termine della realizzazione delle fondamenta, e poi si prosegue a tappe successive concordate.

Caratteristiche del mutuo costruzione casa

Gli altri elementi caratterizzanti del mutuo edilizio sono più simili a quelli per l’acquisto di un immobile già esistente: come caratteristiche peculiari del finanziamento abbiamo in linea generale

  • Importo che non supera l’80 per cento del costo per la costruzione (ma mediamente si assesta sul 60-70 per cento)
  • Durata di rimborso da un minimo di 18 mesi a un massimo di 360 mesi
  • Ipoteca a garanzia sul terreno in cui viene edificata la casa
  • Nel costo del mutuo comprese spese di istruttoria, imposte di bollo, spese di perizia e notarili
  • Il mutuo copre anche costi come progettazione dei lavori, per l’appalto e gli oneri per la sicurezza, a seconda del tipo di istituto di credito a cui ci si rivolge

I documenti da presentare

Vediamo adesso quali sono i documenti da presentare per dare avvio alla fase istruttoria del mutuo per costruzione immobile. Qui ci limiteremo ad offrire delle coordinate generiche, poiché potrebbero insorgere alcune differenze tra le diverse banche operanti sul mercato, relativamente ad alcune specifiche certificazioni richieste.

  • Copia di un documento di identità valido
  • Codice fiscale
  • Documentazione di reddito (dichiarazione 730, modello Unico, buste paga, cedolino pensione)
  • Mappa catastale del terreno
  • Concessione edilizia
  • Atto di compravendita
  • Atti notarili
  • Permessi comunali
  • Documenti attestanti l’ipoteca
  • Preventivi di spesa dell’impresa edilizia

Costruire casa: sono previste agevolazioni?

Lo Stato italiano mette a disposizione delle agevolazioni fiscali per tutti coloro che accedono al mutuo edilizio per un’immobile che sarà adibita ad abitazione principale. In base alla normativa vigente

si ha diritto ogni anno a una detrazione relativa agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione pari al 19 per cento su un importo massimo di 2.582,28 euro complessivi, una cifra dunque inferiore rispetto ai 4 mila euro fissati invece per gli interessi legati all’acquisto di un immobile già esistente. La detrazione è inoltre limitata agli interessi passivi effettivamente pagati nell’anno di riferimento.

Gli svantaggi del mutuo costruzione casa

Vi sono secondo gli esperti alcuni svantaggi legati alla richiesta di mutuo edilizio per una casa in costruzione, soprattutto se è un privato a richiedere il finanziamento rispetto al costruttore professionista, a partire dall’immane richiesta di documentazione, permessi e concessioni a carico del privato, in modo da ottenere un progetto già approvato prima di potersi rivolgere ad un istituto di credito per richiedere il finanziamento. Tra gli altri lati negativi abbiamo:

  • Difficile quantificazione della somma complessiva dei costi totali
  • Spese iniziali da sostenere a carico del privato
  • Finanziamento erogato in tranche
  • Costi burocratici elevati
  • Procedure complesse per eventuali cambiamenti in corso

Tra le problematiche inerenti al mutuo edilizio vi sono le decisioni del perito che spesso non tengono conto delle esigenze e le difficoltà economiche dei proprietari dell’immobile in costruzione: capita sovente che al beneficiario del mutuo finiscano i fondi necessari per procedere, ma d’altro canto se i lavori non procedono non è possibile ottenere la tranche successiva del finanziamento.

Per questi motivi ed anche altri è consigliabile mettere a preventivo delle somme superiori rispetto a quelle che sarebbero necessarie per completare ogni tranche di lavoro, anche del 20-30 per cento in più, per essere sicuri. E se dovesse risultare necessario approntare dei cambiamenti durante la costruzione, per ragioni meramente funzionali ed estetiche e non necessariamente di risparmio economico, non è detto che un istituto di credito accetti senza fare ostruzionismo, e in ogni caso la procedura è molto complessa perché necessita di nuove delibere.

Accollo mutuo casa da costruttori

Un metodo più semplice per comperare una casa in costruzione può risultare l’accollo del mutuo in quota dal costruttore, invece che accendere un finanziamento casa ex novo. Ci sono però un paio di aspetti da considerare per valutare l’effettiva convenienza di questo accollo: d aun lato

è possibile che un istituto di credito possa inserire delle clausole che conducono ad una maggiorazione degli interessi nell’eventualità che al mutuo subentri un soggetto terzo diverso dal costruttore. Inoltre l’accollo comporterebbe un frazionamento dell’ipoteca, e possono verificarsi errori e imprecisioni a cui prestare attenzione: in genere il costruttore provvede ad accendere ovviamente una sola ipoteca sull’intera costruzione, per procedere in una seconda fase al frazionamento di volta in volta che vengono vendute le differenti unità abitative. Capita sovente che si verifichino degli errori per cui ci si ritrova una quota di ipoteca legata ad un altro appartamento rispetto al proprio.

Mutui costruzione: a chi rivolgersi?

Sono tanti gli istituti di credito che offrono il mutuo edilizio per costruzione casa, ma le condizioni possono variare a seconda della tipologia, per cui è possibile trovare anche delle agevolazioni aggiuntive, come ad esempio una copertura totale delle spese di costruzione pari dunque al 100 per cento dell’immobile, oltre il limite de l’80 per cento che invece connota la maggior parte dei mutui di acquisto casa. Per i mutui costruzione casa ci si può rivolgere a:

  • Casse di risparmio
  • Banche di credito cooperativo
  • Casse rurali
  • Gruppi bancari

Tra le banche che provvedono ad erogare mutui edilizi di questo tipo c’è ad esempio BNL, che prevede l’accollo di tutte le spese accessorie, compresa la perizia, a proprio carico, erogando fino al 75 per cento con durata massima 30 anni. Anche Mediolanum propone un mutuo costruzione casa che può arrivare a coprire anche il 100 per cento del valore dell’immobile, con opzioni di flessibilità molto interessanti come saltare la rata o modificare il piano di ammortamento.

Come trovare il miglior mutuo edilizio

Gli strumenti tecnologici a nostra disposizione permettono a chi è interessato di poter effettuare una efficace ricerca per trovare in breve tempo le migliori offerte di mutui per costruzione casa, e valutare così le condizioni offerte.

I comparatori on line ci aiutano a confrontare in tempo reale le migliori proposte su qualsiasi prodotto finanziario, valutando tassi di interesse e le altre condizioni applicate sul mutuo edilizio. Va detto che dal punto di vista di TAN e TAEG, oltre che per la scelta del tasso fisso o variabile, non si registrano grandi oscillazioni tra il mutuo prima casa tradizionale e quello del mutuo edilizio erogato per una casa in costruzione, ma può essere utile valutare le altre condizioni, circa la flessibilità, le spese da sostenere e le modalità di erogazione del capitale.

Conclusioni

I mutui per costruzione casa sono un prodotto di finanziamento che presenta indubbiamente pregi e limiti, per cui un cittadino privato potrebbe sentirsi effettivamente scoraggiato per l’immane burocrazia e i costi da affrontare, considerando che il mutuo edilizio ha questa caratteristica dell’erogazione in varie tranche legate allo stato di avanzamento dei lavori. Tuttavia non bisogna lasciarsi scoraggiare perché è possibile trovare delle buone offerte anche in questo campo, e c’è da dire che soprattutto le banche minori, più radicate sul territorio e spesso organizzate in cooperative, offrono condizioni davvero allettanti per chi vuole costruire casa e decide di accendere un mutuo oppure accollarsi una parte di esso dal costruttore.