Mutui commerciali: guida completa, migliori nel 2024

Di
Giulio Ragni
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I mutui commerciali rappresentano un prodotto finanziario idoneo per chi vuole acquistare un immobile non destinato a residenza privata. Solitamente siamo abituati a considerare i prodotti di mutuo come un finanziamento esclusivamente riservato a scopo abitativo, ma vi sono invero anche quelli pensati per chi vuole aprire un’attività commerciale o una piccola-media impresa. Pur essendoci delle sostanziali similitudini, vi sono anche evidenti differenze tra mutui commerciali e mutui abitativi per privati, mentre non cambiano gli strumenti a nostra disposizione per trovare le migliori proposte finanziarie anche in questo specifico settore. Vediamo allora quali sono caratteristiche, condizioni e peculiarità dei mutui commerciali.

Le caratteristiche dei mutui commerciali

Se le caratteristiche del mutuo abitativo, in particolare per la prima casa, sono grosso modo note a chiunque almeno a livello generico, possiamo partire da tali conoscenze per analizzare le peculiarità del mutuo commerciale, ovvero quali sono le sostanziali divergenze rispetto al finanziamento per chi acquista un immobile per uso privato. In sintesi abbiamo:

  • Durata ammortamento: non supera i 20 anni
  • Rata ammortamento: a tasso fisso per lo più, ma invece di essere mensile in genere è semestrale
  • Documentazione: oltre alle classiche garanzie e all’iscrizione dell’ipoteca, sono necessarie fideiussioni patrimoniali aggiuntive
  • Valutazione Immobile: il massimo finanziabile è compreso tra il 50 e il 75 per cento del valore stimato
  • Clausole: molti istituti di credito richiedono nel contratto di finanziamento l’obbligo di non mutare la destinazione d’uso per un periodo di tempo determinato, oppure di non cedere o alienare l’immobile finanziato

Come trovare il miglior mutuo commerciale

Gli strumenti di comunicazione digitale ci vengono in soccorso nella ricerca della migliore offerte di mutuo commerciale disponibile in un dato momento sul mercato del credito: infatti sarebbe un errore affidarsi alla prima banca sotto mano, giacché il livello di concorrenza spinge gli istituti di credito a proporre prodotti finanziari sempre più allettanti dal punto di vista delle condizioni, o con tassi di interesse particolarmente vantaggiosi, oppure sotto forma di meccanismi di flessibilità e personalizzazione per l’ammortamento del debito. In ogni caso

è caldamente consigliato l’uso di strumenti come i comparatori on line, che permettono di confrontare le offerte in tempo reale e avere così un’idea delle condizioni finanziarie mediamente applicate, e dove si può avere tra le mani una proposta particolarmente conveniente per le proprie esigenze e necessità.

Non disdegnate anche di fare una capatina presso il sito ufficiale di un singolo istituto, per ottenere un preventivo di mutuo gratuito e senza impegno, in modo da poter valutare in dettaglio la proposta finanziaria.

I documenti da presentare

Per inoltrare la domanda di finanziamento è necessario consegnare in filiale una serie di documenti che riguardano le garanzie reddituali e l’immobile destinato a un uso non abitativo. Oltre a un documento di identità valido e al codice fiscale, necessari per valutare il nominativo presente nel circuito finanziario, sono richiesti:

  • LTV, acronimo che indica il Loan to value, ossia il valore percentuale che identifica il rapporto tra il capitale richiesto e il valore di mercato dell’immobile, in base alla destinazione d’uso
  • Tutta la documentazione dell’immobile oggetto di mutuo, comprese fotografie dell’interno e dell’esterno del locale per cui si inoltra la pratica di finanziamento, e l’eventuale planimetria
  • Dichiarazione dei redditi, contratto a tempo indeterminato o a tempo determinato di durata non inferiore al periodo di ammortamento del finanziamento
  • Copia del certificato di proprietà della casa di residenza o le ultime ricevute del canone di affitto

Potranno essere determinanti per la concessione di un mutuo commerciale anche eventualmente la copia di tutti gli altri finanziamenti in corso, per cui se vi sono contratti di prestiti personali o altri mutui sottoscritti, leasing, finanziamenti finalizzati per acquisti vari, sarà necessario sottoporli all’iter istruttorio per verificare la consistenza reddituale e accertare l’eventuale sostenibilità del debito che si andrebbe a contrarre con l’istituto di credito.

Obblighi per il mutuatario

Ne abbiamo già accennato in precedenza, ma riportiamo qui in punti sintetici gli obblighi per il mutuatario legati all’erogazione di un finanziamento per l’immobile a scopo non abitativo:

  • Divieto di cessione dell’immobile
  • Divieto di alienazione dell’immobile
  • Divieto di modificare la destinazione d’uso

Il tutto in un periodo di tempo predefinito in fase di rogito. Ove mai il soggetto beneficiario del mutuo commerciale provveda a modificare la destinazione, autorizza l’istituto di credito che ha erogato il capitale a richiederne la restituzione con in aggiunta una somma ulteriore a titolo di penale, che deve essere esplicitamente riportata nel contratto di finanziamento in obbligo ai doveri di trasparenza.

Mutui commerciali: sono previste agevolazioni?

Esattamente come i finanziamenti a scopo abitativo, anche i mutui per immobili commerciali sono soggetti ad agevolazioni entro determinate condizioni prescritte all’interno del decreto legislativo 185/2000, che si presenta come sostegno alla realizzazione e all’avvio di attività imprenditoriali di piccola dimensione da parte di disoccupati o soggetti in cerca di prima occupazione. Possono usufruire di tali agevolazioni

società in accomandita semplice (sas), in nome semplice o collettivo. Sono escluse dalle agevolazioni ditte individuali, società di capitali e società di fatto, le cooperative, e infine le società aventi un unico socio.

Alternative al mutuo commerciale

Se la ricerca di mutui commerciali attraverso gli strumenti di ricerca on line non dovessero offrire risultati soddisfacenti per le proprie condizioni, è possibile valutare alcune opzioni alternative in grado di garantire l’acquisizione e il possesso di un immobile destinato ad un uso non abitativo. Ne individuiamo due, che possono sopperire ad alcuni limiti del mutuo ad uso commerciale:

  • Mutuo liquidità: una tipologia di finanziamento che può essere finalizzata all’acquisto di immobili per uso ufficio o attività commerciale, a tasso fisso o variabile, ottenendo un LTV fino a l’80 per cento del valore stimato. Ma soprattutto permette di avere un piano di ammortamento esteso fino a 30 anni
  • Leasing immobiliare: introdotta dal dal 1 gennaio 2016, questa modalità di finanziamento permette di coprire il 100 per cento del valore dell’immobile, che può essere acquistato a rate attraverso il pagamento di un canone. La differenza rispetto al mutuo che non si diventa proprietari dell’immobile immediatamente, ma il vantaggio è non poter essere soggetti a un pignoramento dell’immobile per mancato pagamento di rate come nel mutuo. Inoltre sia le imprese che i professionisti e lavoratori autonomi possono detrarre l’Iva in fase di dichiarazione dei redditi

La scelta del mutuo chirografario

Abbiamo parlato di mutui commerciali intendendo con essi dei finanziamenti immobili di tipo ipotecario, che non sono offerti da tutti gli istituti di credito (alcuni dei più noti in questo campo sono Unicredit, Bcc, Bpm). A titolo informativo, esiste invero anche il mutuo chirografario,

che prevede l’utilizzo di garanzie personali invece che un’ipoteca: ma quali applicazioni ha in ambito di un acquisto immobile per un uso non abitativo? In genere tale finanziamento viene maggiormente praticato per l’acquisto di beni strumentali durevoli. I piani di ammortamento infatti sono piuttosto brevi, pari a un massimo di 60 mensilità, inoltre le percentuali di finanziamento sono spesso condizionate anche dall’eventuale presenza di fondi di garanzia, per cui gli importi che si possono ottenere sono generalmente di modesta entità, poco adatti per l’acquisizione di un immobile destinato a diventare un negozio, uno studio o un ufficio.

È possibile la surroga di un mutuo commerciale?

Uno dei vantaggi più apprezzabili introdotti nel campo dei mutui riguarda la surroga del mutuo, ossia la trasportabilità a titolo gratuito del finanziamento da una banca a un’altra che offre condizioni più favorevoli. Nel caso in cui non si tratti di un cittadino privato ma di un’azienda con un mutuo su un locale commerciale, si può usufruire della surroga

solamente nel caso in cui rientri nella fattispecie delle micro-imprese, ossia un’azienda con meno di 10 dipendenti e che abbia un fatturato stimabile nell’anno solare non superiore a 2 milioni di euro. Questi sono i requisiti necessari per ottenere una surroga mutuo da parte di imprese che per definizione non rientrano nelle persone fisiche, i principali destinatari di questa opzione.

Conclusioni

Le possibilità offerte dai mutui commerciali e dalle potenziali alternative come il leasing consentono di acquistare con maggiore facilità un immobile per un uso non abitativo, tuttavia è bene tenere conto delle limitazioni insite in questo strumento per valutarne l’effettiva convenienza. Dal LTV generalmente più basso rispetto al mutuo abitativo, alla durata che non supera i 20 anni, sono diversi i paletti fissati al mutuo commerciale che devono essere soggette ad un’attenta valutazione prima di sottoscrivere qualsivoglia contratto di finanziamento.

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