Indice dei contenuti
- 1 Cos'è il mutuo vitalizio ipotecario
- 2 Quanto si può ottenere?
- 3 Come si rimborsa il finanziamento
- 4 Vantaggi e svantaggi
- 5 È possibile un rimborso rateale?
- 6 Come avviene la vendita del bene
- 7 I documenti da presentare
- 8 La perizia dell'immobile
- 9 A quali banche rivolgersi
- 10 Mutuo vitalizio bancario: quali rischi?
I mutui vitalizi ipotecari sono un prodotto finanziario non troppo conosciuto e diffuso nel nostro Paese, anche perché una regolamentazione precisa nel nostro ordinamento è avvenuta solo nel 2005 con l’entrata in vigore della Legge nr. 248 dedicata al tema, con successivi aggiornamenti legislativi in anni più recenti. Qui di seguito vedremo in dettaglio le caratteristiche che contraddistinguono il mutuo o prestito vitalizio bancario, che in poche parole non è altro che una variante del semplice finanziamento gravato da ipoteca, dedicata a una specifica categoria di soggetti e con delle peculiarità riservate esplicitamente a tale tipologia di mutuo.
Cos’è il mutuo vitalizio ipotecario
Partiamo dalla definizione stessa di mutuo vitalizio ipotecario: si tratta di una possibilità di finanziamento riservata a soggetti over 60, i quali
Quanto si può ottenere?
La concessione e l’ammontare del denaro che si può ottenere attraverso il prestito o mutuo vitalizio ipotecario dipende da vari fattori, ovvero
- Valore del’immobile
- Tipologia dell’immobile
- Eventuale presenza di altre ipoteche
- Età del richiedente
Per ottenere il finanziamento l’immobile oggetto deve avere un valore di oltre 75 mila euro, deve essere di tipo residenziale, e su di esso non devono gravare altri diritti reali né vincoli di alcun tipo. Una volta effettuata una stima sul valore dell’immobile, la banca può concedere ottenere un importo pari a una percentuale compresa tra il 15 e il 50 per cento del valore di mercato dell’immobile. Nel complesso si può ottenere da un minimo di 20 mila euro a un massimo di 350 mila euro, e la valutazione approssimativa della percentuale finanziabile del bene in base all’età potrebbe essere questa:
- 10 per cento per i 60enni
- 20 per cento per i 70enni
- 40 per cento per gli 80enni
- 50 per cento per i 90enni
Come si rimborsa il finanziamento
Date queste caratteristiche, come si rimborsa il mutuo vitalizio ipotecario? Il primo aspetto da sottolineare è che il prestito vitalizio ipotecario deve essere restituito all’istituto che ha erogato il credito solo dopo la morte del richiedente: i sui eredi, oltre che titolari del diritto di godimento del bene, diventano anche titolari del debito gravante su di esso, e per rimborsare il denaro ricevuto si può procedere in due modi:
- Pagare in denaro il debito evitando la vendita dell’immobile
- Lasciare alla banca la vendita dell’immobile per recuperare la somma
Ovviamente anche il beneficiario del prestito può provvedere al rimborso in qualsiasi momento, rimanendo lui stesso proprietario del bene: può ripagare il denaro ricevuto in qualsiasi momento secondo quanto stipulato nel contratto di finanziamento, oppure lasciare agli eredi l’onere del rimborso. In ogni caso il proprietario dell’immobile è tenuto ad alcuni obblighi, ovvero non può vendere, affittare, ristrutturare la casa, né aggiungere una seconda ipoteca oppure offrire il bene in garanzia a favore di terzi. Gli eredi invece devono rimborsare quanto dovuto all’istituto finanziario in un’unica soluzione entro 12 mesi dal decesso del beneficiario del mutuo, altrimenti la banca procederà alla vendita come previsto dal contratto.
Vantaggi e svantaggi
Come ogni tipologia di prodotto finanziario, esistono vantaggi e svantaggi da tenere presente nel mutuo vitalizio ipotecario per valutarne l’effettiva convenienza in base alle proprie necessità. I vantaggi possono tradursi in questi aspetti:
- Non c’è un piano di ammortamento a rate con interessi
- La somma può anche non essere restituita e lasciata a gli eredi
Tuttavia vi sono anche potenziali criticità da tenere presente, in particolare lo svantaggio principale
È possibile un rimborso rateale?
La legge non esclude per principio che il richiedente e la banca in fase contrattuale si possano accordare per un classico pagamento rateale dell’importo invece che la restituzione in un’unica soluzione come avviene in genere. Tuttavia
Come avviene la vendita del bene
Nel caso in cui la banca debba procedere alla vendita dell’immobile, l’opzione solitamente più percorsa in questi frangenti, provvede a compiere l’intera operazione l’ente finanziario, secondo precise modalità, per cui, se trascorsi 365 giorni ancora non avviene la cessione a terzi, il bene viene decurtato del 15 per cento del valore finale dal prezzo di vendita, e così a procedere di anno in anno fino alla conclusione della vendita stessa.
I documenti da presentare
Una volta scelto e trovato l’istituto di credito a cui rivolgersi per ottenere il mutuo vitalizio ipotecario, è necessario presentare una documentazione per inoltrare la domanda di finanziamento. I documenti richiesti in linea generale sono:
- Copia del documento di identità
- Codice Fiscale
- Certificato contestuale
- Stato di famiglia
- Relazione Notarile Preliminare o Atto di Provenienza
- Perizia
Ricevuta la documentazione e trascorso il tempo necessario per un iter preliminare di valutazione, il richiedente riceve da parte dell’istituto un preliminare parere di fattibilità: in questa fase un’accettazione o un rifiuto non sono da considerare definitivi, poiché l’accettazione deve essere confermata nei passaggi successivi quando avviene la perizia, mentre un rifiuto dovuto magari a una richiesta di importo troppo elevata può essere facilmente rivista.
La perizia dell’immobile
Prima di arrivare alla stipulazione dell’immobile è necessario procedere all’ultima e più importante fase dell’iter di valutazione, ovvero la valutazione tecnica dell’immobile in modo che si possa ottenere una stima del bene attraverso cui convertire l’effettivo valore in denaro. Questa perizia,
A quali banche rivolgersi
Nei primi anni di istituzione di questo finanziamento non erano molti gli enti finanziari che prospettavano ai clienti il prestito vitalizio bancario, oggi i numero è decisamente crescente anno dopo anno. Tra i maggiori istituti di credito che erogano il mutuo vitalizio bancario segnaliamo almeno:
- Intesa San Paolo
- Unicredit
- Monte dei Paschi di Siena
- Deutsche Bank
- Bnl
In ogni caso per maggiori informazioni sulle condizioni applicate si consiglia di contattare direttamente l’istituto di credito recandosi in filiale o attraverso il sito ufficiale.
Mutuo vitalizio bancario: quali rischi?
In linea generale gli esperti di finanza ritengono il mutuo vitalizio ipotecario un’opportunità interessante per gli over 60, tuttavia vi sono alcuni rischi e potenziali trappole che bisogna evitare. In particolare il vero pericolo è l’anatocismo, ossia gli interessi sugli interessi, che crescono anno dopo anno, e che possono gravare moltissimo sul debito che gli eredi dovranno restituire. Tale insidia può essere disinnescata valutando dapprima diversi preventivi da confrontare, richiedendo sempre e comunque i documenti precontrattuali che devono indicare in maniera chiara e trasparente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni.
