Indice dei contenuti
- 1 I documenti per richiedere un mutuo
- 2 Cosa si intende per donazione?
- 3 Mutuo immobile con donatore vivo
- 4 Mutuo con donatore deceduto
- 5 Mutuo per immobile donato: tutte le situazioni
- 6 Conclusioni
Oggi affrontiamo un tema piuttosto particolare legato ai finanziamenti casa, ovvero i mutui per immobili in donazione. Si tratta per l’appunto di finanziamenti correlati a una circostanza specifica, ovvero quando si riceve una casa come dono, il che presuppone delle modalità di erogazione con requisiti e condizioni differenti rispetto alla prassi abitudinaria. Come vedremo, per un mutuo immobile in donazione la situazione è destinata a mutare, dal punto di vista dell’iter istruttorio, se colui che dona la casa è ancora vivo oppure se è passato a miglior vita, influenzando la procedura e la posizione dell’istituto di credito nei confronti dei richiedenti mutuo.
I documenti per richiedere un mutuo
Per richiedere in generale un mutuo casa servono determinati documenti per valutare la situazione reddituale del richiedente. Tale documentazione è così suddivisa:
Documenti anagrafici
- Carta d’identità
- Codice fiscale o tessera sanitaria
- Permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari
- Certificato contestuale di residenza e famiglia
- Estratto dell’atto di matrimonio oppure eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio
Documenti reddituali
- Ultime due buste paga per lavoratori dipendenti
- Cedolino pensione per pensionati
- Ultimi due modelli unici per lavoratori autonomi e modello F24
- Ultimo modello CUD o 730
- Ultimo estratto conto corrente
Documenti immobile
- Proposta d’acquisto o preliminare
- Atto di provenienza, ovvero rogito del venditore
- Planimetria catastale
- Concessione edilizia per immobili di nuova costruzione
La procedura per la richiesta ed erogazione dei mutui per immobili in donazione prevede una serie di specifici criteri da soddisfare per gli istituti di credito, e ciò comporta da parte dei consulenti finanziari differenti valutazioni a seconda che la persona intestataria dell’atto di donazione sia viva o deceduta.
Cosa si intende per donazione?
Quando parliamo di donazione di un immobile si intende un atto formale con cui avviene il trasferimento a titolo gratuito della proprietà di una casa da un soggetto, detto tecnicamente donante, ad un altro, che funge come donatario. Questo atto di donazione
deve essere stipulato davanti ad un notaio e i soggetti coinvolti si devono considerare in piena facoltà di intendere e volere, per cui sono esclusi minori, persone affette da inabilità o da misure di interdizione.
Solitamente il mutuo per immobile in donazione viene eseguito da parte di genitori per trasferire la proprietà di una casa ai propri figli, che rappresenta anche una modalità per ottenere un notevole risparmio dal punto di vista fiscale, sulle imposte e le tasse legate al possesso di un immobile e alla successione ereditaria. Ma il caso più interessante da valutare è quando invece la donazione avviene tra soggetti al di fuori dell’asse ereditario: vediamo come funziona
Mutuo immobile con donatore vivo
Partiamo dalla procedura più semplice, quella che prevede l’erogazione del mutuo per immobile in donazione quando la persona che effettua l’atto è ancora in vita. Si tratta in questo caso di un sostanziale
finanziamento con garante, laddove appunto il donatore funge da figura terza ipotecaria oppure come fideiussore della vendita. In ogni caso la presenza in vita del donatore tutela l’istituto di credito, oltre che lo stesso contraente mutuo, da eventuali azioni legali da parte della famiglia del responsabile della donazione, che è poi il vero nocciolo della questione legata all’erogazione di un mutuo con tale fattispecie.
Mutuo con donatore deceduto
Le tempistiche diventano decisive quando invece il donatore è deceduto per la richiesta del mutuo casa. Al netto della situazione economica del beneficiario del mutuo, la banca eroga senza particolari problemi il finanziamento se il soggetto che ha effettuato la donazione è deceduto da almeno 20 anni, viceversa la questione diventa più spinosa. Perché proprio 20 anni?
Questa è la tempistica fissata per legge dalla normativa 80/2005, secondo cui i legittimi eredi perdono ogni diritto di successione e quindi per una richiesta legale di avocazione della donazione effettuata. In questo modo l’istituto di credito è protetto da un’eventuale causa legale intentata dagli eredi contro il beneficiario.
Se invece i 20 anni previsti dalla normativa in materia di diritti di successione non sono ancora trascorsi, la banca deve ricevere dai legittimi eredi del defunto una formale rinuncia circa ogni pretesa sulla proprietà dell’immobile. Questo perché, se gli eredi dovessero opporsi alla donazione e ottenere da un giudice la revoca, il beneficiario del mutuo perderebbe ogni diritto di possesso sull’immobile oggetto del contendere, e dovendo provvedere alla sua restituzione cadrebbero anche le eventuali ipoteche ascritte a seguito della donazione.
Mutuo per immobile donato: tutte le situazioni
In conclusione vogliamo ricordare in sintesi tutte le possibili fattispecie legate ai mutui per immobili in donazione, per cui abbiamo:
- Donazione dell’immobile da almeno 20 anni: l’atto non può più essere impugnato, per cui nessuna banca farà problemi circa la concessione del mutuo
- Fideiussione bancaria: con il soggetto donante in vita, funge sia da tutela finanziaria che legale nel caso in cui, all’apertura della successione, venisse esercitata l’azione revocatoria
- Subentro del donatore nel mutuo: il donante vivo diventa soggetto terzo ipotecario, per cui è improbabile che i futuri eredi possa impugnare l’atto di donazione dovendo poi rispondere in prima persona del mutuo ipotecario
- Rinuncia formale all’atto di revoca: gli eredi rinunciano al ricorso per farsi restituire la parte a loro spettante dell’immobile donato, pertanto la banca è tutelata
- Risoluzione della donazione: con questo atto semplicemente il bene viene restituito al donante, ma si può procedere alla risoluzione solo se il donatario non abbia già contratto un mutuo ipotecario sull’immobile donato.
Conclusioni
Come abbiamo visto i mutui per immobili in donazione sono molto particolari, poiché ad entrare in gioco non è solo la posizione di reddito del richiedente, ma un complesso intreccio che coinvolge più parti, con possibili noie legali che costringono l’istituto di credito a tutelarsi in maniera precipua. Le situazioni possibili sono molteplici, e indubbiamente la donazione comporta minori rischi per tutti i soggetti coinvolti se avviene quando il cosiddetto donante è ancora in vita, mentre le questioni ereditarie sono notoriamente spinose: facile pertanto che un immobile donato a persone fuori dall’asse ereditario coinvolga azioni legali e richieste di revoca. Pertanto è bene riflettere con attenzione su ogni passo prima di richiedere un mutuo per una casa donata.
