Perizia mutuo: cos’è la perizia immobiliare

Indice dei contenuti

• 1 Perizia immobiliare: di cosa si tratta e a cosa serve
• 2 Cos'è una pre perizia immobiliare e perché può essere utile
• 3 Come effettuare una perizia online gratuita?
• 4 I documenti necessari per effettuare una perizia sulla casa
• 5 L'atto di provenienza dell'immobile
• 6 Documentazione catastale che attesti la corretta registrazione della proprietà
• 7 Documentazione relativa alla provenienza dell'immobile
• 8 Documenti che attestino le legittimità urbanistico - edilizia
• 9 Chi esegue la perizia immobiliare?
• 10 Le diverse fasi di una perizia mutuo

Prima di decidere di concedere un mutuo per l’acquisto di una casa, qualsiasi banca o istituto di credito è solita effettuare una serie di controlli e di verifiche sull’affidabilità creditizia dell’aspirante mutuatario, sulla correttezza e sulla completezza della documentazione presentata e, non da ultimo, sul valore dell’immobile oggetto della compravendita. A questo proposito la perizia immobiliare risulta un tassello fondamentale nel quadro generale delle condizioni in base alle quali si deciderà se erogare o meno il mutuo. Vediamo quindi cos’è la perizia mutuo, come si svolge e qual è la sua importanza nell’acquisto della casa dei sogni.

Perizia immobiliare: di cosa si tratta e a cosa serve

Come abbiamo già visto, l’istituto di credito a cui ci si rivolge per ottenere il mutuo per l’acquisto di una casa, prima di decidere se concederlo o meno, valuta attentamente una serie di fattori, tra cui il valore reale dell’immobile. A tale scopo viene effettuata una perizia immobiliare ad opera di un perito incaricato dalla banca stessa, perito che dovrà analizzare tutte le caratteristiche dell’immobile per stabilirne il valore commerciale e tutelare così l’istituto di credito da eventuali insolvenze.

La perizia immobiliare, inoltre, ha l’ulteriore scopo di costituire una garanzia per la banca, che nel caso in cui il mutuatario si dimostrasse insolvente potrebbe recuperare il suo credito espropriando l’immobile in questione.

Cos’è una pre perizia immobiliare e perché può essere utile

La pre perizia è una pratica che non è molto diffusa, ma che in alcuni casi può risultare molto utile. La banca a cui si richiede il prestito, infatti, si basa sulla valutazione del suo perito per decidere l’importo del mutuo; di solito, però, il prezzo a cui viene proposta la casa è superiore rispetto a quello stimato da una valutazione tecnica. In questo caso la perizia può essere usata per convincere il venditore ad abbassare il prezzo dell’immobile in modo da renderlo il più vicino possibile a quello stimato dal perito. In alcuni (rari) casi, invece, il valore stimato può risultare superiore rispetto al prezzo di vendita: ciò può succedere se il proprietario ha fretta di vendere o se il prezzo basso nasconde qualche elemento poco chiaro. In questi casi, però, la banca non è autorizzata a chiedere il motivo di questa discrepanza.

Ma a chi bisogna richiedere una pre perizia per conoscere il valore del proprio immobile o per capire meglio che cifra è possibile richiedere per il mutuo? In genere ci si può rivolgere ad una rete di periti oppure alla banca stessa a cui ci si sta rivolgendo per la concessione del mutuo, che può inviare un suo perito, ovviamente a spese del cliente.

Come effettuare una perizia online gratuita?

Chi desidera una rapida valutazione di quanto possa valere approssimativamente l’immobile che desidera acquistare (o vendere) prima ancora della perizia ufficiale, può usufruire di uno dei sistemi di valutazione immobili online, che utilizzano le principali banche dati delle quotazioni immobiliari e dell’Agenzia delle Entrate per fornire il valore indicativo minimo, medio e massimo di qualsiasi immobile in base alla sua posizione, alla sua ampiezza e alle sue caratteristiche principali.

I documenti necessari per effettuare una perizia sulla casa

Prima di poter fare effettuare una perizia su un immobile è necessario fornire alcuni documenti che permettano all’istituto di credito di valutare al meglio la casa per cui si sta richiedendo il mutuo.

Questo tipo di indagine non serve solo alla banca, ma tutela anche il compratore da eventuali brutte sorprese che riguardano il suo acquisto. Vediamo quindi quali sono i principali documenti necessari per poter valutare un immobile.

L’atto di provenienza dell’immobile

Questo documento è necessario per portare a termine correttamente la procedura per il passaggio di proprietà e nel dettaglio consente di controllare:

• la corrispondenza tra identificazione catastale attuale dell’immobile e quella riportata dalla titolarità;
• la corrispondenza fra lo stato della proprietà rilevato durante il sopralluogo e quello descritto dalla titolarità;
• la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile;
• la regolarità di eventuali trasformazioni e modifiche che l’immobile ha subito nel corso degli anni.

Un accertamento catastale permetterà di verificare che l’atto di provenienza sia stato correttamente registrato presso gli uffici catastali; a seguito di questo controllo sarà possibile segnalare eventuali volture non riportate correttamente per evitare di incorrere in problemi e impedimenti durante l’iter di concessione del mutuo.

Documentazione catastale che attesti la corretta registrazione della proprietà

Questa documentazione valuta anche l’eventuale presenza di ipoteche pendenti e la corretta registrazione di eventuali modifiche strutturali. Questo tipo di documentazione comprende anche la planimetria ufficiale dell’immobile e la visura catastale storica sull’immobile dalla sua costruzione al momento presente, che consente al perito di evidenziare eventuali modifiche effettuate, nonché di controllare il corretto accatastamento dell’immobile.

Documentazione relativa alla provenienza dell’immobile

Comprende tutte le informazioni relative alla legittimità urbanistica ed edilizia dell’immobile e ad eventuali modifiche subite dalla struttura nel tempo. Fanno parte di questa documentazione anche le informazioni relative ai precedenti proprietari dell’immobile.

Documenti che attestino le legittimità urbanistico – edilizia

Permettono di capire se all’epoca si disponeva di tutte le autorizzazioni necessarie alla costruzione dell’immobile, oltre a valutare la conformità dei materiali e degli strumenti con cui è stato edificato. Ciò consente di valutare se la proprietà ha bisogno di sanatorie.
In particolare, la legittimità urbanistico-edilizia può essere validata se l’immobile rispetta alcune condizioni:

• è stato ultimato prima del 1/09/1967;
• è stato costruito in base a regolare autorizzazione edilizia;
• è oggetto di domanda di concessione edilizia in sanatoria e ricorrono tutte le condizioni per l’accoglimento di tale istanza.

Anche una sola di queste tre condizioni è sufficiente per determinare la legittimità urbanistica dell’immobile in questione, ma solo a condizione che questo non abbia subito nel tempo delle modifiche che avrebbero richiesto un nuovo permesso di costruzione.

Chi esegue la perizia immobiliare?

Ad eseguire la perizia mutuo è di norma un perito immobiliare, che può essere un dipendente della banca oppure un libero professionista; in ogni caso si tratta di un tecnico esperto del settore immobiliare, che conosce alla perfezione le leggi e le norme che regolamentano questo ambito e che risulta essere un professionista abilitato e iscritto ad un Ordine Professionale come geometra, ingegnere o architetto.

Le diverse fasi di una perizia mutuo

Una perizia immobiliare si compone di diverse fasi, in genere tre:

• l’identificazione dell’immobile: il primo step della perizia consiste nella raccolta di tutta la documentazione presente al catasto e con il suo confronto con quello in possesso dell’aspirante acquirente. In questa fase vengono anche reperite e verificate le informazioni relative alla costruzione dell’immobile in questione, con particolare attenzioni a parametri come ubicazione, planimetria e superficie;
• il calcolo del valore dell’immobile: questa è l’informazione che interessa maggiormente la banca perché costituisce il parametro in base al quale deciderà quale importo eventualmente concedere in prestito. La perizia immobiliare in questo caso determinerà il valore commerciale dell’immobile, cioè il prezzo a cui sarebbe possibile venderlo in condizioni di mercato, il suo valore cauzionale, che consiste nel valore commerciale accresciuto per il forzato realizzo della vendita e su cui la banca calcola la somma da erogare, e il valore di ricostruzione, cioè la cifra necessaria per costruire l’immobile, sottraendo le spese di acquisto del terreno e gli oneri urbanistici. Anche se può sembrare strano, questo dato è utile alla banca per determinare la polizza incendio e scoppio.
• la verifica della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita: è l’ultima fase di una perizia immobiliare, ma non per questo è la meno importante. Questa verifica è infatti di fondamentale importanza per scoprire subito se ci sono irregolarità, anche parziali, nella costruzione dell’immobile oppure veri e propri abusi edilizi; è infatti scontato che l’individuazione di qualsiasi problema di questo tipo potrebbe rendere nullo l’atto di compravendita. In questo caso la perizia immobiliare tutela sia l’aspirante acquirente che la banca a cui è stato richiesto il mutuo immobiliare per finanziare l’acquisto.