Mutui residenziali: guida, informazioni

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I mutui residenziali sono il finanziamento pensato per chi decide di acquistare un immobile. Quali sono i requisiti di accesso al credito? Cosa valutano le banche per erogare il credito? Proveremo a rispondere a queste ed altre questioni nella suddetta guida dedicata all’argomento, che può offrire un aiuto a coloro che si avvicinano adesso al mondo dei mutui residenziali. Poiché soltanto pochissime persone sono in grado di acquistare una casa avendo la liquidità necessaria a disposizione, il mutuo resta l’opzione privilegiata per avere finalmente l’immobile dei propri sogni attraverso un ammortamento rateale, saldando il finanziamento nel corso degli anni all’istituto di credito erogante.

Chi può ottenere un mutuo residenziale

Quali requisiti bisogna avere per poter ottenere un mutuo casa? Ogni istituto di credito compie le necessarie valutazioni per concedere il finanziamento, ma i requisiti principali richiesti in ambito finanziario sono essenzialmente due, ovvero:

  • Situazione reddituale: l’investimento viene valutato nella sua fattibilità attraverso lo studio della situazione economica del richiedente, ovvero se è in presenza di un reddito stabile e continuativo, accertando che il beneficiario del finanziamento possa essere capace di restituire l’intera somma
  • Affidabilità e reputazione: il nominativo del cliente viene analizzato alla ricerca di eventuali segnalazioni negative circa mancati pagamenti o ritardi in precedenti finanziamenti attraverso le banche dati del circuito creditizio

Altri fattori valutati nella fase istruttoria sono l’età del richiedente, la presenza di altre garanzie, e infine dovrà essere presentata una perizia dell’immobile su cui richiedere il mutuo residenziale per stimare l’importo del mutuo, che in genere non copre più de l’80 per cento del valore complessivo.

I documenti da presentare

Sulla scorta di quanto detto, possono accedere al mutuo potenzialmente tutti i lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato, quelli con contratto a tempo determinato o atipico, i lavoratori autonomi e liberi professionisti anche con partita Iva, e i pensionati, purché in presenza dei requisiti sopra indicati. In sede di documentazione bisogna presentare:

  • Documento di identità valido
  • Codice fiscale
  • Dichiarazione dei redditi
  • Altri certificati di reddito (buste paga, cedolino pensione)
  • Compromesso di vendita dell’immobile
  • Planimetria dell’abitazione
  • Copia dell’atto di acquisto

Successivamente alla perizia e alla dichiarazione notarile viene stabilito l’importo del mutuo ed erogato al beneficiario, che provvederà all’ammortamento entro un periodo di tempo predefinito.

Importo massimo di un mutuo

L’importo massimo di un mutuo può essere influenzato da diversi fattori: alcuni più di altri concorrono a definire la somma del finanziamento, in ogni caso i principali elementi di cui tenere conto sono

  • Valore dell’immobile
  • Reddito del richiedente
  • Eventuale presenza di un garante
  • Durata dell’ammortamento

Il tasso di interesse

Nella scelta del piano di ammortamento per il finanziamento casa gioca un ruolo determinante il tasso di interesse applicato, che determinerà quanto dovremo restituire alla banca oltre al capitale versato. Il tasso di interesse del mutuo è composto da uno spread, la parte fissa che rimarrà invariata per tutta la durata del mutuo, più il parametro di riferimento del tasso, che è IRS per quello fisso ed Euribor per quello variabile. Abbiamo tre tipologie di tasso di interesse nel mutuo casa, ovvero:

  • Tasso fisso: rate costanti per tutta la durata dell’ammortamento, con il tasso che viene calcolato in fase di stipulazione e resta identico fino al termine dell’ammortamento
  • Tasso variabile: produce minori costi per il cliente, ma le rate possono variare nel tempo ed essere soggette anche ad aumenti in caso di rialzi nei mercati. Esiste anche una variabile che prevede un tetto massimo per il rialzo detto Cap
  • Tasso misto: tipologia che permette di passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile oppure viceversa

Le spese collegate al mutuo residenziale

Nell’operazione di mutuo sono previste una serie di spese collegate all’erogazione e in generale alla compravendita dell’immobile: abbiamo così

  • Spese di perizia per verificare lo stato dell’immobile su cui si richiede il finanziamento
  • Spese legali per il notaio che deve sottoscrivere l’atto di avvenuta compravendita
  • Spese di istruttoria pratica che riguarda l’analisi del finanziamento da parte della banca sulla scorta della documentazione esibita dal cliente
  • Spese di gestione incasso rata legate al pagamento dell’ammortamento
  • Spese comunicazioni periodiche
  • Spesa per apertura conto corrente richiesta eventualmente per l’accettazione del finanziamento
  • Spese assicurative

Il piano di ammortamento

Esistono differenti tipologie di piano di ammortamento tra cui scegliere al momento della stipulazione del contratto di mutuo, che può avere durate variabili generalmente comprese tra 5 e i 30 anni, benché alcuni istituti consentano di prolungare il rimborso fino ai 40 anni. In Italia la tipologia di ammortamento più utilizzata

è quella definita alla francese, per cui ogni rata è composta da una quota capitale e una quota interessi, di misura inversamente proporzionale: all’inizio si tende a pagare più interessi e meno capitale, e via via le parti si invertono. Altre tipologie di ammortamento note sono quello italiano, con quote di capitale che restano costanti per tutto il finanziamento e quote di interessi che al contrario decrescono nel tempo, quello tedesco che prevede un pagamento anticipato degli interessi sul mutuo, e infine quello americano che si connota per il pagamento di una stessa quota di interessi lungo tutto l’arco del finanziamento.

Per la definizione dell’importo della rata non bisogna dimenticare che per gli agenti operanti nel mondo finanziario l’ammortamento da sostenere non deve mai superare un terzo del reddito percepito, per cui il costo da affrontare con la rata mensile deve essere sempre proporzionata, allungando eventualmente il periodo di ammortamento per avere un importo più sostenibile.

Il ruolo dell’ipoteca

L’iscrizione dell’ipoteca rappresenta un momento fondamentale nella costituzione di un contratto di mutuo: si tratta di una garanzia essenziale per la banca

in caso di insolvenza sull’ammortamento, potendo ottenere la restituzione del dovuto attraverso una successiva vendita dell’immobile. L’ipoteca non comporta affatto perdita del diritto di proprietà: la casa resta infatti in legittimo possesso del richiedente del mutuo, il quale può liberamente godere dell’immobile per tutta la durata della garanzia ipotecaria. L’espropriazione è prevista solo ed esclusivamente in caso di mancato pagamento di più rate del finanziamento all’istituto erogante.

Come cambiare il mutuo

Sul mercato del credito esistono differenti soluzioni di finanziamento casa, che spesso per attirare clienti offrono condizioni sempre più vantaggiose. Per questo motivo molti clienti desiderano cambiare mutuo, e in tali casi si aprono diversi scenari possibili:

  • Surroga mutuo: il finanziamento viene letteralmente “trasportato” da una banca all’altra, il tutto a costo zero, senza penali, ottenendo condizioni più vantaggiose su importo e durata
  • Sostituzione mutuo: in questo caso si riparte da zero, vengono riscritte tutte le condizioni di mutuo presso la nuova banca, ma ciò comporta nuove spese per perizia ed istruttoria, oltre che per l’atto notarile
  • Rinegoziazione mutuo: in accordo con la propria banca, si può modificare uno o più aspetti del contratto di mutuo in essere, venendo incontro a sopravvenute esigenze

Come trovare offerte di mutuo

Anche per i mutui residenziali è conveniente valutare le migliori proposte finanziarie sul mercato evitando di sottoscrivere il contratto con la prima banca a disposizione: è possibile infatti risparmiare considerevolmente sfruttando i siti finanziari a disposizione

che svolgono il ruolo di comparatori on line, mettendo pertanto a confronto tassi di interesse e altre condizioni finanziarie applicate dai singoli istituti di credito sul mercato. Attraverso il web inoltre è possibile ottenere anche preventivi gratuiti e senza impegno, oppure simulare il proprio finanziamento effettuando un calcolo rata in tempo reale.

Una volta scelto davvero l’istituto di credito che propone la migliore offerta di mutuo per le nostre possibilità economiche, si può contattare la banca e avviare la fase istruttoria della pratica consegnando tutta la documentazione richiesta.

Mutuo non residenziale: che vuol dire?

In genere parliamo in via prevalente di mutui residenziali, ovvero finanziamenti con iscrizione di un’ipoteca per coloro che vogliono acquistare un immobile prima casa o comunque destinato ad essere abitazione. A titolo puramente conoscitivo sottolineiamo che esistono anche mutui non residenziali erogati dagli istituti di credito, che si differenziano da quelli che abbiamo descritto sinora

poiché non destinati ad uso abitativo, ma per finalità imprenditoriali o commerciali. Parliamo solitamente di uffici, negozi, loft e fabbricati per cui l’interessato trova più conveniente l’acquisto invece dell’affitto.