Mutui a SAL (stato avanzamento lavori)

Indice dei contenuti

• 1 Cosa sono i mutui a sal
• 2 Le caratteristiche del mutuo a stato avanzamento lavori
• 3 In quali casi si può richiedere
• 4 I requisiti necessari per richiedere un mutuo a stato avanzamento lavori
• 5 I documenti necessari per ottenere un mutuo stato avanzamento lavori
• 6 A chi richiederlo?
• 7 Le tempistiche dei mutui a sal
• 8 Mutui a sal, i pro e i contro
• 9 I problemi in cui si può incorrere

Che soddisfazione costruire dal nulla la propria casa o ristrutturare integralmente un immobile in modo da renderlo su misura per le nostre esigenze! Ma qual è il mutuo giusto per poter fare questa operazione? In questo caso i più indicati sarebbero i mutui a sal, o a stato avanzamento lavori. Vediamo quindi di cosa si tratta, chi li può richiedere e quali sono le loro caratteristiche.

Cosa sono i mutui a sal

Il mutuo a stato avanzamento lavori è una tipologia di finanziamento che viene erogata in caso di costruzione di un immobile o per una consistente opera di ristrutturazione. Questo perchè la banca si sente maggiormente tutelata dalla modalità con cui vengono elargiti i soldi: come dice il nome stesso, infatti, la somma viene erogata in più tranche man mano che procedono i lavori.

Le varie rate in cui sono erogati i soldi del prestito sono in genere concesse solo nel momento in cui viene verificato lo stato dei lavori eseguiti.

Le caratteristiche del mutuo a stato avanzamento lavori

Abbiamo già accennato alla caratteristica principale del mutuo a sal: la suddivisione in tranche dell’importo che deve essere erogato. Il motivo è semplice: nel momento in cui viene richiesto il mutuo per effettuare una nuova costruzione o una ristrutturazione importante, il valore dell’immobile eventualmente già esistente o del terreno dato in garanzia è verosimilmente nettamente inferiore all’importo richiesto alla banca, che in questo modo non potrà tutelarsi ipotecandolo. In questo modo, invece, i soldi vengono erogati man mano che la proprietà acquista valore, fornendo un’adeguata tutela e limitando i rischi per la banca.
Il contratto terrà ovviamente conto del valore che raggiungerà l’immobile alla fine dei lavori, sia che si tratti di una nuova costruzione, sia che i lavori siano finalizzati alla ristrutturazione radicale o al’ampliamento di un immobile già esistente.

C’è da dire che di solito il costo di questi sopralluoghi tecnici risulta abbastanza contenuto perchè vengono considerati quasi parte della perizia originaria.
Per procedere poi con l’erogazione, invece, non è indispensabile la presenza di un notaio perchè risulta sufficiente lo scambio di corrispondenza tra il cliente e l’istituto di credito.

Il conteggio degli interessi, infine, verrà effettuato sulla base delle somme che sono state effettivamente erogate.

In quali casi si può richiedere

I mutui a sal si possono richiedere non solo per la costruzione di un nuovo immobile, come comunemente si pensa, ma anche in altri casi:

• in caso di ristrutturazione parziale o totale di un immobile di proprietà;
• quando si intende ampliare un immobile di proprietà.

Nel caso di ristrutturazioni e ampliamenti, ad esempio, sarà possibile accertare l’aumento del valore della casa grazie all’ampliamento dell’immobile tramite sopraelevazioni o aumentando la planimetria originaria.

I requisiti necessari per richiedere un mutuo a stato avanzamento lavori

La procedura per richiedere un mutuo a sal non differisce molto da quella prevista per gli altri tipi di mutuo. Ci sono però dei requisiti da rispettare se si vuole avere la speranza che sia concesso. Una delle condizioni inderogabili è che il privato che intende richiedere questo tipo di finanziamento deve risultare in possesso di un’entrata fissa dimostrabile e sufficiente a sostenere la rata mensile senza problemi; il rapporto ottimale è del 30% circa tra reddito e rata.

Spesso non è necessario necessario che il richiedente sia proprietario di un altro immobile da fornire a titolo di garanzia, anche se in determinati casi può essere richiesto.

In genere la presenza di un garante pronto a farsi carico di eventuali inadempienze del mutuatario è ben vista dalla banca e può sicuramente influire in maniera positiva sulla decisione di concedere il mutuo.
Un altro fattore decisivo è ovviamente la storia creditizia del richiedente. Prima di decidere se concedere il mutuo, infatti, l’istituto di credito si accerta che il richiedente non compaia nelle banche dati del Crif e non risulti quindi come cattivo pagatore.

I documenti necessari per ottenere un mutuo stato avanzamento lavori

Dal momento che i mutui a sal servono a finanziare la costruzione di un immobile che ancora non esiste o la ristrutturazione di una casa che non ha ancora il valore dell’importo richiesto con il mutuo, è necessario presentare alcuni documenti specifici, oltre ai soliti, documenti che sono essenziali ai fini dell’approvazione della pratica per ottenere il finanziamento:

• il progetto di costruzione: è il progetto realizzato da un architetto o da un ingegnere, che deve essere stato presentato all’ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile o il terreno su cui si intende costruirlo per ottenere la concessione edilizia;
• la concessione edilizia: si tratta del documento rilasciato dal Comune che autorizza i lavori di costruzione dell’immobile;
• l’autorizzazione di inizio lavori: questo certificato dà la possibilità di dare inizio ai lavori di costruzione.

A chi richiederlo?

Fino a non molto tempo questo tipo di prodotto finanziario non era molto diffuso e quindi non erano molti gli istituti di credito che lo annoveravano tra le proprie proposte.
Ora invece questo tipo di mutuo si può trovare in quasi tutte le banche. Ci si può quindi informare presso più istituti di credito per trovare quello che offre le condizioni più convenienti e adatte alle proprie esigenze.

Le tempistiche dei mutui a sal

In genere viene previsto un tempo limite per il completamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, che coincide anche con quello di erogazione dell’intera somma in più scaglioni. Di solito è fissato in 24 mesi. Spesso è previsto un periodo di pre ammortamento, il cui limite massimo corrisponde al termine fissato per il completamento dei lavori previsti.

Mutui a sal, i pro e i contro

Dal punto di vista pratico, tra il mutuo a stato avanzamento lavori e un mutuo di acquisto non ci sono moltissime differenze. La suddivisione dell’importo da erogare in tranche, però, in genere comporta un notevole aumento delle spese accessorie del mutuo, per prima cosa a causa delle spese di perizia. Proprio per questo motivo, quando si decide di sottoscrivere un mutuo a stato avanzamento lavori è bene stabilire un numero di tranche il più basso possibile.

E’ una pratica abbastanza comune quella di applicare un lungo periodo di pre ammortamento iniziale, in cui si pagano solo gli interessi sul capitale. Questo fase può essere prolungata anche fino a 24 o addirittura 36 mesi, trascorsi i quali si comincerà a rispettare un piano di ammortamento classico, con la durata contrattuale prevista dal contratto.

Un altro punto a sfavore del mutuo a sal sono i tempi di erogazione della somma: la tranche successiva viene rilasciata solo quando il perito attesta l’aumentato valore che l’immobile ha acquisito a seguito dei lavori e quindi bisogna sottostare anche ai tempi tecnici per il sopralluogo di un perito.

I problemi in cui si può incorrere

Focalizziamoci ancora una volta e in maniera più specifica sui problemi che ci si può trovare a dover affrontare nel caso in cui decidessimo di richiedere un mutuo a stato avanzamento lavori.
I principali impedimenti a cui si può andare incontro scegliendo questo tipo di mutuo sono:

• rallentamenti o problemi nell’ottenimento di concessioni e permessi;
• ritardi nell’esecuzione dei lavori di costruzione o ristrutturazione, che possono portare anche alla scadenza del termine fissato per l’ultimazione dei lavori. Questi intoppi possono essere dovuti all’impresa di costruzioni, alle avverse condizioni meteo o a problemi imprevisti incontrati a lavori in corso;
• modifiche e aumenti rispetto al preventivo del costo dei lavori:
• problemi con il perito sulla certificazione del valore dell’immobile e dei relativi costi di ristrutturazione. Ricordiamo infatti che è proprio il perito a dover quantificare l’importo di ogni tranche in base al valore che stima dei lavori da eseguire.