Mutuo come affitto

Di
Francesca Scarabelli
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Avete mai pensato ad un mutuo come affitto? Questa possibilità esiste davvero e il suo nome è leasing immobiliare: è una formula abbastanza recente che permette di acquistare un immobile pagando per i primi anni una somma mensile che ha tutta l’apparenza di un canone di affitto, ma che se si decide di rilevare l’appartamento viene considerato come una sorta di anticipo. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul mutuo come affitto.

Mutuo come affitto o leasing immobiliare: di cosa si tratta

Il leasing immobiliare è una formula per l’acquisto della prima casa che prevede il pagamento di rate mensili per un certo periodo di tempo, con la possibilità di decidere di acquistarla alla fine del periodo concordato.

Questo tipo di soluzione viene solitamente considerato un contratto di locazione, che dà la possibilità di usufruire dell’immobile versando un canone periodico e di decidere se riscattare l’immobile al termine del periodo concordato al momento della stipula del contratto. Anche la cifra per il riscatto viene definita al momento della firma del contratto: dopo il periodo iniziale il cliente può decidere di versare la cifra concordata e diventare a tutti gli effetti proprietario dell’immobile oppure di rinunciare e di restituirlo. In questo caso i soldi versati come canone mensile saranno considerati un vero e proprio affitto e pertanto non verranno restituiti.

I vantaggi

Quella del leasing immobiliare si configura come una formula flessibile e pertanto sempre più utilizzata, che riesce a venire incontro alle esigenze del cliente. Ma non è l’unico vantaggio che il leasing immobiliare può offrire. Tra gli aspetti positivi, infatti, c’è il fatto che l’ammortamento del canone avviene in un lasso di tempo compreso tra i 96 e i 240 mesi, con una rata iniziale che può variare tra il 10 e il 30% della cifra complessiva, a seconda della liquidità iniziale del cliente e dell’equilibrio tra tassi e ammortamento. Ovviamente ad una rata iniziale più alta corrisponderanno un tasso di interesse, un canone mensile e una eventuale maxi rata finale più convenienti.

Un altro indubbio vantaggio del mutuo come affitto sono l’assenza di spese di istruttoria, di iscrizione dell’ipoteca e notarili, dal momento che non viene erogato un vero e proprio finanziamento; si tratta di spese che, se si deciderà di riscattare l’immobile, dovranno essere affrontate nella parte finale del percorso, esclusa quella per l’iscrizione dell’ipoteca, che ovviamente non sarà necessaria.

Bisogna inoltre calcolare che al momento dell’eventuale riscatto il prezzo dell’immobile potrebbe risultare conveniente perché viene calcolato in base al valore al momento in cui viene stipulato il contratto. In caso di difficoltà economica del cliente, infine, c’è anche la possibilità di bloccare per 12 mesi il pagamento del canone senza commissioni o spese aggiuntive.

Le agevolazioni fiscali

Un capitolo a parte meritano i vantaggi fiscali del leasing immobiliare, che risultano interessanti in particolar modo per le persone con meno di 35 anni e con un reddito al di sotto dei 55mila euro all’anno.

Questi, infatti potranno dedurre ai fini Irpef i canoni nella misure del 19%, fino a 8mila euro all’anno per le rate e fino a 20mila euro per la maxi rata per il riscatto finale dell’immobile.

Queste agevolazioni si possono applicare anche nel caso in cui il cliente abbia più di 35 anni, ma ridotte del 50%, quindi nella misura di 4mila euro all’anno per le rate e di 10mila euro per il riscatto finale; per poterne godere devono però non essere già proprietari di un immobile adibito a prima casa e non avere un reddito annuo superiore a 55mila euro.
Queste agevolazioni rimarranno in vigore fino al 31 dicembre 2020.

L’immobile in oggetto, inoltre, rimane di proprietà della società concedente per la durata del contratto che prevede il pagamento di un canone mensile: non concorre quindi a formare reddito imponibile e non deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi.

Gli svantaggi

C’è però anche un rovescio della medaglia: vediamo quindi quali sono gli svantaggi del leasing immobiliare. Il primo fattore da considerare è relativo ai tassi di interesse applicato al leasing immobiliare, che spesso si aggirano intorno al 3%. Si tratta di un valore abbastanza elevato, soprattutto in uno scenario che vede i tassi di interesse applicati ai mutui ai minimi storici, intorno all’1 o al 2%

Bisognerebbe poi tenere presente anche la durata del contratto di leasing, che spesso arriva ad un massimo di 20 – 25 anni (ma in genere si attesta intorno ai 12 – 15 anni), contro quelli di mutuo che in alcuni casi particolari può arrivare anche a 40 anni di finanziamento. Ciò si traduce in rate di importo più elevato per quanto riguarda il mutuo come affitto, rate che possono essere mensili ma anche bimestrali o persino trimestrali.

I requisiti necessari

Possono accedere ad un leasing immobiliare anche i privati cittadini, non solo le aziende e i titolari di partita Iva. E’ però necessario essere in possesso di alcuni requisiti specifici:

  • l’intestatario del contratto di leasing non deve risultare proprietario di altri immobili;
  • il reddito dell’intestatario deve percepire un reddito inferiore ai 55mila euro all’anno;
  • l’immobile oggetto del leasing deve diventare la residenza principale dell’intestatario del contratto.

Non c’è un’età massima per poter accedere a questo tipo di prodotto (solo la maggior età costituisce un requisito necessario) ma, come abbiamo visto, gli under 35 hanno diritto ad agevolazioni fiscali maggiori.

Come richiedere un leasing immobiliare

Come richiedere, quindi, un mutuo come affitto? Questo tipo di soluzione si può richiedere esclusivamente presso banche, istituti finanziari o altri operatori accreditati; la buona notizia è che in alcuni casi l’intera procedura può anche essere svolta online.
I documenti da presentare, in ogni caso, sono:

  • il codice fiscale per i privati o la partita Iva per i liberi professionisti e per le aziende;
  • la dichiarazione dei redditi o il bilancio aziendale degli ultimi anni;
  • il certificato di vigenza che attesta l’assenza di procedure pendenti in corso;
  • le eventuali garanzie che è possibile presentare, come ad esempio assicurazioni o fidejussioni.

Una volta seguito l’intero iter e approvata la pratica, la società di leasing si occupa dell’acquisto dell’immobile, che rimarrà di suo proprietà fino all’eventuale pagamento del riscatto da parte del cliente, ma che potrà essere goduto da subito dall’intestatario del contratto di leasing.

I costi

Pur essendo più conveniente per quanto riguarda le spese iniziali, il mutuo come affitto non è del tutto privo di spese. Bisogna innanzitutto tenere conto della rata di anticipo prevista, il cui importo può oscillare tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile; a questa si aggiungono l’Iva, l’imposta di registro, quella ipotecario e quella catastale, il tasso di interesse previsto sulle rate e il costo delle eventuali assicurazioni richieste.

C’è poi la maxi rata finale, il cui valore è solitamente compreso tra il 15 e il 30% del valore della casa: questa cifra è stabilita al momento della firma del contratto e non subisce variazioni nemmeno se nel corso degli anni cambia il valore dell’immobile.

Cosa scegliere: mutuo, leasing o affitto?

Si può dire che, per certi aspetti, il mutuo per l’acquisto di un immobile e il leasing immobiliare siano abbastanza simili: entrambi prevedono il pagamento di una consistente somma iniziale e il pagamento periodico di rate. Il mutuo, al contrario del leasing, ha una durata nel tempo più lunga (elemento che si traduce in rate mensili più basse) e non prevede una maxi rata finale. Di contro, però, il mutuo prevede delle spese iniziali più elevate poiché sono obbligatorie le spese di apertura della pratica, quelle notarili e quelle per l’iscrizione dell’ipoteca, cosa che non avviene nel caso del leasing.

Il mutuo come affitto, inoltre, può essere una buona soluzione per chi intende diventare proprietario di un immobile ma non è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ad un mutuo.

C’è anche il fattore dei tassi di interesse di cui tenere conto al momento della scelta, tassi che nella maggior parte dei casi risultano più elevati nel caso del leasing, soprattutto in questo periodo in cui i tassi di interesse dei mutui risultano molto convenienti.

Cosa scegliere, quindi? Quale conviene? Non esiste una risposta univoca: dipende molto dalla disponibilità economica presente e prevista del cliente e dalla sua capacità di rimborso nel breve medio periodo, dal momento che le rate del leasing potrebbero risultare più elevate, essendo “spalmate” su un periodo più breve.

Possiamo però dire che, se non si ha la certezza di poter affrontare la maxi rata finale per il riscatto dell’immobile, probabilmente sarebbe meglio puntare sul mutuo o addirittura sull’affitto, che darebbe comunque diritto al godimento di un immobile ma che non prevede maxi rate iniziali e finali; ricordiamo infatti che, nel caso in cui non si riscattasse l’immobile oggetto del leasing, anche la consistente rata iniziale andrebbe persa!

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