Mutuo per acquisti casa tra parenti: cos’è e come funziona

Di
Francesca Scarabelli
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Capita a volte di sentir parlare di mutuo per acquisti casa tra parenti, ma di cosa si tratta e come funziona questa formula? Cominciamo con il dire che la compravendita di immobili tra parenti costituisce un’operazione finanziaria abbastanza particolare, che segue delle dinamiche specifiche e che alle volte non è vista di buon occhio da banche e istituti di credito, che per svariati motivi possono rifiutarsi di finanziarla concedendo un mutuo con questa finalità. Scopriamo quindi tutto quello che c’è da sapere sull’argomento!

Cos’è il mutuo per acquisti casa tra parenti

Ci sono diverse modalità per effettuare una cessione di proprietà di un immobile da un famigliare all’altro, e più precisamente si tratta di:

  • locazione;
  • comodato d’uso;
  • donazione;
  • vendita.

Vediamole nello specifico: un contratto di locazione tra parenti è essenzialmente un contratto d’affitto e come tale viene definito dalle apposite leggi e normative in materia; il comodato d’uso, invece, prevede che il proprietario consegni l’immobile ad un’altra persona, in questo caso ad un parente come ad esempio un figlio o un fratello, perché ne possa usufruire a titolo gratuito per un tempo determinato in anticipo, senza però che ci siano passaggi di proprietà. Anche sulla donazione di un immobile tra parenti non c’è molto da spiegare, se non che bisogna assicurarsi di seguire in ogni caso le normative vigenti e l’iter previsto per essere completamente in regola.

Diverso è il caso della vendita di un immobile tra parenti, soprattutto se entra in gioco un mutuo per acquistarlo: è una procedura del tutto lecita ma che richiede alcune accortezze e alcuni requisiti particolari.

Perchè alcune banche non vedono di buon occhio il mutuo per acquisti casa tra parenti

Alcune banche e istituti di credito possono rivelarsi sospettosi e non vedere di buon occhio la richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile di proprietà di un parente per diversi motivi. Il primo è il timore che questa operazione nasconda in realtà un sotterfugio per acquisire liquidità, seguito dal sospetto che vi sia sotto un intento non del tutto lecito, come ad esempio il voler sottrarre l’immobile al pagamento delle tasse che potrebbero essere dovute in caso di donazione.

C’è poi il discorso dell’asse ereditario: in alcuni casi le banche interpellate per ottenere un mutuo possono sospettare che dietro alla compravendita ci sia la volontà di escludere altri eredi che, alla morte del proprietario che sta vendendo l’immobile ad uno dei parenti, non avrebbero più alcun diritto.

Per risultare del tutto in regola e sperare di ottenere un mutuo per acquisti casa tra parenti è necessario per prima cosa essere in regola con tutti i requisiti che vengono richiesti dalla banca o dall’istituto di credito a cui ci si è rivolti, come accade per qualsiasi altro tipo di compravendita immobiliare.

I requisiti per ottenere un mutuo per acquisti casa tra parenti

Come per qualsiasi tipo di mutuo richiesto per una compravendita immobiliare, per poterlo ottenere è necessario essere in regola con i requisiti che vengono richiesti e in particolare è opportuno dimostrare una buona solidità economica tramite una documentazione che attesti un reddito sufficiente a coprire le rate mensili del mutuo, documentazione che può consistere nelle ultime buste paga per i lavoratori dipendenti, nell’ultima dichiarazione dei redditi per i liberi professionisti e nel cedolino della pensione per i pensionati.

L’introito mensile deve essere ovviamente in grado di soddisfare largamente il pagamento delle rate del mutuo, che non dovrebbe pesare più del 20 o del 30% sul reddito netto mensile.

Un altro fattore che viene preso in considerazione è il prezzo dell’immobile, che deve essere il più possibile vicino al prezzo di mercato attuale e non risultare perciò vantaggioso in modo sospetto per il parente che lo deve acquistare, cosa che potrebbe spingere la banca a rifiutare il mutuo; ricordiamo infatti che è un diritto dell’istituto di credito quello di poter negare un prestito, anche senza fornire motivazioni al cliente.

E’ poi consigliabile consultare un notaio in via preventiva, per verificare l’eventuale presenza di altri eredi che potrebbero impugnare l’atto di compravendita al momento del decesso del parente che ha venduto l’immobile e mettersi così al riparo da possibili problemi legali.

Se si risulta in possesso dei requisiti reddituali richiesti, il prezzo dell’immobile è in linea con il mercato immobiliare e non risultano altri possibili eredi, ci si può mettere alla ricerca di un istituto di credito disposto ad erogare un mutuo per acquisti casa tra parenti, tenendo comunque presente che la cifra concessa in prestito quasi sicuramente non supererà il 70 o l’80% del prezzo concordato.

Acquisto o donazione? Tutti i pro e i contro

A volte si ha l’interesse o la necessità di trasferire la proprietà di un immobile da un parente all’altro all’interno della stessa famiglia, ma qual è la formula più conveniente? Si può pensare all’acquisto dell’immobile o alla donazione, tenendo conto che ognuna di queste due soluzione ha dei vantaggi e degli svantaggi.

Per quanto riguarda la donazione, è importante sapere che non è un’operazione del tutto gratuita come potrebbe sembrare. Certo, questa soluzione consente di trasferire la proprietà di un immobile senza passaggi di denaro per il suo pagamento, ma è comunque necessario evadere il pagamento di una tassa di donazione, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta di registro e dell’imposta catastale, tutti importi che sono collegati al grado di parentela che lega chi cede l’immobile e chi lo acquisisce e che possono risultare piuttosto salati.

Tramite una compravendita, invece, è possibile risparmiare su queste imposte riducendo così i costi per il passaggio di proprietà, aggiungendo però i costi di interesse sull’importo preso in prestito dalla banca.

Un altro vantaggio è la scadenza dell’impugnabilità: nel caso della donazione, infatti, gli eredi possono far valere i loro diritti anche per 20 anni, mentre con l’acquisto dell’immobile ciò non accade. Il principale problema, come abbiamo visto, è che spesso le banche si dimostrano restie a concedere un mutuo per questo tipo di compravendita tra parenti.

Parliamo di rischi: le principali casistiche

La donazione o l’acquisto di un immobile da parenti può esporre ad alcuni rischi, vediamo quindi le principali casistiche che si potrebbero verificare.

  • Genitori che vogliono donare un immobile ad un figlio: se ci sono altri possibili eredi bisogna tenere conto che questi avrebbero ben 20 anni di tempo a partire dalla firma del rogito oppure 10 anni dalla morte del genitore per impugnare la donazione, dimostrando che questa operazione ha leso le loro quote minime di eredità. Se le loro rimostranze fossero legittime si potrebbe arrivare alla revoca del passaggio di proprietà dell’immobile, anche se nel frattempo questo fosse stato venduto.
    E’ principalmente per questo motivo che molte banche non sono disposte a concedere mutui per finanziar l’acquisto di una casa ricevuto per donazione da chi la vende: c’è infatti la possibilità che l’atto possa essere revocato dagli altri eredi.
  • Vendita dell’immobile ad uno dei figli dietro vitalizio: i genitori “vendono” la casa al figlio o alla figlia in cambio dell’obbligo da parte del figlio di prendersi cura dei genitori fino alla fine dei loro giorni. A volte si usa questa formula al posto della donazione, considerando il vitalizio come una sorta di prestazione da parte del figlio, pagata con il passaggio di proprietà dell’immobile. Anche in questo caso, però, la “vendita” può essere revocata da eventuali altri eredi.
  • Vendita di un immobile dai genitori ad uno dei figli: la vendita di un immobile dei genitori ad uno dei figli non può essere impugnata da eventuali altri eredi. Questa compravendita può avvenire con tutte le difficoltà, i problemi e le limitazioni che abbiamo visto prima per la concessione di un mutuo per acquisti casa tra parenti, senza dimenticare poi che la compravendita di un immobile tra parenti è comunque soggetta al controllo del fisco, che tramite i suoi computer si può accorgere di eventuali stratagemmi messi in atto per aggirarlo, facendo scattare così dei controlli sulla situazione finanziaria del figlio e dei genitori, che sono tenuti a dimostrare la correttezza e la legittimità dell’operazione, pena una multa salata ed eventualmente l’obbligo di maggiori imposte da versare su un reddito che, in realtà, non ha mai avuto.

E’ bene tenere conto che la vendita che simula una donazione non è di per sé un illecito fiscale, tanto più che per la vendita si pagano delle tasse mentre la donazione è esente fino ad un milione di euro, ma la difficoltà è quella di dimostrare in sede di accertamento fiscale la legittimità dell’operazione, con tutti i necessari documenti alla mano.

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