Mutuo contro leasing

Di
Francesca Scarabelli
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Il mutuo e il leasing immobiliare sono due soluzioni che si possono utilizzare per l’acquisto della prima casa o comunque di un immobile, ma il secondo è meno conosciuto. Scopriamo quindi di cosa di tratta, a chi conviene e cosa scegliere tra leasing immobiliare e mutuo.

Cos’è il leasing immobiliare e come funziona

Quella del leasing immobiliare è una formula che offre alcuni vantaggi al momento di acquistare un immobile, sia di nuova costruzione che usato, sempre che si sia in possesso dei necessari requisiti per accedervi.

Con questo termine ci si riferisce in genere ad un contratto di locazione che, a fronte del versamento di un canone periodico, in genere mensile, permette di utilizzare l’immobile in questione e di riscattarlo poi al termine di un periodo di tempo stabilito in anticipo, diventandone così il proprietario e non semplicemente l’affittuario.

In questo caso le rate vengono considerate come se fossero un anticipo e rimane da saldare solo la differenza tra l’importo già versato nel periodo di tempo stabilito e il valore dell’immobile. Alla fine di questo periodo, però, si può anche decidere di restituire l’immobile, senza essere vincolati all’acquisto; se si rinuncia all’immobile la cifra versata a rate non viene comunque restituita, proprio come avviene per il pagamento di un affitto.
E’ quindi una formula flessibile, che si adatta molto bene alle esigenze dei clienti che magari non hanno la liquidità necessaria per accendere un mutuo e dei professionisti che non sono in grado di prevedere gli sviluppi della propria impresa nel volgere di qualche anno.

Quali sono i requisiti per accedervi

Per accedere ad un leasing immobiliare non è necessario essere titolari di partita Iva; possono infatti usufruire di questa formula privati, liberi professionisti e imprese. Non ci sono nemmeno limiti di età, a parte l’essere maggiorenni; c’è però da tenere in considerazione che le persone con meno di 35 anni in genere hanno accesso a maggiori agevolazioni fiscali. Per sottoscrivere un contratto di leasing immobiliare bisogna però essere in possesso di alcuni requisiti:

  • l’immobile oggetto del leasing immobiliare deve diventare la residenza dell’intestatario del contratto;
  • l’intestatario del leasing non deve risultare proprietario di altri immobili;
  • il reddito complessivo del titolare del contratto deve essere inferiore ai 55.000 euro all’anno.

I vantaggi

Sono diversi i vantaggi di questo tipo di formula per l’acquisto di un immobile e riguardano sia privati che imprese e liberi professionisti. In generale possiamo dire che uno dei lati positivi del leasing immobiliare è quello dell’ammortamento dei canoni in un periodo compreso tra i 96 e i 240 mesi, con una rata iniziale che oscilla tra il 10 e il 30 per cento del totale. Questa scelta viene fatta in base alla disponibilità iniziale del richiedente, così come viene deciso il valore della rata.

Tra i privati, quelli che possono accedere alle maggiori agevolazioni fiscali ci sono gli under 35, che possono detrarre il 19% delle rate fino ad un massimo di 8.000 euro all’anno, a cui è possibile aggiungere una detrazione del 19% della somma dell’eventuale riscatto, per un massimo di 20.000 euro. Per chi ha più di 35 anni, invece, il canone annuo che si può detrarre ha un tetto massimo di soli 4.000 euro, mentre per il riscatto la cifra è di 10.000 euro al massimo.

Come richiederlo

Il leasing immobiliare può essere richiesto presso banche e istituti di credito, sia tradizionali che online. Per accedervi è necessario presentare la propria richiesta, che deve essere completata da alcuni documenti, che sono:

  • copia di un documento di identità in corso di validità;
  • codice fiscale per i privati e numero di partita Iva per liberi professionisti e aziende;
  • un certificato di vigenza che attesta l’assenza di procedure pendenti in corso;
  • una dichiarazione dei redditi relativa agli ultimi anni o un bilancio nel caso delle aziende;
  • eventuali forme di garanzia a cui si può avere accesso.

Leasing immobiliare o mutuo per la prima casa: i fattori da considerare

Non è molto che anche i privati hanno la possibilità di accedere al leasing immobiliare, formula che prima era riservata alle aziende; per questo motivo non tutti ne conoscono le caratteristiche e le particolarità e si trovano in difficoltà al momento di scegliere tra mutuo e leasing per l’acquisto della prima casa. Vediamo quindi quali sono i fattori da tenere in considerazione per effettuare una scelta consapevole:

  • la cifra che si può richiedere con i due tipi di finanziamento: con il mutuo, infatti, l’importo massimo concesso per l’acquisto dell’immobile è dell’80% del suo valore ed è quindi necessario disporre di una liquidità tale da coprire la cifra residua. Nel caso del leasing, invece, viene stabilita una rata che ha le caratteristiche di un canone di locazione; bisogna tenere conto, tuttavia, della maxi rata finale, che però non è obbligatoria, si potrà infatti decidere di non riscattare l’immobile al termine del periodo concordato.
  • La durata del finanziamento: per l’acquisto di un immobile la formula del leasing immobiliare prevede un periodo minimo del finanziamento di 8 anni, mentre invece la durata di un mutuo immobiliare è in genere compresa tra i 10 e i 30 anni, con una durata media rilevata dagli ultimi dati raccolti dal Crif di 20 anni.
  • Le spese iniziali per la pratica: le spese di istruttoria e per l’atto notarile sono generalmente più elevate nel caso del mutuo immobiliare.
  • Le modalità di acquisizione dell’immobile: nel caso del mutuo la casa viene acquisita dal cliente direttamente in fase di acquisto, mentre con il leasing l’immobile rimane di proprietà della banca fino al momento dell’eventuale riscatto da parte del richiedente, che per tutta la durata della fase iniziale si impegna unicamente al pagamento di un canone mensile.
  • Le modalità di sospensione del pagamento: è possibile con entrambe le formule in caso di difficoltà economiche del cliente, ma solo per una volta.

Come funziona il mutuo immobiliare

Per finanziare l’acquisto di un immobile si può ricorrere anche ad un mutuo immobiliare ipotecario, uno strumento sicuramente più conosciuto rispetto al leasing.

Si tratta di un prestito di durata medio – lunga (può arrivare anche a 30 anni) che viene garantito tramite un’ipoteca a favore della banca posta sull’immobile oggetto di compravendita: in caso di insolvenza del debitore la casa diventerà quindi di proprietà dell’istituto di credito che ha erogato il mutuo, che potrà rientrare del suo investimento vendendo l’immobile.

La cifra concessa in prestito viene rimborsata tramite rate mensili che prevedono una quota di rimborso del capitale e una quota di interessi, che possono essere calcolati applicando un tasso fisso, variabile o misto. Bisogna inoltre tenere conto delle spese di apertura e di gestione della pratica e di quelle relative alla perizia per effettuare la valutazione dell’immobile.

Una cosa che è importante considerare, nel caso in cui si decida di sottoscrivere un mutuo immobiliare, è il massimo erogabile, che in genere non supera l’80% del valore dell’immobile; ciò vuol dire che bisognerà disporre della liquidità necessaria per coprire il resto della cifra.

Leasing immobiliare, mutuo o affitto?

Quale di queste tre soluzioni offre i maggiori vantaggi? La risposta non è univoca e dipende molto delle necessità e dalle esigenze dell’aspirante acquirente o affittuario. Il leasing immobiliare e il mutuo per certi versi presentano meccanismi molto simili: in entrambi i casi è prevista una maxi rata iniziale e il pagamento di rate mensili, che nel caso del mutuo vanno a rimborsare il prestito concesso dalla banca mentre per il leasing rappresentano una sorta di canone che poi viene scalato in caso di acquisto.

Mentre con il mutuo si estingue il proprio debito semplicemente pagando le rate, nel caso del leasing è prevista anche una maxi rata finale per riscattare l’immobile; si può anche decidere di rinunciarvi, ma la cifra corrisposta a rate fino a quel momento non verrà comunque rimborsata.

In genere, inoltre, il leasing è più conveniente per quanto riguarda le detrazioni fiscali che possono essere applicate, solitamente maggiori di quelle dei mutui.

E tra leasing immobiliare e affitto cosa conviene scegliere? Tra i due, il leasing conviene solo se si ha la cifra necessaria per coprire la maxi rata iniziale e si ha la ragionevole certezza di poter corrispondere la maxi rata finale per riscattare l’immobile dopo il periodo di tempo stabilito. In caso contrario bisogna valutare che di norma il canone mensile richiesto per il leasing è maggiore rispetto ad un normale canone di locazione perché prevede anche una parte di interessi; in ogni caso, se non si avesse la possibilità di riscattare l’immobile, si perderebbe anche la maxi rata iniziale.

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