Mutui condominiali: esempi e condizioni, guida

Di
Francesca Scarabelli
9615

Indice dei contenuti

Chi vive in un condominio può trovarsi di fronte alla necessità di affrontare una spesa che riguardi le parti comuni, e nella maggior parte dei casi si tratta di cifre di una certa importanza. Come affrontarle? Forse non tutti sanno che c’è la possibilità di accedere ai cosiddetti mutui condominiali: vediamo di cosa si tratta, come richiederli e quali sono le caratteristiche.

Cosa sono i mutui condominiali

Quella del mutuo è una tipologia di finanziamento che viene di solito concessa a privati cittadini per affrontare spese più o meno ingenti, ma può essere concessa anche ad un intero condominio che abbia la necessità di ristrutturare o di effettuare la manutenzione periodica delle parti comuni.

Si tratta di un normale contratto di mutuo che prevede che una certa somma di denaro venga consegnata al soggetto – in questo caso il condominio – che l’ha richiesta, che si impegna a restituirla in genere tramite rate periodiche e maggiorata dal tasso di interesse stabilito in partenza.

I mutui condominiali possono essere ipotecari oppure chirografari, a seconda delle scelte e delle esigenze dei condomini.

Mutuo chirografario e ipotecario, differenze

Si parla di mutuo ipotecario nel caso in cui il finanziamento venga garantito tramite l’iscrizione di un’ipoteca a favore dell’ente erogatore posta sull’immobile. In genere si tratta di un prestito con un rimborso medio- lungo che può essere richiesto con varie finalità.
Il mutuo chirografario, invece, è un finanziamento privo di garanzie reali: in questo caso la garanzia è legata unicamente alla firma del mutuatario, che si impegna a restituire la cifra ottenuta in prestito. Solitamente, però, in questo caso non è possibile accedere a cifre molto elevate.

Le caratteristiche del mutuo condominiale

Le somme richieste tramite i mutui condominiali non sono in genere molto elevate, si arriva in genere al massimo a 100 mila euro a causa delle minori garanzie che è possibile presentare. Solitamente, la durata del piano di rimborso è abbastanza breve, si tratta in genere di 72 mesi al massimo, pari a 6 anni.

La persona che si deve occupare delle pratiche di apertura del mutuo in rappresentanza di tutti i proprietari è l’amministratore condominiale, che però deve avere l’appoggio dell’assemblea dei condomini, un preventivo e un accordo con una ditta che si occuperà dei lavori.

Le spese per il pagamento delle rate periodiche di rimborso vengono suddivise tra i vari condomini in base ai millesimi di proprietà di ognuno di loro.

Le regole generali di un mutuo per il condominio

Le regole generali che stanno alla base di un mutuo condominiale non sono molto diverse da quelle di un classico mutuo stipulato da un qualsiasi soggetto privato.
La cifra concessa in prestito, infatti, deve essere rimborsata in rate periodiche che prevedono una parte di capitale e una parte di interessi, calcolata applicando un tasso fisso, variabile o miste secondo quanto stabilito al momento della stipula del mutuo.

Il piano di ammortamento con cui vengono pagate le rate varia di conseguenza: con un mutuo a tasso fisso si avranno rate di rimborso di importo costante nel tempo, mentre con un mutuo a tasso variabile l’importo delle rate potrebbe cambiare in base alle fluttuazioni del tasso di riferimento.

Quello che non tutti sanno, poi, è che anche il mutuo condominiale può usufruire della portabilità: se le condizioni ad un certo punto non sono più ritenute conveniente sarà possibile rinegoziare il mutuo con la stessa banca con cui lo si è stipulato oppure trasferirlo tramite surroga ad un’altra banca.

Come richiederlo

Solitamente per poter effettuare la richiesta per accedere ad un mutuo per il condominio è necessario avere il voto favorevole di tutti i condomini, che devono anche accettare all’unanimità le condizioni del mutuo, dalla cifra da richiedere alle condizioni previste per il rimborso.

L’unica eccezione prevista a questa condizione è nel caso in cui i lavori siano finalizzati a ricostruire o migliorare i beni comuni: in questa situazione basterà infatti l’appoggio della maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi totali della proprietà.

Per quanto riguarda il mutuo chirografario, invece, spesso vengono richieste delle garanzie come ad esempio la stipula di un’assicurazione sull’immobile, oltre che l’unanimità dell’assemblea dei condomini. Questo tipo di finanziamento, di entità più ridotta, viene di norma richiesto per la manutenzione straordinaria di alcune parti comuni del condominio.

Come abbiamo visto, quindi, nel caso dei mutui condominiali il ruolo dell’assemblea è molto importante, se non indispensabile, e non si esaurisce con il voto per richiedere il finanziamento: l’iter per la richiesta del mutuo condominiale passa infatti come prima cosa al vaglio e alla votazione dell’assemblea, che approva la decisione di procedere con i lavori di manutenzione, ristrutturazione o efficientamento e di affidare l’incarico di procedere all’amministratore, che dovrà richiedere un preventivo a vari istituti di credito e sottoporli alla valutazione e al voto dei condòmini.

La personalità giuridica del condominio

Nel loro genere i mutui condominiali sono strumenti abbastanza innovativi perché considerano, seppure in maniera implicita, il condominio come un soggetto in grado di richiedere e di ricevere finanziamenti, nonostante la legge e la giurisprudenza continuino a negargli una sua soggettività giuridica. Secondo la normativa vigente, infatti, il condominio non viene considerato un soggetto con una personalità giuridica perfetta, dal momento che non può essere titolare di diritti autonomi rispetto ai condòmini che lo compongono né assumere obbligazioni; è proprio per questo motivo che i singoli devono rispondere delle obbligazioni condominiali nella misura in cui ne sono proprietari.

Anche le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9148/2008, hanno definito il condominio come un ente di gestione privo di patrimonio e di personalità giuridica, riconoscendo nei condòmini gli unici titolari delle parti comuni.

Le garanzie per i mutui condominiali

Il problema della personalità giuridica del condominio, che viene implicitamente riconosciuta da banche e istituti di credito ma non dalla normativa vigente, finisce inevitabilmente per riflettersi anche sulle garanzie che è necessario presentare al momento della richiesta di un finanziamento per il condominio. La potenziale difficoltà di ipotecare le parti comuni di un condominio, infatti, potrebbero essere un motivo di rigetto della pratica da parte delle banche; c’è da dire però che queste ultime non paiono particolarmente restie a concedere mutui condominiali ipotecari accendendo un’ipoteca proprio sulle parti comuni dell’immobile oppure mutui condominiali chirografari in cambio di garanzie come pegni o fideiussioni di terzi.

E per quanto riguarda costi e oneri accessori?

Anche ai mutui condominiali sono applicate le spese che riguardano qualsiasi altro tipo di finanziamento, come l’imposta sostitutiva, le eventuali spese di incasso rid e le spese di istruttoria calcolate secondo le condizioni di ogni singolo istituto di credito, tanto per fare qualche esempio. Per calcolare l’onere di restituzione di un mutuo condominiale bisogna considerare alcuni fattori come:

  • lo spread, che misura il ricarico della banca e che può quindi variare da un istituto di credito all’altro;
  • Tan, cioè il tasso annuo nominale;
  • Taeg, il tasso annuo effettivo globale, che racchiude in un solo valore sia il tasso di interesse che le spese da rimborsare;
  • le spese di istruttoria della pratica;
  • le spese notarili per l’apertura del mutuo;
  • le eventuali spese di gestione della pratica;
  • le spese necessarie per stipulare una polizza assicurativa, in genere obbligatoria, relativa a scoppio e incendio dell’immobile.

I vantaggi del mutuo di condominio

Quando si ha in vista una spesa che riguarda il condominio, ad esempio la ristrutturazione della facciata, di norma l’esborso viene suddiviso tra i vari condòmini, che possono provvedere singolarmente ad accendere un mutuo o un finanziamento per affrontare la spesa. Questa, però, non è una soluzione che risulta sempre praticabile, si pensi ad esempio ai pensionati, ai lavoratori atipici o a coloro che non possono presentare garanzie. In questo caso il mutuo condominiale risolve questo problema, accendendo un solo finanziamento che copra la spesa e che verrà rimborsato dai condòmini.

Un ulteriore vantaggio è quello di poter dilazionare il pagamento su più anni, anche 5 anni. Infine c’è anche un lato positivo per l’impresa che effettuerà i lavori, che in questo modo avrà la certezza di essere pagata alla fine dei lavori, cosa che purtroppo non è sempre scontata.

Quali sono gli eventuali rischi e chi risponde del mancato pagamento?

Anche nel caso dei mutui condominiali, se la banca o l’istituto di credito che ha erogato il prestito non ottiene il regolare pagamento delle rate di rimborso previste, potrà procedere per rientrare in possesso della cifra concessa in prestito. Ma verso chi dovrà agire la banca in questo caso?

In questa particolare situazione il codice civile considera tutti i condòmini coobbligati nel debito e stabilisce che la banca potrà agire nei confronti dell’amministratore condominiale in quanto rappresentante legale dell’intera assemblea oppure nei confronti dei singoli condomini.

ARTICOLI CORRELATIALTRO DALL'AUTORE