Quale mutuo scegliere oggi nel 2019

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Richiedere un mutuo è un passo molto importante nella vita di una persona o di una famiglia, una scelta che condizionerà in maniera anche importante lo stile di vita per tutta la durata del finanziamento. Dunque quale mutuo scegliere nel 2019? Quali sono i parametri da tenere in considerazione per fare la migliore scelta possibile?

La tipologia di mutuo

E’ facile dire mutuo, ma bisogna sapere che ne esistono diverse tipologie, ognuna con le sue caratteristiche, i suoi vantaggi e i suoi svantaggi, che è bene tenere in considerazione prima di decidere quale mutuo scegliere nel 2019 perché possono incidere notevolmente.
Le tipologie di mutuo si differenziano per le finalità per cui viene richiesto; la più frequente è l’acquisto della prima casa, ma non è l’unica. Possiamo ad esempio elencare:

  • mutuo prima casa;
  • mutuo seconda casa;
  • mutuo ristrutturazione;
  • mutuo liquidità;
  • surroga o rinegoziazione.

Conoscere le caratteristiche e le differenze tra i vari tipi di mutuo è importante per individuare il più vantaggioso per ogni particolare situazione: l’acquisto della prima casa, ad esempio, è un diritto di tutti i cittadini italiani e quindi chi è in possesso dei requisiti necessari può godere di agevolazioni e detrazioni, che non sono applicabili ad altre tipologie di finanziamento.

Per usufruire di un mutuo per la prima o per la seconda casa è necessario essere in possesso di requisiti ben precisi, che variano da una tipologia all’altra, e anche l’importo concesso in prestito è diverso: si arriva al massimo all’80% del valore dell’immobile nel caso della prima casa, mentre per un mutuo seconda casa questa percentuale si abbassa al 60/70% del valore dell’abitazione. Per il mutuo ristrutturazione, dedicato appunto a lavori di manutenzione o miglioramento della casa, il massimo erogabile si aggira intorno al 30% del valore dell’immobile stesso.

E’ ancora diverso il caso del mutuo liquidità, che non prevede che il richiedente dichiari una vera e propria finalità per cui verrà utilizzato il denaro concesso in prestito; proprio per questo motivo per accedervi bisogna sottostare a vincoli più restrittivi.

La rinegoziazione del mutuo, invece, è la semplice modifica del contratto di mutuo effettuata dalla stessa banca che lo ha concesso, mentre la surroga è il trasferimento di un mutuo già in essere dalla banca che lo ha concesso ad un’altra che offre condizioni migliori al mutuatario.

Il tasso di interesse

Una volta individuato quale mutuo scegliere nel 2019, bisogna individuare il tipo di tasso di interesse che più si adatta alle nostre esigenze. Il tasso di interesse applicato al finanziamento, infatti, è un parametro molto importante da considerare, che può cambiare in maniera anche sostanziale l’onerosità del mutuo, cioè l’importo che il mutuatario dovrà aggiungere al capitale prestato dalla banca.

Ogni rata di rimborso è infatti composta da una parte di rimborso del capitale e da una parte di interessi, calcolati secondo la tipologia di tasso di interesse prescelta al momento della stipula del contratto. Si può scegliere tra:

  • tasso fisso: in questo caso il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto in base al tasso di riferimento di quel momento e si mantiene inalterato per tutta la durata del mutuo, dando origine a rate sempre costanti nel tempo. Il costo di base è di norma più elevato rispetto a quello del tasso variabile, ma si ha la sicurezza di essere al sicuro da possibili rialzi del tasso di riferimento;
  • tasso variabile: il tasso di interesse variabile si determina generalmente in base all’Euribor a scadenze fisse, in base al tipo di rateizzazione scelta. In questo caso il tasso, e di conseguenza la rata di rimborso, possono variare in base alle oscillazioni del tasso di riferimento. Il costo base è di solito più basso rispetto al tasso fisso ma c’è sempre la possibilità di variazioni della rata, al ribasso ma anche al rialzo;
  • tasso misto: questa soluzione permette di passare dal tasso variabile a quello fisso e viceversa a scadenze prestabilite nel corso del piano di rimborso del mutuo, scegliendo di volta in volta la soluzione più conveniente. Il cambio di tipologia di tasso generalmente ha un costo per il mutuatario, che però spesso è ripagato da una maggiore convenienza per un buon periodo di tempo.

C’è però da tenere presente che la scelta non è più vincolante come un tempo: ci sono infatti le possibilità di rinegoziazione e di surroga, che permettono al cliente di ottenere condizioni più vantaggiose.

Il piano di ammortamento e la rata di rimborso

Una delle prime cose su cui ci si informa quando si richiede un mutuo è a quanto ammonterà la rata di rimborso mensile, che è basata su alcuni parametri che è bene conoscere:

  • l’importo da restituire;
  • il tasso di interesse applicato;
  • la quota di interessi maturata nel tempo;
  • la durata del piano di rimborso.

In base alla composizione delle rate si possono poi individuare diversi tipi di piano di ammortamento, che rappresenta il piano dettagliato della restituzione del capitale prestato più gli interessi maturati; il più diffuso è quello alla francese, detto anche “a rate costanti”, ma esistono anche quelli all’italiana e quello tedesco, anche se sono applicati più raramente.

  • Piano di ammortamento alla francese: è contraddistinto da rate costanti, che però cambiano per quanto riguarda la composizione. La quota di interessi ha infatti una maggiore incidenza nelle prime rate, per poi lasciare più spazio alla quota capitale;
  • piano di ammortamento all’italiana: è caratterizzato da una quota di capitale costante e da una quota di interessi che decresce in base all’entità del capitale su cui è calcolata. In questo modo anche la rata risulterà sempre minore con il trascorrere degli anni;
  • piano di ammortamento tedesco: è simile a quello alla francese perché prevede anch’esso una rata costante. La differenza sta nel fatto che il pagamento degli interessi avviene in anticipo, all’inizio del periodo in cui matureranno.

La durata del mutuo

La durata del finanziamento è un altro fattore importante quando ci si chiede che mutuo scegliere: le banche concedono in genere mutui che possono essere rimborsati anche in 30 anni, anche se difficilmente viene concessa questa possibilità a persone avanti con l’età.

Spesso si sceglie una durata lunga, anche di 25 o 30 anni, per avere una rata mensile bassa, che non influisca troppo sulla qualità della vita; il rovescio della medaglia, però, è che in questo modo aumentano anche gli interessi da pagare.

Quale mutuo scegliere? Consideriamo anche le spese accessorie

Un mutuo, come abbiamo visto, sarà un impegno che ci accompagnerà per lungo tempo ed è quindi bene informarsi su tutte le spese che si dovranno affrontare lungo questo percorso. Ci sono spese accessorie una tantum che riguardano l’apertura del mutuo e spese ricorrenti. Vediamole nel dettaglio:

  • costi una tantum: sono quelli da sostenere una sola volta nel corso del mutuo, di norma al momento della sua accensione. Si tratta di imposta sostitutiva, spese di istruttoria, spese per la perizia tecnica e spese notarili; possiamo poi aggiungere quelle per l’estinzione anticipata dal finanziamento, anche se grazie alla Legge Bersani del 2007 non si è più soggetti al pagamento di una penale;
  • costi ricorrenti: sono quelli da sostenere per tutta la durata del piano di rimborso del mutuo e possono comprendere le spese di gestione del mutuo, le spese di incasso rata e il costo delle assicurazioni sull’immobile posto a garanzia.

Le garanzie richieste

Prima di erogare il mutuo richiesto, la banca si assicurerà che l’aspirante mutuatario abbia tutti i requisiti richiesti e che sia in possesso delle garanzie necessarie per mettersi al riparo da un eventuale insolvenza da parte del debitore.

Nella maggior parte dei casi, quando si richiede un mutuo prima casa, un mutuo seconda casa o un mutuo per ristrutturazione, viene richiesta un’ipoteca sull’immobile a favore dell’istituto di credito: ciò significa che in caso di insolvenza l’immobile diventerà di proprietà della banca, che potrà metterlo in vendita per rientrare del suo investimento.

Nonostante la solidità di questo tipo di garanzia, la banca spesso richiede anche delle garanzie aggiuntive, come ad esempio la firma di un garante, che si impegna ad intervenire economicamente in caso di difficoltà del mutuatario nel rimborsare le rate del prestito. Questo tipo di garanzia viene chiamata anche fideiussione e rientra nella categorie delle garanzie di tipo personale, che vincolano il garante nei confronti della banca.

Quando si parla di quale mutuo scegliere, quindi, i parametri da tenere in considerazione sono tanti: una delle cose migliori da fare è quella di richiedere preventivi presso diversi istituti di credito, in modo di avere una panoramica di quello che offre il mercato e individuare così la soluzione più vantaggiosa.