Mutui con ipoteca di secondo grado

Di
Francesca Scarabelli
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Si parla spesso di mutuo ipotecario, quello comunemente utilizzato quando si ha la necessità di acquistare la prima casa, ma quanti di voi sanno esattamente cose si intende con il termine “ipotecario” e in cosa consiste un’ipoteca? A maggior ragione, saranno ancora meno quelli che sanno cosa si intende quando si parla di ipoteca di secondo grado. Vediamo quindi tutto quello che bisognerebbe sapere sull’argomento.

Cos’è l’ipoteca

La definizione ufficiale recita che l’ipoteca è un diritto di garanzia e, più precisamente, un tipo di garanzia che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare un bene e di procedere alla sua vendita forzata. Ci sono tre tipi di ipoteca:

  • ipoteca volontaria: viene concessa dal debitore come garanzia, ad esempio per accedere ad un mutuo ipotecario. Si parla di ipoteca volontario quando il debitore individua spontaneamente un bene o un immobile da offrire a garanzia del suo debito.
  • Ipoteca legale: questa situazione si verifica quando l’acquirente non estingue del tutto il suo debito. Viene quindi prevista nei contratti di compravendita di un immobile per tutelare il venditore nel caso in cui il debitore risultasse inadempiente.
  • Ipoteca giudiziale o da sentenza: questo tipo di ipoteca viene deciso da un giudice sollecitato da un creditore; ha la conseguenza di condannare il debitore al pagamento di un somma, all’adempimento di una obbligazione o al risarcimento di un danno.

Uno dei risvolti positivi dell’iscrizione di un ipoteca è che questa non fa perdere al debitore la possibilità di godere del bene o dell’immobile su cui è iscritta.

La registrazione delle iscrizioni ipotecarie sugli immobili, infine, viene tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio in cui è ubicato l’immobile.

Come si costituisce

L’ipoteca può essere costituita con una scrittura privata oppure con un atto pubblico; entrambi diventano validi soltanto se risultano iscritti nei pubblici registri immobiliari. Nella nota di iscrizione, inoltre, devono obbligatoriamente essere indicati:

  • la descrizione dei beni ipotecati;
  • la somma per cui si è costituita l’ipoteca;
  • il tasso di interesse dei pagamenti;
  • i dati identificativi e il codice fiscale sia del debitore sia del creditore e anche quelli dell’eventuale terzo datore d’ipoteca.

Cosa sono i gradi dell’ipoteca e cosa indicano?

Può succedere che su uno stesso bene vengano iscritte più ipoteche: in questo caso i gradi di ipoteca indicano la priorità di garanzia, cioè in quale ordine i creditori avranno il diritto di rientrare del proprio credito.

In genere l’ipoteca iscritta dal primo creditore è detta di primo grado, quella iscritta dal secondo creditore viene chiamata ipoteca di secondo grado e così via. Il primo creditore, in caso di insolvenza del debitore, avrà diritto a rientrare interamente del suo credito in seguito al pignoramento e alla vendita forzata del bene ipotecato, gli altri ne avranno diritto in ordine al grado di ipoteca, se rimane denaro sufficiente.

Se ci sono più creditori garantiti da ipoteche richieste contemporaneamente e quindi dello stesso grado, si procederà a dividere in maniera proporzionale la somma ricavata dalla vendita del bene ipotecato.

Un’altra questione collegata al grado dell’ipoteca è quella relativa alla disciplina sul credito fondiario, perché ci si può appellare ad essa solo in caso di mutui garantiti da ipoteche di primo grado.

E’ possibile cambiare il grado dell’ipoteca?

Come abbiamo visto, il grado delle ipoteche è stabilito in maniera cronologica, in base all’ordine in cui vengono richieste ed iscritte.

La legge, tuttavia, prevede anche la possibilità di cambiare il grado dell’ipoteca tramite un patto tra gli interessati, che viene chiamato postergazione di grado.

Questo accordo, però, non può danneggiare i creditori dei gradi successivi, pregiudicando la loro possibilità di rientrare dell’importo erogato. Facciamo un esempio: uno scambio del grado dell’ipoteca tra il creditore 1 (con ipoteca di primo grado) a cui spettano 1.000 euro e il creditore 3 (con ipoteca di terzo grado) a cui ne spettano 3.000 potrebbe ipoteticamente apportare un danno al creditore 2 (con ipoteca di secondo grado), che prima di rientrare del suo credito dovrebbe aspettare che venga soddisfatta un’ipoteca di primo grado non più di 1.000, ma di 3.000 euro. Questi cambiamenti del grado dell’ipoteca vengono annotati in margine all’iscrizione dell’ipoteca.

E’ possibile accedere ad un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado?

Può succedere di accendere un mutuo per l’acquisto di un bene iscrivendo un’ipoteca di primo grado e di avere successivamente bisogno di ulteriore liquidità, che si può ottenere richiedendo un secondo finanziamento garantito da una seconda ipoteca sullo stesso bene.

Questo tipo di finanziamento viene solitamente chiamato mutuo integrativo e, come abbiamo visto, comporta un’ipoteca di secondo grado nel caso in cui tale richiesta sia successiva all’ottenimento di un primo mutuo ipotecario.

L’importo massimo che si può ottenere con un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado è dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca di primo grado: questa differenza è importante perché determina l’importo massimo del nuovo finanziamento, l’ammontare dell’ipoteca di secondo grado e l’entità della rata del mutuo.

Quali sono i rischi di un’ipoteca di secondo grado

Questa operazione comporta però alcuni rischi sia per il richiedente sia per l’istituto di credito coinvolto. I rischi per la banca sono abbastanza semplici da individuare: nel caso di una seconda ipoteca, infatti, potrà godere di garanzie inferiori dovute alla presenza di un primo debito da estinguere.
Da qui deriva il rischio per il richiedente: molte banche, proprio per questo motivo, concedono importi molto limitati o rifiutano direttamente la richiesta; un buon consiglio è quello di rivolgersi alla banca che risulta già beneficiaria dell’ipoteca di primo grado, in quanto è più probabile che possa concedere ulteriore liquidità.

L’alternativa al mutuo con ipoteca di secondo grado

C’è un’alternativa al mutuo con ipoteca di secondo grado ed è costituita dal mutuo chirografario, che non comporta la necessità di iscrivere un’ulteriore ipoteca.

Si tratta infatti di un mutuo che, come dice il nome stesso (chirografario significa infatti “scritto a mano”) non viene concesso in base a garanzie reali, come appunto un’ipoteca, ma semplicemente dalla firma del mutuatario o di una terza persona a titolo di garanzia personale. Questo tipo di finanziamento negli ultimi tempi è molto usato per finanziare interventi di manutenzione, di ristrutturazione, di miglioramento o di efficientamento energetico delle parti comuni del condominio in cui si risiede e può essere richiesto sia dai singoli condomini sia tramite un mutuo condominiale, che funziona come un normale mutuo concesso ad un privato cittadino.

C’è però anche un rovescio della medaglia: questo tipo di finanziamento viene concesso per somme di importo abbastanza limitato ed è spesso gravato da tassi di interesse piuttosto elevati.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono la stessa cosa?

Estinzione e cancellazione possono sembrare sinonimi ma, quando si parla di ipoteche, non lo sono: si tratta infatti di due cose molto diverse.
Si parla di estinzione dell’ipoteca quando questa viene in pratica resa inutilizzabile. Come? I casi sono diversi. Si parla quindi di estinzione dell’ipoteca quando:

  • il debito garantito dall’ipoteca viene completamente saldato;
  • il creditore rinuncia al credito garantito dall’ipoteca;
  • scade il termine fissato per la validità dell’ipoteca;
  • passano 20 anni dall’iscrizione dell’ipoteca e non ne viene richiesto il rinnovo;
  • il bene ipotecato viene a mancare;
  • il tribunale dispone l’estinzione dell’ipoteca.

Quando si verifica una di queste condizioni, quindi, in pratica l’ipoteca, di qualsiasi grado essa sia, non esiste più, anche se formalmente può ancora risultare ed essere visibile nei registri, ad esempio tramite una visura ipotecaria. Perché non sia più visibile è necessario richiedere la cancellazione di tutte le annotazioni relative all’immobile.

Le modalità di cancellazione di un’ipoteca, invece, variano in base alla tipologia stessa dell’ipoteca e hanno generalmente tempi più lunghi.

La cancellazione di un’ipoteca volontaria si può effettuare in due modi: in maniera automatica, come ad esempio al termine del pagamento del mutuo, oppure mediante un atto notarile.

Nel primo caso la cancellazione dell’ipoteca è un’incombenza che spetta alla banca senza alcun onere per il mutuatario: l’istituto di credito ha 30 giorni di tempo per comunicare a chi di dovere l’estinzione del debito; a seguito di questa comunicazione l’Agenzia del Territorio procede a cancellare l’ipoteca.

Nel secondo caso, invece, è un notaio a redigere quello che è chiamato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”, che deve essere firmato dal creditore. Le spese sono a carico di chi ha pagato il mutuo e richiesto la cancellazione dell’ipoteca.

Per la cancellazione di un’ipoteca giudiziale la procedura è diversa e prevede che il tribunale emetta un ordine di cancellazione della sentenza che aveva stabilito l’ipoteca. E’ una procedura abbastanza lunga ma, se il debito è stato interamente saldato, ha in genere esito positivo.

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