Mutui prima casa tasso fisso: migliori offerte di Maggio 2024

Indice dei contenuti

• 1 Mutuo prima casa, cos'è e qual è l'importo massimo finanziabile
• 2 Mutui prima casa tasso fisso o tasso variabile?
• 3 Come si calcola la rata di rimborso del mutuo
• 4 Come si calcola la rata del mutuo a tasso fisso?
• 5 Quando convengono i mutui prima casa tasso fisso?
• 6 Come rinegoziare un mutuo a tasso fisso?
• 7 Surroga di un mutuo a tasso fisso, come funziona

Il mutuo prima casa tasso fisso è un finanziamento ipotecario dedicato a chi vuole comprare la casa in cui risiederà ma non ha liquidità sufficiente per concludere l’acquisto. Vediamo quindi quali sono le caratteristiche di questa tipologia di mutuo, a chi conviene e come richiederlo.

Mutuo prima casa, cos’è e qual è l’importo massimo finanziabile

Il mutuo prima casa, come abbiamo visto, è una forma di finanziamento offerta da quasi tutte le banche e gli istituti di credito, con offerte diversificate per meglio adattarsi alle diverse esigenze dei clienti. La finalità di questo tipo di mutuo, come dice il nome stesso, è l’acquisto della prima casa, quella cioè che servirà da residenza principale per il mutuatario ed eventualmente per la sua famiglia.

Non esiste un importo massimo finanziabile fisso e valido per ogni istituto di credito che offre mutui prima casa: in genere si arriva a finanziare al massimo l’80% del valore della casa che si intende acquistare, mentre il resto della cifra dovrebbe essere versato dal mutuatario.
Esistono però anche mutui 100 per cento, che arrivano a finanziare l’intero valore dell’immobile: questo tipo di finanziamento è utile per chi ha meno disponibilità economica, ma in questo caso è necessario fornire all’ente erogatore valide garanzie e viene applicato un tasso di interesse più elevato.

Bisogna inoltre sapere che se l’immobile che si sta acquistando è la prima casa si può usufruire di alcune agevolazioni fiscali: è possibile scaricare dalla dichiarazione dei redditi parte delle spese passive del mutuo e pagare un’imposta sostitutiva sull’importo pari allo 0,25%.

Mutui prima casa tasso fisso o tasso variabile?

Ecco la fatidica domanda che chiunque, al momento della scelta del mutuo, si trova a dover fare. Ovviamente non esiste una risposta valida per tutti, ma solo quella che risponde meglio alle esigente dell’aspirante mutuatario: cerchiamo quindi di capire le caratteristiche di queste due tipologie di mutuo per fare una scelta consapevole e oculata.

Come si calcola la rata di rimborso del mutuo

Solitamente l’importo erogato tramite un mutuo prima casa si rimborsa tramite rate mensili, che sono composte da una parte di rimborso del capitale e da una parte di interessi, che possono essere calcolati, appunto, a tasso fisso oppure a tasso variabile.

• Tasso variabile: in questo caso il valore del tasso di interesse segue la fluttuazione del tasso di riferimento, cosa che si traduce in rate di importo variabile, a volte più basse e a volte più elevate. Spesso di ha la possibilità di risparmiare, ma bisogna mettere in conto anche la possibilità di rialzo dei tassi di riferimento, soprattutto se il piano di rimborso è a lungo termine. A preferirlo sono in genere le persone più propense al rischio e quelle che hanno la prospettivo di una crescita del proprio reddito in futuro.
• Tasso fisso: il valore di questo tipo di tasso di interesse viene stabilito nel momento in cui si stipula il mutuo e non subisce più variazioni per tutta la durata del finanziamento. E’ la soluzione di norma preferita da chi non ama correre rischi e da chi ha un reddito fisso con poche prospettive di crescita.
• Tasso misto: esistono anche dei prodotti particolari, chiamati mutui a tasso misto, che permettono di unire la possibilità di risparmiare del tasso variabile alla sicurezza del tasso fisso. Come? In pratica, il tasso misto offre la possibilità di scegliere tra i due tipi di tasso a scadenze fisse, ad esempio ogni 2, 5 o 10 anni. Questo tipo di tasso è indicato per chi, al momento della stipula del contratto, non riesce a stabilire quale tasso faccia per lui in quel momento; nel caso in cui la scelta iniziale non fosse ottimale c’è la possibilità di cambiarla, anche in base all’andamento generale del mercato. L’opzione di cambio del tasso, però, ha un costo ed è per questo che gli spread applicati ai mutui a tasso misto sono in genere più elevati.

Come si calcola la rata del mutuo a tasso fisso?

Il tasso di interesse fisso può variare da un istituto di credito all’altro, ma in genere viene calcolato in riferimento all’Euro Interest Rate Swap (Euris), un tasso di interesse medio calcolato dalla Federazione Bancaria Europea. Più questo valore risulta elevato, maggiore sarà il tasso fisso che verrà applicato alle tasse di rimborso del mutuo che si è sottoscritto.

Non solo: l’importo della rata del mutuo a tasso fisso viene calcolato in base all’Euris, a cui però viene aggiunto lo Spread, ovvero il ricarico che ogni singola banca decide di applicare come proprio ricavo.

Inutile dire che in molti casi una rata più elevata è ripagata dalla sicurezza che l’importo mensile per il rimborso del mutuo non sarà mai soggetto a variazioni, salvo imprevisti.

Quando convengono i mutui prima casa tasso fisso?

Abbiamo visto le principali caratteristiche dei tassi di interesse che si possono scegliere al momento della sottoscrizione di un mutuo, ma quando conviene stipulare un mutuo a tasso fisso?
Come abbiamo detto, il principale vantaggio dei mutui prima casa tasso fisso è costituito dal fatto di offrire la possibilità di avere una rata costante per tutta la durata del piano di ammortamento, senza aumenti improvvisi o brutte sorprese. Il rovescio della medaglia, però, è che qualora il tasso di riferimento dovesse scendere, la rata rimarrebbe comunque fissa, mentre nella stessa situazione chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile vedrebbe diminuire la propria rata di rimborso mensile in maniera anche sensibile.

In ogni caso, i mutui prima casa tasso fisso convengono in maniera particolare a chi ha il desiderio o l’esigenza di programmare in anticipo il proprio esborso mensile, mettendosi al riparo da eventuali rialzi dei tassi di interesse; può essere una buona soluzione, ad esempio, per le giovani coppie che sono in procinto di acquistare la prima casa oppure per chi ha un reddito fisso mensile e non ha prospettive di incrementarlo nel tempo.

Questo tipo di mutuo è invece poco consigliato per chi vuole usufruire di una rata di rimborso inizialmente meno elevata della rata di un mutuo a tasso fisso calcolata sullo stesso importo, tenendo però in considerazione che potrebbe aumentare seguendo l’andamento dei tassi del mercato.

Come rinegoziare un mutuo a tasso fisso?

Il settore dei mutui è in continuo cambiamento ed è quindi frequente constatare che un mutuo stipulato qualche anno prima non sia più tanto conveniente o in linea con le attuali proposte presenti sul mercato. Cosa fare in questo caso?

Questa operazione consente infatti di andare a modificare alcune condizioni contrattuali del proprio finanziamento, come ad esempio la modifica dello Spread, la riduzione o addirittura l’eliminazione di alcuni costi amministrativi, l’allungamento o al contrario la riduzione della durata residua del piano di ammortamento. Oltre a questi parametri è spesso possibile intervenire anche sul tasso di interesse, adeguandolo all’indice di riferimento attuale, o addirittura passare al tasso variabile.

L’opzione della rinegoziazione del mutuo è sempre più richiesta, tanto che spesso sono ormai gli istituti di credito stessi che anticipano questa esigenza dei clienti introducendo nei propri contratti la possibilità di beneficiare delle cosiddette opzioni di flessibilità.

Surroga di un mutuo a tasso fisso, come funziona

E’ abbastanza raro, ma può capitare che la propria banca non sia disposta a concedere la rinegoziazione di un mutuo già in corso. In questo caso una delle opzioni possibili è quella di ricorrere alla surroga del mutuo, ovvero un’operazione che permette di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto di credito, ovviamente ottenendo condizioni migliori, compresa quella che riguarda il tasso di interesse applicato.

Il solo vincolo previsto per usufruire della surroga del mutuo riguarda l’importo del nuovo finanziamento, che dovrà essere pari a quello della quota residua da rimborsare.