Mutui con durata di 40 anni: informazioni, offerte

Di
Giulio Ragni
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mutui con durata 40 anni

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I mutui con durata di 40 anni sono un prodotto conveniente? In questa guida informativa proveremo a rispondere a tale quesito, un interrogativo che molti utenti spesso si pongono data l’eccezionale lunghezza della durata dell’ammortamento. Va detto che la maggior parte delle banche e degli istituti finanziari propongono piani di rimborso che arrivano al massimo a 30 anni, con alcune ulteriori limitazioni per il mutuo a tasso fisso, che in genere non supera una durata complessiva di 25 anni, per cui quando trattiamo del mutuo con durata di 40 anni affrontiamo in tutta evidenza un’eccezione nel campo dei finanziamenti per la casa, e gli enti di credito che li propongono sono decisamente pochi.

A chi si rivolgono

Data l’eccezionale durata del piano di rimborso, è evidente che i mutui a lunga scadenza come quelli sopra descritti con durata superiore ai 30 anni si rivolgono a una piccola platea di utenti, tendenzialmente

giovani coppie che hanno contratti di lavoro a tempo indeterminato e che possano sostenere il peso di un finanziamento a lunga scadenza raggiungendo i loro obiettivi di vita senza aspettare di raggiungere un’età eccessivamente avanzata.

Perché concedere mutui di 40 anni?

Fatta questa necessaria premessa, viene allora da chiedersi perché alcune banche concedono mutui di 40 anni: si tratta di istituti di credito che hanno una leadership molto forte sul territorio nazionale, e non solo, i quali

cercano di raccogliere una platea di potenziali clienti che difficilmente riuscirebbero ad ottenere un mutuo, a dispetto di un maggior rischio insolvenza che in genere pregiudica la possibilità di erogare credito, perché non giustificherebbe gli eventuali guadagni.

Come abbiamo detto sono molto poche le banche che concedono mutui con durata quarantennale, una di esse è Bnl, forte di un’esperienza internazionale che spesso invero non basta ad un istituto per valutare positivamente questa tipologia di prodotto da proporre alla clientela.

Come si valuta la convenienza di un mutuo?

Quando si parla della convenienza rispetto a un mutuo di 40 anni di durata bisogna partire dall’analisi dei fattori che rendono qualsivoglia finanziamento per la casa realmente vantaggioso per il cliente: questi si traducono essenzialmente in due aspetti, ovvero

  • La possibilità concreta di ottenere un mutuo
  • Calcolo rata/interessi

Solamente valutando questi due aspetti in dettaglio possiamo comprendere se per un cliente sia più vantaggioso o svantaggioso richiedere un mutuo con durata di 40 anni.

Mutui 40 anni: sono davvero convenienti?

Analizzando il primo aspetto, emerge come effettivamente per una certa tipologia di clienti i mutui di 40 anni rappresentano la sola opportunità di poter ottenere il finanziamento per la casa rientrando nei parametri del rapporto tra reddito e rata di ammortamento necessari affinché una banca possa concedere il denaro: grazie al fattore età aumenta la possibilità di ottenere rate più contenute a parità di richiesta di erogazione di contante. Tuttavia il beneficio ottenuto dal cliente resta alquanto modesto

sul piano dell’impatto che può avere nel calcolo rata, in quanto il beneficio dell’abbassamento dell’importo al netto dell’allungamento del piano di rimborso è davvero esiguo, in cui la vera zavorra è rappresentata dagli interessi passivi da pagare nel corso degli anni in più, che secondo i calcoli effettuati dagli esperti finanziari possono arrivare ad essere più del doppio di quelli previsti per una durata del mutuo pari a 30 anni.

E qui andiamo a finire nel secondo aspetto che abbiamo indicato come parametro della convenienza di un mutuo, per cui a causa dei suddetti interessi passivi si ha un aggravio della spesa a carico del mutuatario che può superare anche l’80 per cento dell’esborso complessivo. Aggiungiamo anche che un’eventuale richiesta di surroga del mutuo incontrerebbe non poche difficoltà per la concessione, ecco che emerge in buona sostanza la poco o per nulla convenienza del mutuo con durata di 40 anni per un utente.

Stipula e obblighi informativi

Se un giovane lavoratore o una coppia decide in ogni caso di rivolgersi a un istituto di credito per richiedere un mutuo con durata di 40 anni, o comunque superiore ai 30 normalmente concessi, dovrà essere necessariamente informato sui costi da parte della banca stessa. In poche parole

al momento della stipula il consulente finanziario è obbligato ad informare il cliente su tutte le ripercussioni previste nella tipologia di prodotto, proporzionali all’evoluzione del proprio contratto in caso di aumento di cinque anni in cinque anni.

Dato il riflesso sui costi di un mutuo così lungo, il consulente è obbligato anche a non celare eventuali opzioni alternative, formulazioni di credito più convenienti ed adatte alle esigenze del cliente.

Alternative al mutuo 40 anni

La poca convenienza del mutuo della durata di 40 anni in termini di costi può essere sotto dimensionata dal cliente che non vede valide alternative ad esso, ma oggi esistono delle nuove modalità di acquisto casa che permettono di abbassare il prezzo dell’immobile e rinviare il tempo di richiesta del mutuo, in modo da poter accedere a durate meno prolungate e dunque più vantaggiose in termini di costi. Parliamo del rent to buy,

una tipologia di finanziamento in cui si fondono un contratto di locazione con l’atto preliminare di vendita di un immobile, per cui l’affittuario che paga regolarmente il canone può decidere dopo un certo periodo di tempo prestabilito se acquistare il bene, con una detrazione dal prezzo di vendita di una parte dei canoni saldati, oppure rinunciare all’acquisto.

In questo modo è possibile arrivare poi a richiedere un mutuo con durata più breve avendo già “acquistato” parte dell’immobile attraverso porzioni dell’affitto, abbassando contestualmente il prezzo finale di vendita.

Mutuo 40 anni: si può rinegoziare?

Esiste pur sempre l’alternativa di poter rinegoziare il mutuo con durata di 40 anni, giacché le proprie condizioni economiche sono nel frattempo mutate in meglio rispetto a quando è stato sottoscritto il contratto. Tutti i piani di ammortamento del mutuo

prevedono “finestre” di ricalcolo allo scopo di poter rivedere e riformulare le condizioni di rimborso in essere, abbassando la durata per aumentare la rata mensile restando sempre sostenibile rispetto al reddito ovviamente, oppure pensare addirittura all’estinzione del mutuo stesso.

Conclusioni

Abbiamo visto come in buona sostanza non sia molto conveniente richiedere un mutuo di 40 anni, sebbene vi siano alcuni istituti che li propongono per le giovanni coppie o single che desiderano acquistare subito un immobile. Questo perché oltre una certa soglia la rata mensile di rimborso non può scendere di importo, e allungando da 30 a 40 anni il piano di ammortamento comporta al massimo una riduzione della rata di poche decine di euro, a fronte di un notevole aumento degli interessi. Chi per determinate ragioni volesse comunque rivolgersi a un istituto di credito per richiedere un mutuo della durata di 40 anni in modo da poter acquistare subito una casa può rivolgersi ad istituti come Bnl che prospettano tale opzione, ma il consiglio è di valutare strade alternative come il rent to buy, fermo restando che è sempre possibile rinegoziare le condizioni normali evitando di pagare eccessivamente interessi, abbassando la durata a quote “normali”. Il mutuo a 40 anni è un prodotto finanziario destinato presumibilmente a sparire, essendo già di per sé raramente concesso e prospettato dalle stesse banche, sostituito da nuove e più vantaggiose formule finanziarie, sia per il cliente che per gli enti di credito.

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