Mutui surroga: guida completa dalla A alla Zeta

988
surroga mutui

Indice dei contenuti

Mutui surroga, una scelta che tanti consumatori prediligono quando trovano un’offerta a tassi più convenienti. Nella febbrile ricerca di nuovi clienti, gli istituti di credito e le società finanziarie propongono condizioni finanziarie estremamente favorevoli, stimolando il passaggio da una banca all’altra. In questa guida completa potrete consultare tutte le informazioni necessarie circa la surroga del mutuo, come funziona il meccanismo di passaggio del finanziamento a un altro ente di credito, i documenti da presentare e tutte le altre notizie utili. La convenienza della surroga è testimoniata dal numero crescente di trasferimenti registrati negli ultimi anni, a dimostrazione della forte concorrenza che vi è nel settore creditizio.

Mutui surroga: cosa vuol dire?

Partiamo dalla definizione di surroga, applicata a un mutuo prima casa o anche seconda casa: attraverso questa procedura

l’utente chiude il contratto di mutuo in essere con una banca e stipula un nuovo contratto con un’altra banca, utilizzando la stessa ipoteca per ottenere condizioni finanziarie maggiormente favorevoli.

Tecnicamente si definisce come portabilità dell’ipoteca in quanto è l’ipoteca che viene spostata da un istituto di credito all’altro, mentre a mutare sono i tassi di interesse e la durata del contratto. Non è possibile invece modificare l’importo del finanziamento.

La banca può impedire la surroga?

La surroga è una modalità finanziaria esplicitamente prevista nel nostro ordinamento giudiziario, pertanto l’ente di credito con cui abbiamo originariamente sottoscritto il contratto di mutuo

non può impedire al suo cliente di passare a un’altra banca o società finanziaria. Inoltre non può imporre il pagamento di penali o costi aggiuntivi per il trasferimento del mutuo.

Qualsiasi contratto concluso da intermediari bancari e finanziari consente al debitore di avvalersi liberamente della facoltà di surroga.

Le caratteristiche della surroga

L’operazione di passaggio da un istituto di credito a un altro è assolutamente gratuita, ed anche la parcella del notaio è a carico del nuovo istituto di credito, agevolando ancora di più l’opzione surroga tra gli utenti. Gli elementi della surroga soggetti a nuova contrattazione sono:

  • Tasso di interesse (variabile o fisso)
  • Spread
  • Durata del contratto
  • Importo della rata

Non è possibile aggiungere ulteriore liquidità al contratto di mutuo in essere, a differenza di quando si effettua il passaggio ad una nuova banca con un prestito consolidamento debiti.

I benefici fiscali rimangono intatti?

Nella portabilità dell’ipoteca rimangono inalterati anche i benefici fiscali del mutuo concessi da istituti di credito, società finanziarie ed enti previdenziali, come ad esempio la detrazione Irpef degli interessi passivi. Il procedimento della surroga

prevede solamente il deposito di copia autentica dell’atto, che può essere redatto sia con atto pubblico che mediante scrittura privata tra le parti presso la conservatoria di competenza. 

Come fare domanda di surroga

Una volta valutati i vari preventivi e aver scelto l’ente finanziario a cui rivolgersi per la surroga del mutuo, può effettuare la domanda di portabilità presso la nuova banca, che procederà al passaggio dopo una semplice compilazione di un modulo da parte del cliente, che autorizza l’istituto ad avviare l’iter e ad ottenere tutte le informazioni necessarie sul debitore e il mutuo contratto.

Importante: nel caso in cui l’intero iter della surroga non si perfezioni entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data di richiesta di avvio della procedura da parte della nuova banca a quella di origine, quest’ultima è tenuta a risarcire il cliente con un interesse pari a l’1 per cento del debito residuo del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. L’ente finanziario di origine può eventualmente rivalersi sulla nuova banca nel caso in cui il ritardo sia dovuto a motivi imputabili ad essa. 

Mutui surroga: quali tipologie possono accedere

Essendo fondata sulla portabilità dell’ipoteca, la surroga del mutuo è un’opzione fattibile in tutte le tipologie di finanziamento che la prevedono, ovvero:

  • Mutuo prima o seconda casa
  • Mutuo bancario
  • Mutuo di liquidità
  • Mutuo fondiario
  • Mutuo per micro-impresa che ha meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo o un totale di bilancio inferiore o uguale a 2 milioni di euro
  • Mutuo agrario solo per micro-imprese agricole (vedi requisiti sopra)
  • Mutuo su un locale commerciale (fattispecie micro-imprese)
  • Mutuo accollato

Alcune banche concedono la surroga anche al mutuo chirografario, una tipologia di finanziamento che non prevede ipoteca ma un garante terzo o garanzie reali, ma per maggiori dettagli bisogna rivolgersi direttamente all’ente finanziario.

Quante volte si può effettuare la surroga?

Da un punto di vista strettamente legislativo non vi sono limitazioni alla richiesta di surroga, per cui in teoria un debitore potrebbe trasferirsi nell’arco di tempo del contratto anche presso 3 o 4 istituti diversi. Diciamo in teoria poiché

una banca o una finanziaria può essere restia a surrogare un mutuo già oggetto di una precedente surroga. Pertanto è bene valutare in dettaglio le condizioni finanziarie e la loro durata nel tempo in modo da scegliere il trasferimento a un’altra banca una volta per tutte.

La surroga può essere effettuata presso la stessa banca?

In concetto stesso di surroga prevede il passaggio di un istituto di credito all’altro tramite la portabilità dell’ipoteca iscritta sull’immobile. Pertanto non è possibile effettuare la surroga preso la medesima banca di provenienza, dove al massimo

si potrebbe ottenere una rinegoziazione del mutuo, rivedendo alcune condizioni contrattuali come la durata o il tasso di interesse. L’opzione è ovviamente facoltativa da parte della banca. Un’altra possibilità è la sostituzione del mutuo, un’opzione che prevede l’estinzione del vecchio contratto di mutuo e che se ne accenda uno nuovo presso la stessa banca o una nuova banca, contrattando daccapo tutte le condizioni finanziarie.

Mutui surroga, a chi rivolgersi

Allo scopo di procacciarsi nuovi clienti, qualsiasi istituto di credito o società finanziaria prevede nel suo pacchetto di prodotti finanziari la surroga del mutuo. Qui di seguito riportiamo un elenco non esaustivo di banche e finanziarie a cui rivolgersi, anche chiedendo semplicemente dei preventivi per valutare le condizioni finanziarie.

  • BNL
  • BPER
  • Banca Popolare di Milano
  • Che Banca
  • Credem
  • Crédit Agricole
  • Deutsche Bank
  • Fineco
  • ING Direct
  • Inps/Inpdap
  • Intesa San Paolo
  • Mediolanum
  • Monte Paschi di Siena
  • Poste Italiane
  • UBI Banca
  • Unicredit
  • WeBank