Indice dei contenuti
- 1 Cos'è il mutuo ipotecario e quali sono le sue caratteristiche principali
- 2 Le tipologie di mutuo ipotecario
- 3 Cosa succede in caso di mancato rimborso di un mutuo ipotecario?
- 4 Cos'è il mutuo fondiario e quali sono le sue caratteristiche
- 5 I vantaggi del mutuo fondiario
- 6 Come richiedere un mutuo fondiario
- 7 Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze
- 8 Le caratteristiche in comune tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario
- 9 Quale scegliere?
Tra i tanti tipi di mutui e di finanziamenti offerti da banche e istituti di credito ci sono anche il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario, che presentano alcuni punti di somiglianza ma anche differenze peculiari. Vediamone tutte le principali caratteristiche e particolarità per poter scegliere in maniera oculata il più adatto alle proprie esigenze.
Cos’è il mutuo ipotecario e quali sono le sue caratteristiche principali
Il mutuo ipotecario è forse la tipologia di mutuo più conosciuta e utilizzata; si tratta di una forma di finanziamento di durata medio – lunga (la durata del piano di ammortamento, infatti, non è mai inferiore ai 5 anni e può arrivare anche ai 30) che serve per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, in particolar modo della prima casa, ma che può esser richiesto anche per rifinanziare o sostituire mutui già in essere.
Questo tipo di mutuo viene chiamato “ipotecario” perché la principale garanzia è un’ipoteca a favore della banca iscritta sull’immobile oggetto di compravendita.
Le tipologie di mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario si può suddividere in più tipologie diverse a seconda della scelta fatta riguardo al tipo di tasso di interesse che deve essere applicato alle rate di rimborso. Si possono individuare:
- mutuo ipotecario a tasso fisso: il tasso di interesse applicato rimane quello fissato al momento della stipula del contratto per tutta la durata del mutuo, senza seguire le oscillazione del mercato. In questo modo la rata rimane costante per tutta la durata del piano di ammortamento, senza rischi e sorprese; il rovescio della medaglia è costituito dal fatto che il tasso fisso è in genere un po’ più elevato rispetto a quello variabile.
- Mutuo ipotecario a tasso variabile: il valore di questo tipo di tasso di interesse cambia in base alle variazioni del tasso di riferimento, cosa che si riflette sulle rate, che saranno di importo variabile e che possono essere più alte o più basse. Spesso si ha la possibilità di risparmiare, ma bisogna mettere in conto anche la possibilità di un rialzo dei tassi di riferimento, a maggior ragione se il piano di rimborso è a lungo termine.
- Mutuo ipotecario a tasso misto: questo tipo di tasso risulta indicato per chi non riesce a capire quale tipo di tasso scegliere tra fisso e variabile. Il tasso misto, infatti, unisce la possibilità di risparmio del tasso variabile e la sicurezza del tasso fisso. Questo è possibile perché offre la possibilità di scegliere tra i due tipi di tasso a scadenze fisse, ad esempio ogni 2, 5 o 10 anni. L’opzione di cambio del tasso ha però un costo ed è per questo che gli spread applicati ai mutui a tasso misto sono di norma più alti.
- Mutuo a tasso doppio: in questo caso il tasso di interesse applicato alle rate di rimborso è diviso in due parti, una fissa e una variabile.
Cosa succede in caso di mancato rimborso di un mutuo ipotecario?
Cosa accade nel caso in cui il mutuatario venisse meno al pagamento delle rate di rimborso del mutuo ipotecario? In questo sfortunato caso, l’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca diventa di proprietà della banca, che ha il diritto di metterla in vendita per recuperare la parte di credito che non è ancora stata rimborsata. Il mancato pagamento di una sola rata, invece, porta in genere ad una mora sugli interessi, cioè ad una percentuale aggiuntiva che viene applicata sugli stessi.
Cos’è il mutuo fondiario e quali sono le sue caratteristiche
Il mutuo fondiario, che spesso viene confuso con il mutuo ipotecario, è un tipo di finanziamento tramite il quale banche e istituti di credito concedono dei finanziamento a medio o a lungo termine (da 18 mesi a 30 anni) garantiti da una ipoteca di primo grado su un immobile.
L’importo massimo erogabile è regolamentato dalla Banca d’Italia e viene determinato volta per volta in base al valore dell’immobile da acquistare oppure in relazione ai costi previsti per i lavori di ristrutturazione da eseguire. Attualmente il limite massimo di finanziabilità è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo dei lavori di ristrutturazione. A volte sono concessi mutui che superano il limite del valore dell’immobile, ma in questi casi sono richieste maggiori garanzie.
Ricapitolando, le caratteristiche del mutuo fondiario sono:
- possibilità di richiederlo esclusivamente per l’acquisto della prima casa;
- possibilità di ottenere in prestito al massimo l’80% del valore stimato dell’immobile;
- durata medio – lunga del prestito;
- garanzia costituita da un’ipoteca di primo grado sull’immobile;
- possibilità di risparmiare sulle spese previste per il notaio;
- possibile riduzione del valore iscritto di ipoteca al ridursi del capitale finanziato tramite rimborsi.
I vantaggi del mutuo fondiario
Ci sono alcune vantaggi che derivano dal fatto di scegliere un mutuo fondiario, se si è in possesso di tutti i requisiti. Come prima cosa, i tassi di interesse del mutuo fondiario sono in genere più vantaggiosi rispetto a quelli applicati ad altri tipi di prestiti e finanziamenti. Il secondo vantaggio di questo tipo di mutuo, che si traduce in un ulteriore risparmio per il cliente, è costituito dalle spese notarili ridotte e dal fatto che la lunga durata del piano di rimborso previsto consente di solito di godere di un regime fiscale agevolato.
Come richiedere un mutuo fondiario
Una volta verificato di avere tutti i requisiti necessari per accedere a questo tipo di mutuo da utilizzare per finanziare l’acquisto della prima casa, è necessario disporre della liquidità necessaria a coprire il 20% del valore dell’immobile – percentuale non coperta dal prestito – che deve essere versata al momento della sottoscrizione del contratto.
La documentazione necessaria comprende:
- un documento di identità valido;
- il contratto di lavoro del mutuatario;
- un documento che attesti il suo reddito mensile, come ad esempio una delle ultime buste paga;
- l’atto di proprietà dell’immobile che si vuole acquistare.
Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze
Entrambi i tipi di prestito sono regolamentati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993, tuttavia le due formule prevedono alcune differenze che è bene conoscere.
La prima, importante differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario è costituita dal fatto che il mutuo fondiario è finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, mentre il mutuo ipotecario può essere destinato anche ad altri utilizzi, come ad esempio il consolidamento debiti o la necessità di avere liquidità. Si può quindi dire che il mutuo fondiario è anche ipotecario perché garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, mentre non è vero il contrario.
Il mutuo fondiario, inoltre, offre in genere condizioni più vantaggiose per il cliente, soprattutto perché permette di risparmiare sulle spese notarili.
Le caratteristiche in comune tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario
Sia tramite il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario viene stipulato un contratto tra il mutuante, cioè chi eroga il mutuo, e il mutuatario; in base a questo contratto il primo concede al secondo una somma di denaro in prestito. Il mutuatario, da parte sua, si impegna a restituire questa somma secondo un piano di ammortamento stabilito in precedenza, che prevede il pagamento di rate di rimborso periodiche che comprendono una parte di capitale e una di interessi.
Quale scegliere?
Le banche e gli istituti di credito solitamente propongono ai propri clienti il mutuo ipotecario, anche per l’acquisto della prima casa; se si è in possesso di tutti i requisiti necessari, però, sarebbe meglio richiedere un mutuo fondiario, che permette di ottenere un tasso di interesse più basso, condizioni più vantaggiose e di risparmiare in maniera anche sensibile sulle spese del notaio; anche la cancellazione dell’ipoteca attualmente è gratuita.
Il rovescio della medaglia è il fatto che nella maggior parte dei casi è possibile ottenere solo l’80% del valore dell’immobile ed è quindi necessario avere a disposizione il resto della somma necessaria all’acquisto della casa.
