Mutui variabili e spread

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Nel calcolo del costo del finanziamento casa, il binomio mutui variabili e spread atterrisce molti consumatori ignari che devono affrontare l’acquisto prima casa, spaventati all’idea di veder crescere gli interessi da rimborsare alla banca. Invero lo spread è lo strumento attraverso il quale l’istituto di credito calcola il suo guadagno reale, in quanto rappresenta un costo aggiuntivo che va a sommarsi al tasso di interesse applicato sul mutuo stesso. Mentre nei mutui a tasso fisso lo spread viene in pratica utilizzato una sola volta per il calcolo, in quanto il tasso applicato non subisce poi modifiche nel corso dell’ammortamento, in quelli a tasso variabile il rapporto con lo spread diventa più complicato, e non a caso nel linguaggio tecnico si parla di ricarico a proposito di questo valore.

Che cos’è lo spread di un mutuo?

Il valore dello spread, parola che letteralmente vuol dire differenziale, e che abbiamo imparato drammaticamente a conoscere a proposito dei titoli di stato italiani in confronto a quelli tedeschi come indice dello stato delle finanze pubbliche, ha un concetto differente in un mutuo. Lo spread mutuo

indica il ricarico che ogni istituto di credito decide di aggiungere al tasso di interesse di base come proprio ricavo netto sul finanziamento. Questo valore oscillante di fatto certifica il valore di rischio che si assume una banca: maggiore è tale rischio, altrettanto sarà lo spread nel momento in cui concede il mutuo casa a un cliente.

Lo spread nei mutui a tasso variabile

Per i mutui variabili lo spread applicato in genere è piuttosto basso, con un media dell’1,6 per cento. Lo spread è contenuto perché i rischi insolvenza per una banca sono ridotti, essendo questa forma di finanziamento coperta da un’ipoteca sull’immobile oggetto di acquisto. Parliamo di media, ma in un preventivo di finanziamento

occorre sempre guardare la composizione del tasso di interesse e le condizioni finanziarie applicate dal singolo istituto di credito, poiché si possono registrare variazioni anche rilevanti tra un ente finanziario e l’altro.

Come si compone il tasso di interesse

Il mutuo a tasso variabile presenta un tasso di interesse fissato con il criterio Euribor + spread. Euribor è l’indice di riferimento più diffuso nella composizione del mutuo ipotecario a tasso variabile, come lo è l’Eurirs per il mutuo tasso fisso. Se in quest’ultimo

lo spread è più gravoso per il mutuatario, in quanto l’andamento degli indici ricade sulla banca, che però in compenso può godere di una rata fissa e costante per tutta la durata del mutuo, nei mutui variabili lo spread è più basso, ma l’andamento dell’Euribor ricade sul mutuatario.

Pertanto anche se la parola spread in genere provoca timore nel consumatore ignaro, invero è l’indice Euribor quello che può comportare un forte rialzo del tasso di interesse nel mutuo a tasso variabile, soggetto alle oscillazioni del mercato.

Come viene fissato lo spread mutuo variabile

Come abbiamo detto lo spread rappresenta il guadagno di una banca nella concessione di un finanziamento per l’acquisto di un immobile. A seconda del tipo di istituto possiamo avere uno spread più o meno elevato: ma come viene fissato ad una determinata percentuale dalla banca? Quando l’ente erogante concede il mutuo, lo spread viene fissato secondo questi criteri:

  • Compensazione rischi insolvenza
  • Azzeramento spese di gestione pratica
  • Guadagno garantito

Sulla scorta di questi elementi, la banca decide di fissare uno spread, cioè un utile netto sul finanziamento casa, più o meno elevato.

Come si calcolano gli interessi

In un mutuo a tasso variabile, come del resto anche in un prodotto a tasso fisso, o misto, sia lo spread che gli interessi di un mutuo dipendono direttamente da tre fattori, ovvero:

  • Importo del mutuo
  • Durata dell’ammortamento
  • Costo del denaro

Ecco perché, oltre agli indici come l’Euribor, è molto importante nel calcolo degli interessi di un mutuo anche il tasso BCE fissato, e che rappresenta l’interesse che i medesimi istituti di credito pagano per le operazioni di finanziamento. Negli ultimi anni la Banca Centrale Europea ha reso molto vantaggiosi i mutui fissando il costo denaro a un tasso pari allo 0 per cento.

Gli interessi su un mutuo sono calcolati su base annua, prendendo in considerazione l’importo complessivo del mutuo e la sua durata, moltiplicati per il TAN, ossia il Tasso Annuo Nominale. Quindi in definitiva il calcolo interessi mutuo si effettua così:

Capitale x TAN x Durata Mutuo diviso in 365 giorni = Interessi.

Mutui variabili: convengono oppure no?

La questione se sia meglio un mutuo tasso fisso o variabile non passa mai di moda, e una risposta univoca non c’è, in quanto bisogna prendere in considerazioni variabili anche molto soggettive. Quello che certamente possiamo affermare è che da quando è stato introdotto l’euro come moneta i mutui variabili non sono mai stati così vantaggiosi, mentre ai tempi della lira la svalutazione continua comportava spesso tassi di interesse a doppia cifra. Tuttavia

non bisogna dimenticare che un rialzo anche modesto dell’inflazione potrebbe far schizzare l’Euribor e di conseguenza i mutui variabili, che potrebbe comportare una rata mensile molto più elevata.

Mutuo con spread più basso: chiedere la surroga

Avete già un mutuo in corso e cercando avete trovato una banca che ha un’offerta più conveniente? Come abbiamo detto ciò accade molto spesso, poiché lo spread, il margine di guadagno di una banca, può variare sensibilmente a seconda dell’istituto a cui ci si rivolge.  Di fronte alla possibilità di un finanziamento casa più conveniente

la soluzione è a portata di mano e si chiama surroga del mutuo, per cui viene stipulato un nuovo contratto di mutuo con una banca utilizzando la medesima ipoteca, e potendo così godere di queste condizioni finanziarie più vantaggiose.

La surroga del mutuo consente di ottenere condizioni più vantaggiose sullo spread, il tasso di interesse complessivo, la durata e l’importo della rata.

Conclusioni

In questa breve guida abbiamo cercato di schiarire le idee su spread e mutui variabili, in particolare che cosa voglia dire questa parola che ingenera confusione e preoccupazione a seconda del contesto finanziario di riferimento: se per i titoli di stato l’aumento dello spread è fonte di problemi rilevanti, in un mutuo, soprattutto a tasso variabile, lo spread si presenta mediamente piuttosto basso, lasciando invece all’indice Euribor il compito gravoso di incidere sull’oscillazione del tasso di interesse, e di conseguenza sull’importo della rata mensile.