Mutui over 60: migliori offerte nel 2019

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In questo articolo vi parlerò delle possibilità e della documentazione richiesta per ottenere un mutuo riservato alla categoria di persone che hanno superato i 60 anni di età. La soluzione per avere una liquidità immediata riguarda un tipo di finanziamento chiamato prestito vitalizio ipotecario. Vediamolo insieme.

Il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento riservato alle persone che hanno superato i 60 anni di età. Questo tipo di prestito implica necessariamente l’obbligo di porre un’ipoteca di primo grado su una proprietà immobiliare di tipo residenziale.

La prima considerazione che dobbiamo fare è che in caso in cui l’immobile su cui porre l’ipoteca sia abitato da entrambi i coniugi, il finanziamento dovrà essere intestato a tutti e due (anche in caso in cui non siano ambedue i proprietari).

Come funziona

La particolarità di questo tipo di finanziamento è che non deve essere restituito tramite un classico piano di ammortamento, bensì in un’unica soluzione nel caso si verificasse una delle seguenti condizioni:

  1. nel caso in cui sopraggiungesse la morte del contraente;
  2. nel caso in cui si procedesse con la vendita dell’immobile;
  3. nel caso in cui vengano effettuate delle modifiche all’immobile che possano pregiudicare lo stato dello stesso (per esempio mancanza di manutenzione);
  4. nel caso in cui altre persone al di fuori dei familiari, prendano la residenza nella casa in oggetto;
  5. nel caso in cui l’immobile posto ad ipoteca sia soggetto a procedimenti esecutivi o conservativi corrispondenti ad un importo che sia uguale o superiore al 20% del suo stesso valore.

Ciò che avviene in pratica è che la persona che riceve il finanziamento non è obbligata a restituire alcuna somma fintanto che resterà in vita, poiché tale responsabilità spetterà agli eredi. Infatti al momento della morte del richiedente, gli eredi saranno chiamati a restituire in un’unica soluzione, la somma con l’aggiunta degli interessi nel frattempo maturati. Tali interessi posso essere a tasso fisso, a tasso variabile, oppure a tasso misto, come stabilito al momento della firma del contratto.

Esiste la possibilità che il contraente prenda accordi con l’Istituto bancario per restituire in modo graduale le spese e gli interessi maturati mentre egli è ancora in vita, permettendo così ai suoi eredi di corrispondere solo la somma capitale. In questo caso, la banca non è autorizzata a chiedere la risoluzione del contratto (che comporterebbe la restituzione immediata della somma ottenuta tramite il finanziamento), a meno che non si verifichi per almeno sette volte l’impossibilità da parte del finanziato di pagare le rate.

Cosa succede se gli eredi non possono restituire la somma finanziata

Nel caso in cui al momento della morte del finanziato i suoi eredi non possano provvedere a rimborsare la cifra dovuta, essi vengono comunque tutelati nei seguenti modi:

  • nel caso in cui il finanziamento non sia stato totalmente restituito entro i 12 mesi dalla morte, l’Istituto bancario ha il diritto di procedere con la vendita dell’immobile; il prezzo dello stesso dovrà essere determinato da un perito.
  • nel caso in cui l’immobile non venga venduto in un periodo di tempo pari a 12 mesi, il suo prezzo scenderà del 15% per i 12 mesi a venire e così via fintanto che lo stesso non venga finalmente venduto;
  • nel caso in cui la somma ricavata dalla vendita dell’immobile non riesca a coprire interamente la somma da restituire, gli eredi non andranno incontro ad alcuna problematica (se non ovviamente la perdita della casa). Questo perché è possibile e contemplato che la vendita della casa sia pari ad una somma inferiore all’importo dovuto.

Nel caso in cui invece la somma ricavata dalla vendita sia superiore, tale eccedenza andrà in favore degli eredi

I punti deboli di tale prestito

Vediamo ora quali sono i punti deboli e le criticità di tale finanziamento:

  1. Può succedere che gli interessi crescano in modo esponenziale, andando così ad aumentare la somma da restituire; questo è probabile che succeda nel caso in cui l’aspettativa di vita del finanziato sia abbastanza lunga. Di conseguenza potrebbe verificarsi la situazione che la somma da restituire superi il valore effettivo dell’immobile dato in garanzia;
  2. La legge permette alla banca di rientrare del proprio credito senza dover ricorrere ad alcuna procedura esecutiva; ciò significa che l’intero procedimento è gestito dal creditore che provvederà a vendere l’immobile e a restituire agli eredi, qualora si verificasse il caso, l’eventuale somma in eccedenza;

Il loan-to-value di un prestito vitalizio ipotecario

La cifra che può essere richiesta come finanziamento può cambiare in base all’età del proprietario dell’immobile e può arrivare a coprire il 50% del valore della casa (ciò deve essere stabilito da un perito nominato dalla banca).

La somma massima concessa per questo tipo di finanziamento è pari a Euro 350.000.

In pratica possiamo dire che:

  • le persone che hanno un’età compresa tra i 60 e i 70 anni potranno ottenere una somma che può oscillare tra il 10 ed il 15% del valore dell’immobile;
  • le persone che hanno un’età compresa tra i 70 e gli 80 anni potranno ottenere una somma pari al 20% del valore dell’immobile;
  • le persone che hanno un’età compresa tra gli 80 e i 90 anni potranno ottenere una somma pari al 40% del valore dell’immobile.

È importante sottolineare che la somma concessa sarà sicuramente più bassa se messa a paragone con quella che si può ottenere tramite un mutuo tradizionale

Tassi più alti

Il fatto che non sia possibile determinare la durata esatta del prestito, comporta il fatto che il tasso di interesse per l’operazione sia più alto e superi generalmente il 4%. In più non è possibile procedere con la vendita dell’immobile, in quanto lo stesso, deve rimanere sempre a disposizione del finanziatore come garanzia.

Cosa succede alla morte del finanziato?

Al momento della morte del finanziato, gli eredi dovranno provvedere alla restituzione del prestito facendo riferimento al prezzo definito da un perito nominato dalla banca. In alternativa l’istituto bancario procederà con la vendita dell’immobile.

Documentazione richiesta per la domanda

Di seguito tutti i documenti richiesti, partendo dalla documentazione anagrafica per poi passare alla documentazione immobiliare per concludere poi con la documentazione reddituale e lavorativa.

La documentazione anagrafica è composta da:

  • copia della carta di identità o di un alternativo documento di riconoscimento;
  • copia del codice fiscale;
  • certificato di residenza;
  • certificato storico di residenza (tale documento si rivela necessario in caso in cui la banca, rilevi degli omonimi);
  • certificato dello Stato di Famiglia;
  • certificato di Stato Libero;
  • estratto dell’atto di matrimonio (tale documento serve ad attestare se tra i coniugi sussista la comunione o la separazione dei beni);
  • copia della sentenza del tribunale, in caso di coppia separata o divorziata.

La documentazione immobiliare è composta da:

  • atto di provenienza dell’immobile (tale documento consiste nell’atto notarile tramite il quale venditori sono entrati in possesso dell’immobile);
  • copia del compromesso o proposta di acquisto registrata;
  • scheda catastale o planimetria dell’immobile;
  • copia del certificato di agibilità e abitabilità;
  • nel caso in cui vi siano dei condoni edilizi, bisognerà presentare la copia della domanda e delle ricevute relative al pagamento della concessione edilizia;
  • nel caso in cui l’immobile si trovi su terreni in diritto di superficie, bisognerà presentare la copia della convenzione stipulata tra la ditta costruttrice ed il comune;
  • nel caso in cui il mutuo venga richiesto per poter effettuare lavori di ristrutturazioni o lavori di costruzione, bisognerà presentare i permessi amministrativi comunali, completi di preventivi relativi alle spese da supportare;
  • nel caso in cui si presenti richiesta di un mutuo per sostituzione bisognerà presentare la copia dei pagamenti effettuati e il contratto relativo al mutuo da sostituire.

Per finire, la documentazione reddituale e lavorativa è composta da:

  • documentazione relativa alla dichiarazione dei redditi (CUD, UNICO, 730)
  • nel caso fossi un lavoratore autonomo, è possibile che l’Istituto bancario ti richieda una copia del bilancio relativo all’anno seguente per sincerarsi riguardo alla tua situazione finanziaria;
  • nel caso fossi un lavoratore dipendente, ti verrà richiesta la copia degli ultimi due cedolini riguardanti lo stipendio. In caso fossi stato assunto da poco tempo, sarà importante richiedere al proprio datore di lavoro una dichiarazione che certifichi la tua assunzione a tempo indeterminato;
  • nel caso fossi un dipendente della pubblica amministrazione, dovrai presentare l’attestato di servizio
  • nel caso fossi un libero professionista dovrai presentare il Certificato di Iscrizione all’Albo Professionale di appartenenza. Eventualmente potrai fornire il tesserino d’iscrizione.

È molto importante una perizia immobiliare richiesta dall’Istituto bancario per permettere al notaio di svolgere degli accertamenti ipotecari che possano mettere in evidenza eventuali problematiche a carico del cliente. Ciò pregiudicherà l’esito della pratica di richiesta di prestito