Mutuo ipotecario

Di
Francesca Scarabelli
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Il mutuo ipotecario è un tipo di prestito di durata medio – lunga che si può richiedere per l’acquisto o per la ristrutturazione di un immobile grazie ad una sua particolarità: in questo caso, infatti, l’investimento della banca è garantito da una ipoteca a favore della banca posta sull’immobile stesso. In caso di insolvenza del debitore, quindi, la casa diventerà di proprietà della banca, che la potrà vendere per rientrare del suo investimento. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sull’argomento.

Cos’è il mutuo ipotecario

Quando si parla di mutuo, nella maggior parte dei casi si intende parlare di mutuo ipotecario, una tipologia di prestito garantito da un’ipoteca che tutela la banca in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario.

Si richiede quasi sempre per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile e in questa situazione la casa diventa il bene su cui la banca può rivalersi in caso di insolvenza del debitore.

Al contrario, i mutui senza ipoteca sulla casa sono detti mutui chirografari, in quanto l’unica garanzia posta a tutela dell’investimento della banca è la firma del richiedente sul contratto del finanziamento. In genere il mutuo chirografario è erogato per importi di massimo 30.000 euro, da rimborsare in non più di 15 anni.

Chi può richiederlo: i requisiti anagrafici e reddituali

Quella di richiedere un mutuo è una decisione importante nella vita di una persona o di una famiglia che decide di acquistare una casa. Il primo passo per realizzare questo progetto è quello di dimostrare alla banca o all’istituto di credito di avere tutti i requisiti per richiedere un mutuo ipotecario e di garantire il pagamento delle rate nel corso degli anni. I requisiti anagrafici, legali e finanziari richiesti consentono infatti alla banca di farsi un’idea abbastanza precisa della capacità di rimborso del richiedente; il possesso di tutti i requisiti consente di avviare l’istruttoria che, se avrà esito positivo, porterà all’erogazione del mutuo. Vediamo quindi quali sono questi requisiti.

Il principale requisito anagrafico per accendere un mutuo ipotecario è costituito dall’età del mutuatario, che deve essere maggiorenne ma non superare una certa età, di solito fissata a 60 anni. In caso di persone anziane la durata del piano di rimborso viene in genere ridotta oppure si può optare per un prestito ipotecario vitalizio, che consiste in un particolare tipo di finanziamento senza rate rivolto a persone fisiche di oltre 60 anni che abbiano un titolo di proprietà su un’abitazione residenziale.

Tra i requisiti c’è anche quello della nazionalità, che deve essere italiana, anche se i mutui ipotecari vengono concessi anche a cittadini stranieri in regola con tutti i documenti, con un lavoro fisso e residenti in Italia da almeno tre anni.

Il reddito mensile su cui può contare l’aspirante mutuatario è uno dei principali requisiti richiesti dalle banche per concedere un mutuo ipotecario, anche se ogni istituto di credito effettua calcoli differenti per stabilire quale potrebbe essere la fattibilità dell’investimento e la rata sostenibile per il mutuatario. E’ in ogni caso necessario dimostrare di poter fare affidamento su un reddito fisso, quindi possibilmente un contratto di lavoro a tempo indeterminato oppure una pensione di anzianità.

Possono però ottenere un mutuo anche i liberi professionisti e i lavoratori autonomi, persone che quindi non possono dimostrare un reddito fisso mensile, ma solo a fronte della presentazione di garanzie di altro tipo, come ad esempio l’intervento di una terza persona che faccia da garante oppure un’entrata diversa da quella del reddito da lavoro, come ad esempio l’affitto di un immobile di proprietà.

I documenti da presentare

Veniamo ora alla presentazione dei documenti necessari per richiedere questo tipo di finanziamento. Questa documentazione è necessaria per valutare l’ammissibilità del richiedente e per l’eventuale apertura della pratica. La documentazione che le banche richiedono comporta un impegno non indifferente per il cliente, che deve raccogliere la maggior parte delle informazioni richieste.

La documentazione anagrafica

E’ la prima cosa che viene richiesta e probabilmente anche la più facile da reperire per il richiedente. Consiste in:

  • una copia della carta di identità o di un documento di riconoscimento valido;
  • una copia del codice fiscale;
  • un certificato di residenza;
  • un certificato storico di residenza, che si rende necessario nel caso in cui la banca, nel corso delle sua indagini, abbia trovato degli omonimi;
  • un certificato della Stato di Famiglia per avere un quadro generale del contesto familiare e per determinare se il richiedente ha delle persone a carico;
  • certificato di Stato Libero o estratto dell’atto di matrimonio per verificare se i coniugi siano in regime di comunione o di separazione dei beni;
  • per separati e divorziati è necessaria una copia della sentenza del tribunale.

La documentazione reddituale e lavorativa

Questo tipo di documentazione è particolarmente importante perché aiuta la banca a determinare se l’aspirante mutuatario è in grado di far fronte alle rate di rimborso del mutuo. E’ composta da:

  • l’ultima dichiarazione dei redditi;
  • per i lavoratori dipendenti sono richieste le ultime due buste paga;
  • per i dipendenti della pubblica amministrazione è richiesto l’attestato di servizio;
  • per i liberi professionisti è richiesto il Certificato di Iscrizione all’Albo Professionale di appartenenza;
  • per i lavoratori autonomi è richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato. Può essere richiesta anche una copia del bilancio per accertarsi della loro salute finanziaria.

La documentazione immobiliare

Questo tipo di documentazione richiesta degli istituti bancari riguarda infine la storia dell’immobile che è oggetto della compravendita e su cui la banca porrà l’ipoteca. E’ composta da:

  • l’atto di provenienza dell’immobile, che consiste in un atto notarile con il quale i venditori sono diventati proprietari dell’immobile in questione;
  • la planimetria o la scheda catastale dell’immobile;
  • una copia del certificato di agibilità e di abitabilità;
  • una copia del preliminare di vendita compromesso o proposta d’acquisto;
  • in presenza di condoni edilizi si dovrà presentare anche copia della domanda, delle ricevute di pagamento e della concessione edilizia;
  • se il mutuo viene richiesto per la ristrutturazione della casa o per lavori di costruzioni è necessario presentare anche tutti i permessi amministrativi comunali e i preventivi di spesa.

Cosa bisogna sapere sull’iscrizione dell’ipoteca

Come abbiamo visto, la principale forma di garanzia per questo tipo di mutuo è costituita da un’ipoteca iscritta sull’immobile che è oggetto di compravendita.

L’ipoteca viene definita come “un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati”: ciò significa che, in caso di insolvenza del debitore, l’ente erogatore può espropriare il bene ipotecato e procedere alla sua vendita per recuperare il credito.

Questo spiega perché i tassi applicati ai mutui ipotecari sono in genere più contenuti rispetto a quelli applicati ad altri tipi di finanziamento.
Le ipoteche vengono formalmente registrate con l’iscrizione presso un apposito Registro degli Immobili, consultabile presso il Comune in cui è situato l’immobile, e hanno effetto per 20 anni a partire dalla loro definizione. Oltre questo periodo, se non viene rinnovata, l’efficacia dell’iscrizione ipotecaria cessa, quindi per i mutui di durata superiore la banca dovrà rinnovare l’iscrizione ipotecaria, con eventuali spese che la banca potrebbe decidere di addebitare al mutuatario.

Solitamente l’istituto di credito iscrive sull’immobile un’ipoteca di valore compreso fra il 150% e 200% dell’importo del mutuo erogato, in modo da poter recuperare le spese relative al pignoramento dell’immobile, i mancati interessi e le spese di mora.

I tassi di interessi applicati ai mutui ipotecari

Ai mutui ipotecari vengono applicati tassi di interesse in genere inferiori in ragione della forti garanzie offerte dall’ipoteca stessa posta sull’immobile, ma ciò non vuol dire che siano esenti da interessi, che vengono stabiliti nel piano di rimborso concordato. Il prezzo del finanziamento, quindi, è composto dall’Irs per il tasso fisso e dall’Euribor per il tasso variabile, più lo Spread, che è una maggiorazione che rappresenta il vero ricavo della banca sul mutuo.

Il tasso di interesse applicato può essere:

  • fisso: il valore di questo tipo di tasso di interesse viene fissato nel momento in cui si sottoscrive il mutuo e non subisce variazioni per tutta la durata del piano di ammortamento. E’ la soluzione scelta di solito da chi non vuole correre rischi e da chi ha un reddito fisso con poche prospettive di crescita;
  • variabile: il valore del tasso di interessa variabile cambia in base alle variazioni del tasso di riferimento. Questo inevitabilmente si riflette in rate di importo variabile, che possono essere più alte o più basse. Spesso si ha la possibilità di risparmiare, ma è necessario mettere in conto anche la possibilità di rialzo dei tassi di riferimento, soprattutto se il piano di rimborso è a lungo termine;
  • misto: questo tipo di tasso non è molto conosciuto, ma risulta essere indicato per chi proprio non sa quale tipo di tasso scegliere tra fisso e variabile. Il tasso misto, infatti, permette di unire la possibilità di risparmiare del tasso variabile alla sicurezza del tasso fisso. Questo è possibile perché offre la possibilità di scegliere tra i due tipi di tasso a scadenze fisse, ad esempio ogni 2, 5 o 10 anni.

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