Mutui per negozi e attività commerciali

Di
Roberta Kim Selibara
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In questo articolo vi parlerò del mutuo o prestito che si può richiedere nel caso si avesse l’intenzione di comprare un negozio o di avviare un’attività commerciale. Analizziamo insieme le possibilità presenti sul mercato per la richiesta di mutuo finalizzato all’acquisto di un negozio.

Sono molte le persone infatti che preferiscono procedere con l’acquisto di un locale per poter svolgere la loro attività lavorativa, piuttosto che pagare un affitto mensile. In genere il mutuo richiesto per comprare un negozio non si differenzia di molto rispetto ad un mutuo tradizionale volto all’acquisto di una casa se non per la durata dell’ammortamento che è decisamente inferiore.

Mutuo per l’acquisto di un negozio

Il mutuo che abbia come finalità l’acquisto di un locale commerciale altro non è che un finanziamento che viene catalogato come prestito personale finalizzato.

Bisogna ricordare per chi non lo sapesse che i mutui si differenziano in mutui fondiari e mutui ipotecari. In entrambi i casi la garanzia che si va ad offrire è l’ipoteca sull’immobile che si è in procinto di acquistare in modo da permettere all’Istituto bancario di recuperare il credito in caso di impossibilità da parte del contraente di pagare le rate del mutuo.

Ci sono tuttavia alcune differenze tra le due tipologie di mutuo indicate:

  1. il mutuo fondiario è rivolto all’acquisto o alla ristrutturazione di una prima casa;
  2. il mutuo ipotecario può essere richiesto anche per finalità diverse rispetto all’acquisto di una casa.

Di conseguenza il mutuo che abbia come obiettivo l’acquisto di un negozio è un mutuo di tipo ipotecario e perciò sono previsti dei finanziamenti, dei piani di ammortamento e delle condizioni di finanziamento diversi rispetto a quelli applicati per un mutuo “tradizionale”.

Ciò che può variare può essere:

  • il tasso di interesse;
  • le agevolazioni previste;
  • le somme da restituire.

In generale possiamo dire che non ci sono grandi limitazioni per ciò che riguarda gli importi da richiedere.

Come funziona il mutuo per acquisto locale commerciale

Il mutuo per l’acquisto di un locale commerciale ha le seguenti caratteristiche:

  • copre una percentuale compresa tra il 50 ed il 75% del costo dell’immobile;
  • il tempo di ammortamento in genere non supera il periodo di tempo pari a 20 anni.

Il richiedente deve presentare:

  • il rapporto LTV (Loan to value);
  • la documentazione riguardante l’immobile che si intende mutuare;
  • contratto di lavoro a tempo indeterminato;
  • contratto di lavoro a tempo determinato la cui durata non sia inferiore al tempo di ammortamento previsto dal finanziamento.

Verranno inoltre richiesti altri documenti quali:

  • copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (nel caso in cui il richiedente sia un socio amministratore di capitali o di società si dovrà presentare modello Unico societario e il modello F24);
  • copia del certificato di proprietà dell’immobile in cui si è residenti (nel caso si fosse in affitto bisognerà presentare le ricevute del canone);
  • copia di eventuali contratti in corso quali possono essere prestiti personali, altri mutui stipulati, rate per vari acquisti.

Cos’è il Loan to value?

Il Loan to Value rappresenta forse il documento più importante richiesto dalla banca in merito alla richiesta di mutuo che abbia come scopo l’acquisto di un negozio. Esso rappresenta il valore in percentuale ottenuto dal rapporto esistente tra la somma che si andrà a chiedere come finanziamento ed il reale valore di mercato dell’immobile che si intende comprare.

Questo documento è così importante poiché permette di capire quale somma può essere richiesta all’Istituto bancario. Generalmente tale valore non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile in oggetto. Le banche andranno ad applicare un tasso di interesse al Loan To Value; il valore del tasso è direttamente proporzionale alla somma richiesta come mutuo ovvero più si abbassa l’LTV più si abbasserà il tasso applicato. In aggiunta, più l’LTV ha un valore basso, maggiore sarà la garanzia per la banca, poiché il valore dell’immobile posto ad ipoteca sarà più alto. Quindi più il valore del Loan to Value è basso, più aumentano le opportunità di ottenere il prestito.

Ricapitoliamo:

  • se il valore dell’LTV è compreso tra il 50% ed il 60% si otterrà un tasso agevolato;
  • se il valore dell’LTV è pari al 80% si otterrà un tasso standard;
  • se il valore dell’LTV è compreso tra il 95% ed il 100% si otterrà un tasso molto meno favorevole.

Di seguito riporto un esempio che può spiegare meglio cos’è il Loan to Value:

Supponiamo che il valore del mutuo sia pari a 300.000 Euro e l’immobile in oggetto posto a garanzia abbia un valore di mercato pari a 400.000 Euro. Mediante la seguente divisione, otterremo il Loan to Value:

300.000 : 400.000 = 0,75 = 75%

Il leasing immobiliare

Parliamo ora di un’altra soluzione per comprare un locale commerciale se si è in possesso di una Partita IVA. Si può infatti procedere con la richiesta di un leasing immobiliare che andrà a ridurre i costi. Il finanziamento può arrivare a coprire anche il 100% del valore dell’immobile da acquistare e non bisogna obbligatoriamente porre un’ipoteca sullo stesso andando così a ridurre drasticamente i costi poiché non c’è il bisogno di ricorrere ai servizi di un notaio. in pratica l’immobile viene acquistato dall’Istituto bancario e poi grazie al pagamento di un canone esso verrà riscattato dall’acquirente.

Altro punto molto importante è che la rendita dell’immobile non dovrà essere inserita nella dichiarazione dei redditi. In più le società di leasing hanno la possibilità di usufruire della detrazione dell’IVA perciò a differenza di quello che succede nelle stipule dei mutui tradizionali, il prezzo dell’immobile non aumenterà.

È importante sottolineare che il contraente non diventerà nell’immediato il proprietario dell’immobile in oggetto. In più con il leasing non c’è il rischio che l’immobile venga pignorato in caso di inadempienza nel pagamento delle rate

Quali sono i vincoli di questa tipologia di mutuo

Questo tipo di mutuo prevede una limitazione importante da non sottovalutare ovvero:

  • non è possibile cedere e/o modificare la destinazione d’uso del locale commerciale comprato per un periodo di tempo che andrà stabilito nel momento in cui si farà il rogito.

In caso questa limitazione non venga rispettata l’Istituto bancario ha il diritto e la facoltà di richiedere l’immediata restituzione della somma erogata prevedendo anche il versamento di una penale.

Mettersi in proprio e aprire un’attività commerciale

Per favorire la crescita dell’imprenditoria, oggi sul mercato sono presenti diverse possibilità per richiedere prestiti con tassi agevolati. Se si ha l’intenzione di avviare un’impresa, consiglio di verificare quali siano gli aiuti statali messi a disposizione.

Le possibilità che lo Stato offre e riconosce a coloro che desiderino avviare una nuova attività sono:

  • nuove imprese a tasso zero (riservato alle donne e ai giovani che abbiano meno di 36 anni);
  • anticipo NASPI (rivolto a coloro che dopo aver svolto un lavoro da dipendente decidono di mettersi in proprio);
  • microcredito (rivolto a coloro che dispongono di Partita IVA).

Nuove imprese a tasso zero

Per limitare i costi iniziali nell’avviare una nuova attività è possibile partecipare a“Nuove imprese a tasso zero” . Si tratta di un bando riservato ai giovani al di sotto dei 36 anni ed alle donne che vogliano avviare un’attività nei settori tra quelli citati di seguito:

  • settore turistico;
  • settore artigianale;
  • settore industriale;
  • settore commerciale;
  • settore agricolo.

La durata massima del prestito non potrà superare gli 8 anni. Il beneficio è rappresentato da un prestito a tasso zero e potrà essere finanziato il 75% dell’importo iniziale.

Anticipo Naspi: di cosa si tratta?

Coloro che dopo aver svolto un lavoro da dipendente decidono di mettersi in proprio, possono richiedere l’anticipo della Naspi.La Naspi altro non è che un’indennità di disoccupazione riconosciuta mensilmente dall’INPS per le persone che hanno perso il lavoro a causa di fattori indipendenti dalla loro volontà. Richiedendo l’anticipo Naspi, si verrà in possesso dell’intera cifra dovuta in un’unica soluzione dando così la possibilità alla persona di poter far fronte delle spese necessarie per avviare la nuova attività.

Ovviamente la cifra che si potrà ottenere in questo modo dipende dal salario percepito negli ultimi 4 anni come lavoratore dipendente. L’importo massimo che è possibile ottenere con la richiesta dell’anticipo della Naspi, è pari a circa 30.000 euro; si tratterebbe però di un contributo messo a completa disposizione del richiedente.

Microcredito

Chi ha difficoltà ad accedere ai canali tradizionali di accesso a finanziamenti, potrà richiedere un prestito che oscilla tra i 25.000 ed i 35.000 Euro grazie al microcredito. Il piano di ammortamento va dai 24 ai 60 mesi con il beneficio di un tasso agevolato.

Chi può richiedere il microcredito?

Le categorie che possono richiedere il microcredito sono:

  • i lavoratori autonomi;
  • le imprese individuali che siano in possesso di Partita IVA (con un numero massimo di cinque dipendenti e in possesso di Partita Iva da non più di cinque anni);
  • società di persone, società tra professionisti, s.r.l.s. e società cooperative che siano in possesso di Partita IVA (con un numero massimo di dieci dipendenti e in possesso di Partita Iva da non più di cinque anni).

Per poter accedere al microcredito, bisogna inoltrare la richiesta presso una delle banche convenzionate con l’Ente Nazionale per il Microcredito.

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